投資房子一定賺?房價上漲是鐵律?這次或許你錯了
近期的樓市不得不說確實回暖了，不僅一二線的新房銷售火爆，二手房市場也是成交暴漲。北京二手房成交量第3次超過1.6萬套，深圳、上海、天津等地樓市也出現(xiàn)“小陽春”現(xiàn)象。就連上周，北京的存量房網(wǎng)簽4068套，環(huán)比上漲54.74%，熱度依然不減。
加上房貸利率松動，以及全面放寬落戶政策，于是很多人堅信，投資房子一定賺。過去如此，今天亦如此，買房不會虧！
到底是不是這樣，是否真的如此？
中國樓價只升不降嗎？
世界上沒有只漲不跌的商品，這句話是沒錯的，但是問題是，在中國，房子不只是商品，而是金融品外加良民證，房價的堅挺程度取決于央行和政府的堅挺程度。
僅回顧這10年的房地產歷史就會記得，2013-2016年的4年間，很多人，包括很多開發(fā)商沒有挺過來，甩賣、哭泣、流血離場。這些人，都是高位進去，加了不低的杠桿，有資金成本，甚至資金成本過高的。沒有等2016年開始的大行情，扛不住、忍不住，割肉離場。
并且2008年那一輪金融風暴，更是造成了局部的暴跌。2017年后進場的很多投資客，目前不也因為限售、二手房回落等因素，迄今還燙手。
所以任何投資都一樣，有風險，有技術含量。但是對于剛需、改善需求來說，該買得買。
產業(yè)影響房價上漲空間
流動人口是跟著機會走，哪里能賺到錢，就會流入那個城市，以勞動密集型制造業(yè)為主的城市，就算外來人再多，可流動性較強，能不能有效轉化定居意愿是一個問題。
房價由產業(yè)直接影響房價的上漲空間，產業(yè)越高端越多元化，房價上漲空間越大，例如大力發(fā)展第三產業(yè)的城市，聚集高端人才較多，收入和穩(wěn)定性高，留下落戶定居的意愿更強。
現(xiàn)在很多三、五線城市和縣城的命運已經(jīng)被決定了，在一個基本沒有什么產業(yè)結構，除了餐飲業(yè)和體制內就沒啥東西的地方，未來的衰退可以說是大概率的，特別是當人口的拐點出現(xiàn)之后，就幾乎沒有什么力量可以扭轉這個趨勢了。
即使一二線城市當前火熱，如果未來二線產業(yè)沒有升級也不會太好。在2018年的時候房價只漲不跌的神話就已經(jīng)被打破了。
房價泡沫嚴重 居民承受能力已到極限
我國的房地產泡沫非常嚴重，核心城市房價收入比保持在20以上的水平，部分城市超過30，不僅遠超國際普遍認可的水平，甚至比美國和日本樓市泡沫破裂前還高出數(shù)倍（日本首都圈和京畿圈10-12，美國4-5）。
我國居民對高房價的承受能力已達極限，居民收入已無法支撐房價繼續(xù)上漲。
截止2017年底，我國居民部門債務占居民部門可支配收入的比例達到111%，這一數(shù)字非常驚人。
筆者認為，隨著房地產市場進入過剩時代，居民收入難以支撐目前高昂的房價，預計未來房價將維持穩(wěn)中有降態(tài)勢。
中國經(jīng)濟也能忍受一定幅度的房價下跌，因為房價下跌雖將帶來房地產投資的減速，但其亦將有助于居民消費潛能的釋放以及制造業(yè)投資盈利的改善，同時鑒于消費占GDP的比重不斷攀升，房價下跌對實體經(jīng)濟的沖擊將遠低于市場的預期。
