商住房業(yè)主：商住房賣不掉 換宅計(jì)劃落空
“就像從頭到腳澆了一盆冷水!”蘇勤(化名)對2017年3月26日這一天記憶猶新。當(dāng)天，北京市發(fā)布了比住宅限購更嚴(yán)厲的商住限購政策，二手房房源個人可以購買，但需要有購房資格，并且需全款購買。
“真的是計(jì)劃趕不上變化。當(dāng)時政策來得兇猛，就像龍卷風(fēng)一樣。計(jì)劃被全部打亂，一切能想到的渠道被全部堵死。”回憶起當(dāng)時出售商住房的情形，蘇勤仍然唏噓不已。正是在簽約的前一天，趕上“3·26新政”出臺，蘇勤的商住房沒有賣掉，換住宅的計(jì)劃化為泡影。直到現(xiàn)在，蘇勤感覺自己像是一個被裝在套子里的人，什么時候能夠解套，還不得而知。
商住房變成“雞肋”
蘇勤來北京十多年，目前在一家文化機(jī)構(gòu)工作，她目睹了近十年來京城樓市的風(fēng)云變幻。
2013年的夏天，蘇勤由于社保中斷，不夠五年連續(xù)社保，無法購買北京住宅。于是，蘇勤選擇在朝陽區(qū)北苑附近購置一套不限購的商住新房項(xiàng)目，57平方米戶型，總價160萬元左右。
當(dāng)時，外地就有“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策傳聞，為保險(xiǎn)起見，這套商住房是以蘇勤婆婆的名字購買的。
2014年，蘇勤拿到了房本，房價從買時的3.5萬元/平方米漲到4.5萬元/平方米。當(dāng)時周邊的購物中心陸續(xù)建起來，市場預(yù)期仍會升值，猶豫之下，蘇勤沒有立刻轉(zhuǎn)手，而是將房子通過中介出租了。
2016年6月，北京商住項(xiàng)目將限購的傳聞在網(wǎng)上傳開，不少商住項(xiàng)目連夜加推售房。2017年春節(jié)剛過，北京再次盛傳商辦類住房將全面限購。因?yàn)樯绫M五年了，而且眼看著孩子也快到了入學(xué)年齡，蘇勤夫婦萌發(fā)了賣商住、換住宅的打算。
春節(jié)后，蘇勤就通過中介機(jī)構(gòu)將房源掛出，陸續(xù)洽談了不少購房者。2017年3月20日，蘇勤剛跟購房者洽談完畢，準(zhǔn)備將房子以260萬的價格出售，購房者付了40萬定金，就等著3月27日，她的婆婆從外地乘飛機(jī)來北京簽約。
然而，從2017年3月17日開始，北京調(diào)控政策持續(xù)加碼，密度和力度大大超出了蘇勤的預(yù)期。粗略算下來，當(dāng)年從2017年3月17日到3月27日這十天里，北京一共出臺了九項(xiàng)調(diào)控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過道學(xué)區(qū)房、商住限購等，緊接著配以嚴(yán)格的突擊檢查，斷絕了所有炒房的可能。
在蘇勤的計(jì)劃里，因?yàn)槊聸]有房貸記錄，賣了商住房換住宅，按首套房35%的標(biāo)準(zhǔn)，首付260萬元就能買下總價700萬元的住宅。
買住宅遙遙無期
萬萬沒想到的是，2017年3月26日傍晚時分，等來的卻是商住限購的消息。“沒想到正卡在了這一節(jié)點(diǎn)上?！碧K勤無奈地說。
當(dāng)天，北京多部門聯(lián)合發(fā)文明確規(guī)定商辦類項(xiàng)目不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個人。已入市的二手項(xiàng)目可以出售給個人，但需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個人所得稅兩個條件。同時商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項(xiàng)目的個人購房貸款。
面對突如其來的商住限購，蘇勤很無奈，心里不是滋味?！皺C(jī)票都買好了，就差一天，特價機(jī)票也不能退了，人也不用來了。真沒想到，會遇到如此戲劇性的一幕。”
蘇勤說，她十分理解政策變動帶來的不可控因素，因此，當(dāng)買房人因不具備購房資格，想退房時，她也就答應(yīng)了。
“3·26新政”后，北京二手商住房因政策原因出現(xiàn)交易空檔期，2017年底恢復(fù)交易，價格較政策實(shí)施前出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，從“3?26新政”開始的2年時間內(nèi)，北京商住公寓類房源網(wǎng)簽量只有6550套，同比下降93.1%。從平均價格看，商辦市場二手房價格已平均下調(diào)超三成，部分二手房商住項(xiàng)目價格下跌超四成。
受北京商住新政影響，讓蘇勤的換房計(jì)劃戛然而止，不過，蘇勤很快恢復(fù)了理性。她決定如果賣不了房，就繼續(xù)留著，隨時觀望政策?！坝?jì)劃趕不上變化，也許處理的最佳方式，就是以不變應(yīng)萬變?！?
政策出臺后，北京商住公寓市場迅速冰凍，經(jīng)過兩年的政策消化，如今的商住公寓市場依然難言起色。
現(xiàn)在蘇勤最關(guān)心的問題是，她的商住房要標(biāo)價多少賣掉，才夠繳納下一套普通住宅的首付。而要是商住房賣不出去，她也無法換房改善居住條件。
“眼看著孩子一天天長大了，我不知道什么時候才能換房，也不知道是否還能買到喜歡的房子?！碧K勤無奈地說，建議在商住房納入住房限購套數(shù)認(rèn)定范圍以及明確商住房居住配套規(guī)范的前提下，可以對二手商住房適當(dāng)放開購買資格，在一定程度上降低剛需入市的門檻，畢竟購買商住房的，不一定是投資者，還有很多是剛需。
