專家：放寬落戶短期內(nèi)刺激需求釋放
戶籍問題一直是影響置業(yè)者購房的一個重要條件，4月8日,國家發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》,其中指出，在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上,對Ⅰ型大城市全面取消落戶限制,對Ⅱ型大城市放寬落戶限制,對超大特大城市大幅增加落戶規(guī)模。戶籍制度進一步放寬，影響范圍有多廣，會給哪些城市帶來變化，對房地產(chǎn)市場意義何在，都是值得探討的話題。
除北上廣深成渝等9城外 大部分城市或受益
按照國務(wù)院2014年出臺的城市規(guī)模劃分標準,以城區(qū)常住人口為統(tǒng)計口徑,將城市劃分為“五類七檔”。
城區(qū)常住人口50萬以下的城市為小城市,其中20萬以上50萬以下的城市為Ⅰ型小城市,20萬以下的城市為Ⅱ型小城市;城區(qū)常住人口50萬以上100萬以下的城市為中等城市;城區(qū)常住人口100萬以上500萬以下的城市為大城市,其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市,100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市;城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市;城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市。
也就是說,按照《任務(wù)》提出的要求,除了超大城市和特大城市,大城市都將放開放寬落戶條件。按照住建部發(fā)布的《2017年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》,城區(qū)人口500萬以上的超大特大城市有上海、北京、深圳、重慶、天津、成都、廣州、南京、武漢,即除此之外的絕大多數(shù)城市都有望在新政策中受益。
放寬落戶 專家：不等于調(diào)控轉(zhuǎn)向
從9·30、3·17再到3·26，自2016年以來，我國房地產(chǎn)政策一直處于緊繃狀態(tài)，2018年甚至被認為是“房地產(chǎn)市場”的寒冬。戶籍制度放寬，被認為是市場調(diào)控放松的一個標志。
對此,貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為戶籍制度的放松不是調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向。2016年10月,國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》,指出在“十三五”期間,城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘加速破除,配套政策體系進一步健全,戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個百分點以上。2018年3月,國家發(fā)改委《關(guān)于實施2018年推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)的通知》,指出繼續(xù)落實1億非戶籍人口在城市落戶方案。在他看來，戶籍制度的放寬只是城鎮(zhèn)化發(fā)展的舉措,本身是為了打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的障礙,推動城市發(fā)展高質(zhì)量城鎮(zhèn)化,為保持經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展提供有力支撐,并不是調(diào)控政策的放松。
短期內(nèi)刺激需求釋放 但影響會被逐漸消化
同時，許小樂指出，對于市場來說放寬落戶短期內(nèi)刺激需求釋放,但影響會被逐漸消化。放寬戶籍制度一定程度上打破了限購門檻,也就意味著更多的人可以進入房地產(chǎn)市場,對一些住房供給本身不足的城市造成沖擊。在落戶政策寬松背景下,近幾年部分二線城市紛紛出臺了人才引進政策,短期吸引了一定購房需求。以西安和天津為例,西安在實施人才落戶政策后,落戶人口大增,房地產(chǎn)市場明顯好轉(zhuǎn),房價也快速上漲;天津在2018年實施人才政策后二手房成交量激增。
落戶政策帶來的房價上漲預(yù)期刺激需求短期內(nèi)釋放,但落戶政策并不必然會帶來房價的上漲,需要與供給不足、信貸充裕相結(jié)合才會發(fā)揮作用。當前的調(diào)控環(huán)境下,房貸監(jiān)管較為嚴格,一些城市的庫存逐漸走高,人口進入城市也不一定造成供需緊張。落戶政策刺激起來的購房熱情往往不可持續(xù),比如天津和西安在人才引進政策后,市場仍然隨著調(diào)控環(huán)境的嚴厲而出現(xiàn)回落。
放松戶籍制度對房地產(chǎn)市場長期發(fā)展帶來利好。放松戶籍制度是提高城鎮(zhèn)化發(fā)展,可以吸引人才流入,為經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展注入活力,從而帶來持續(xù)的購房需求增長。長期來看,城鎮(zhèn)化水平的穩(wěn)步提升,將對房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展產(chǎn)生正向積極作用。
對于人口吸引力不足的城市影響相對較弱
本次對于大城市的落戶限制進一步放松,尤其是城區(qū)常住人口100萬-300萬的大城市全面取消落戶限制。許小樂認為，對于部分仍有社保繳納年限的基本面較好的城市,其購房需求短期內(nèi)可能會有所增加,比如廈門、長沙和蘇州這些城市。但石家莊、太原等經(jīng)濟基本面略差、人口吸引力不足的城市全面取消落戶限制對房地產(chǎn)市場的影響相對較弱。對于I型大城市,將全面放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制,濟南、青島、杭州等城市將迎來利好,而西安、鄭州等城市落戶政策門檻已經(jīng)很低,人口引進紅利已在2018年被消耗掉一部分。
對于超大和特大城市,雖然要求加大落戶規(guī)模,但對于北京和上海來說落戶將依舊困難,需求難以短期內(nèi)釋放。而對于深圳、南京、武漢等城市,人口仍有流入空間,長期來看對其房地產(chǎn)市場產(chǎn)生利好。
隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控取得階段性成效,房價快速上漲的勢頭被遏制,部分城市放寬落戶限制,是推進城鎮(zhèn)化水平的必要舉措,對房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展也將產(chǎn)生正向積極作用。但同時,在在放開戶籍限制時,也應(yīng)該適當增加住房建設(shè)用地供應(yīng),實行“人地掛鉤”,避免供需矛盾擴大。繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場管控,防止借機炒作,造成短期市場波動。
