成都甲級(jí)寫字樓空置率走低 聯(lián)合辦公面臨泡沫
今年以來(lái)，傳統(tǒng)金融、TMT、房地產(chǎn)行業(yè)正在成為成都甲級(jí)寫字樓租賃的主要力量。受此影響，一季度，成都甲級(jí)寫字樓平均租金維持穩(wěn)定，空置率亦小幅下降至15.5% 。
另一方面，在經(jīng)歷快速擴(kuò)張后，靈活辦公市場(chǎng)則漸趨飽和，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力增加，在市場(chǎng)人士看來(lái)，2019年其擴(kuò)張速度將放緩。
金融城空置率最低
2018年，在旺盛的需求帶動(dòng)下，成都甲級(jí)寫字樓空置率不斷走低。截至第四季度末，成都甲級(jí)寫字樓平均空置率進(jìn)一步回落至17.3%，為2010年以來(lái)最低水平。
不過(guò)，臨近年末，受政策利空等影響，聯(lián)合辦公、包租公司、非傳統(tǒng)金融、游戲軟件等行業(yè)需求顯著下滑，亦為2019年成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)不確定因素。
據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)，受到宏觀經(jīng)濟(jì)放緩以及春節(jié)長(zhǎng)假的影響，2019年第一季度成都寫字樓市場(chǎng)需求下降。以非傳統(tǒng)金融行業(yè)為例，受2018年金融監(jiān)管政策影響的延續(xù)，部分非傳統(tǒng)金融公司退租，因此第一季度僅錄得凈吸納量5.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降35%，同比下降65.5%。
與此同時(shí)，從新增租戶來(lái)看，傳統(tǒng)金融行業(yè)、TMT、房地產(chǎn)行業(yè)成為一季度成都甲級(jí)寫字樓租賃需求主要來(lái)源。其中，平安金服租賃面積達(dá)1.6萬(wàn)平方米，其次是招商蛇口，租賃面積為4000平方米。
在無(wú)新項(xiàng)目入市的情況下，截至一季度末，成都甲級(jí)寫字樓空置率約15.5%，環(huán)比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，成都超過(guò)65.8%的總凈吸納量集中在金融城和大源兩個(gè)子市場(chǎng)。其中，大源子市場(chǎng)錄得最高的凈吸納量2.2萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)至18.5%。金融城子市場(chǎng)連續(xù)6個(gè)季度無(wú)新增供應(yīng)，堅(jiān)實(shí)的需求支撐空置率環(huán)比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)至5%，為全市最低空置率。此外，東大街子市場(chǎng)空置率相對(duì)較高，達(dá)22.7%。
租金表現(xiàn)方面，一季度成都甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比微漲0.5%，至每月106.8元/每平方米。其中，得益于區(qū)域內(nèi)部分租賃成熟的高品質(zhì)項(xiàng)目需求旺盛空置率下降，業(yè)主上調(diào)租金，金融城子市場(chǎng)租金環(huán)比上漲1.5%，至每月111.7元/每平方米，這也是金融城子市場(chǎng)租金連續(xù)第八個(gè)季度小幅上調(diào)。
聯(lián)合辦公面臨“泡沫”
2017年以來(lái)，“聯(lián)合辦公”等靈活辦公模式逐漸被愈來(lái)愈多的創(chuàng)業(yè)者或自由工作者所認(rèn)可。在此情況下，以聯(lián)合辦公、包租公司為代表的大面積需求租戶瘋狂擴(kuò)張，市場(chǎng)成交租賃面積迅速攀升。
“寫字樓市場(chǎng)的去庫(kù)存基調(diào)決定了聯(lián)合辦公和包租公司能夠以較低的價(jià)格獲取大面積辦公物業(yè)。使成都市場(chǎng)成為孕育聯(lián)合辦公和包租公司物業(yè)的最佳土壤?！备吡?guó)際研報(bào)指出。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，多個(gè)共享辦公品牌在成都加速布局，包括夢(mèng)想加、MFG、Wework等共享辦公品牌均在成都多個(gè)甲級(jí)寫字樓落地。與此同時(shí)，聯(lián)合辦公空間已成為成都寫字樓中重要的組成部分，總租賃面積已達(dá)43.5萬(wàn)平方米，并仍在快速擴(kuò)張中?？傮w來(lái)看，聯(lián)合辦公租賃面積已達(dá)總吸納量的1/3。
不過(guò)，2018年四季度以來(lái)，靈活辦公的急速擴(kuò)張亦被踩下剎車。在市場(chǎng)分析人士看來(lái)，聯(lián)合辦公、包租公司在過(guò)去兩年的瘋狂擴(kuò)張，導(dǎo)致寫字樓租賃一級(jí)市場(chǎng)成交量飛速增長(zhǎng)，但這部分需求并非真實(shí)的企業(yè)辦公硬需求，而是提前消化的寫字樓面積，后期這部分面積仍將被投入市場(chǎng)成為新供應(yīng)。
與此同時(shí)，自2017年初開始回升的寫字樓市場(chǎng)租金使得聯(lián)合辦公、包租公司的房源獲取成本不斷增加，一旦遭遇需求下滑，空置上升的情況，一些抗風(fēng)險(xiǎn)能力低的包租公司首當(dāng)其沖，迅速倒下。而資金實(shí)力更強(qiáng)的聯(lián)合辦公也面臨著盲目擴(kuò)張所帶來(lái)的泡沫。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前成都近50%的甲級(jí)寫字樓內(nèi)均有靈活辦公，市場(chǎng)趨于飽和，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力增加?！?019年其擴(kuò)張速度放緩，且暫無(wú)合適的大面積甲級(jí)寫字樓供應(yīng)，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商持續(xù)在核心區(qū)域?qū)ふ液线m的非寫字樓商業(yè)物業(yè)?！备吡?guó)際指出。
