中小房地產(chǎn)商破產(chǎn)背后：銀根收緊和市場(chǎng)低迷交織
繼3月重慶老牌本土房地產(chǎn)企業(yè)重慶典雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)被曝破產(chǎn)重整之后，浙江紹興保億置業(yè)有限公司、武漢匯新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等一批中小房地產(chǎn)商也傳出破產(chǎn)消息。去年安徽、重慶、廣州等地已經(jīng)有十多家房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈原因倒閉，十多家房地產(chǎn)企業(yè)“淡出”了房地產(chǎn)行業(yè)謀求轉(zhuǎn)型，其中比較典型的有寶能地產(chǎn)、浙江廣夏股份等。一時(shí)之間，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲鶴唳。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解，由于監(jiān)管政策的調(diào)整，中小房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉、破產(chǎn)多數(shù)源自資金鏈的斷裂，而更重要的是市場(chǎng)銷售的低迷和銀行貸款的收緊。不斷上升的融資成本已經(jīng)是這些企業(yè)難以承擔(dān)之重，商業(yè)銀行對(duì)于貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的力度越來(lái)越大。
地產(chǎn)融資難？
在重慶典雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)破產(chǎn)的同時(shí)，4家信托公司和14家銀行牽涉其中，多筆債務(wù)無(wú)法執(zhí)行。事實(shí)上，很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在發(fā)展過(guò)程中一定程度上都需要資金驅(qū)動(dòng)，而金主則通常是銀行、信托一類的金融機(jī)構(gòu)。這也意味著，銀行對(duì)于“錢袋子”捂得緊不緊，可能直接關(guān)系到這些企業(yè)生存狀況。
“房地產(chǎn)貸款在銀行屬于限制類貸款，總行實(shí)行的是名單制管理。在目前的市場(chǎng)行情下，銀行對(duì)于項(xiàng)目的篩選更加嚴(yán)格，放款方面也會(huì)比較謹(jǐn)慎?！币患夜煞葜沏y行人士向記者表示，地產(chǎn)類貸款的利潤(rùn)較高，但是風(fēng)險(xiǎn)也大。
他向記者透露：“銀行對(duì)于房地產(chǎn)類的貸款政策基本就是維持現(xiàn)狀。新增貸款審批難，尤其是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)。”
記者在采訪中了解到，近兩年在監(jiān)管要求商業(yè)銀行加大對(duì)小微企業(yè)扶持力度之后，一些銀行基層分支機(jī)構(gòu)在政策導(dǎo)向之下也基本不再接觸中小房企的信貸業(yè)務(wù)，這讓很多企業(yè)在資金上非常緊張。
更重要的是，監(jiān)管如今對(duì)于資金違規(guī)流入房地產(chǎn)企業(yè)的打擊力度大，也是房地產(chǎn)企業(yè)“斷糧”的一個(gè)主要原因。
一位地產(chǎn)行業(yè)人士稱，此前地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)流動(dòng)資金貸款、委托貸款、轉(zhuǎn)貸等等一些灰色渠道獲得資金。但是，由于監(jiān)管查處的力度不斷加強(qiáng)，這一類的做法很難再行得通了。
實(shí)際上，中小房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)下也很難得到銀行的青睞，部分企業(yè)通過(guò)信托、產(chǎn)業(yè)基金等等方式“找錢”，但是融資成本不低。多數(shù)企業(yè)的資金用途均為借新還舊，但是一旦借不到足夠的資金就會(huì)有麻煩。
“公司老總一直忙于地產(chǎn)融資。我們做一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，融資成本在年化15%至18%，再高企業(yè)也承受不了?！备＝ㄒ患曳科筘?fù)責(zé)人表示。
相比中小房企，大企業(yè)的日子實(shí)際上也不好過(guò)。由于去年降杠桿政策帶來(lái)的信貸收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度加大，房企巨頭甚至也擺脫不了降薪、裁員調(diào)整。今年一季度，資金緊張的大企業(yè)紛紛發(fā)債補(bǔ)血，在市場(chǎng)上掀起了一波融資潮。
“今年可能融資環(huán)境會(huì)有所好轉(zhuǎn)，整體看還是比較樂(lè)觀的?！币患胰谭治鰩熣J(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)的行情到了觸底反彈的時(shí)候了。
信貸松緊？
銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開(kāi)發(fā)和個(gè)人貸款，要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)大的問(wèn)題。
“實(shí)際上，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的后市看法還是存在一些分歧。一些銀行可能會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)到了一個(gè)底部，將信貸資源向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜并沒(méi)有太大風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜龇治鰩熣J(rèn)為，從此前做調(diào)研的情況，一些銀行已經(jīng)加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投入，并挑選了一批資質(zhì)比較好的項(xiàng)目參與。
記者了解到，銀行在加大地產(chǎn)行業(yè)信貸的過(guò)程中，仍是以頭部企業(yè)為主，加大了貸款的集中度，而中小房地產(chǎn)企業(yè)則不在此之內(nèi)。
該分析師表示，房地產(chǎn)信貸相比其他類型的貸款特點(diǎn)比較鮮明，通常規(guī)模比較大，利率比較高，更重要的是名單制類的貸款不良實(shí)際要低于其他貸款平均水平。“監(jiān)管一直強(qiáng)調(diào)的是差別化的信貸政策。房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在今年融資上可能情況要好一些，但是中小企業(yè)還會(huì)倒閉一批。”
對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉，也有一些銀行人士表示了擔(dān)憂。“中小房地產(chǎn)企業(yè)也有銀行的存款貸款。如果批量中小企業(yè)破產(chǎn)，勢(shì)必會(huì)讓這些存量貸款形成壞賬。即使有抵押品，銀行處置起來(lái)也比較棘手?！?
據(jù)湖北一家股份行人士稱，由于一些企業(yè)破產(chǎn)，給銀行也帶來(lái)了不少困擾?！叭绻髽I(yè)破產(chǎn)，可能損失非常直接。企業(yè)往往會(huì)與銀行談判，逼迫銀行給債務(wù)打折，也讓銀行進(jìn)退兩難。”
