傳統(tǒng)“貨倉(cāng)”持續(xù)走量 “五一”樓市 成交價(jià)格平穩(wěn)
朱村板塊貨量充足的“明星盤”富士康科技小鎮(zhèn)開盤一路走高，“五一”更主推40多平方米小戶型，且整體價(jià)格親民，板塊市場(chǎng)“五一”人氣十足。許蕾 攝
“五一”假期，廣州依靠傳統(tǒng)“貨倉(cāng)”的發(fā)力，整體走勢(shì)平穩(wěn)。雖然大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格并無(wú)太多優(yōu)惠折扣，但增城、南沙、黃埔等傳統(tǒng)“貨倉(cāng)”板塊仍是市場(chǎng)主力，廣鋼板塊引領(lǐng)中心區(qū)市場(chǎng)，全市整體成交價(jià)格也保持平穩(wěn)。
值得注意的是，2019年“五一”前兩周即有2680套新貨入市，占4月比例達(dá)64%，房企“備貨”積極性與往期相比未見(jiàn)掉隊(duì)。新貨積極入市，加之舊盤積極推新，“五一”整體開盤/加推貨量達(dá)到近兩年高位。
廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，2019年“五一”假期廣州一手住宅實(shí)際開盤或加推3097套左右，較去年同期上升23%，整體去化延續(xù)近期市場(chǎng)表現(xiàn)。
實(shí)際推貨超3000套
整體去化近五成
廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研發(fā)現(xiàn)，2019年“五一”假期廣州共計(jì)27個(gè)樓盤開盤加推，樓盤數(shù)比2018年“五一”假期(21盤)增加29%，較2018年十一假期(17盤)增加58%。主力供應(yīng)區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)東部、南部“貨倉(cāng)”與廣鋼板塊：增城(7盤)>南沙(6盤)>荔灣(5盤)、黃埔(5盤)。
各區(qū)表現(xiàn)方面，監(jiān)測(cè)加推的7個(gè)區(qū)域中，4個(gè)區(qū)較去年“五一”推貨增加；傳統(tǒng)供應(yīng)大區(qū)則各有升降，增城、南沙微跌，黃埔、荔灣上升。其中，增城多盤加推(含一全新盤)，總推貨量占比25%，共計(jì)推出770套單位，朱村、新塘等板塊帶動(dòng)區(qū)域熱度提升；黃埔主要板塊項(xiàng)目皆有推售，整體推售近638套，較以往同期大幅增加。
板塊表現(xiàn)方面，“五一”共16個(gè)板塊開盤或加推，整體去化率約50%，其中南沙金洲、天河奧體、蘿崗、新塘、朱村等板塊推售量位居前五，且首日去化率皆高于整體水平。南沙金洲兩個(gè)剛需大盤“五一”均有充足貨量加推，加之整體板塊配套、居住環(huán)境逐漸成熟并被買家接受，整體較南沙其它板塊受歡迎。奧體板塊一明星大盤推新再度受捧，多渠道帶客，去化快，推高板塊市場(chǎng)關(guān)注度；廣鋼則引領(lǐng)中心區(qū)市場(chǎng)，多盤加推，此外，滘口、大坦沙等板塊同樣集中推貨，共同拉升荔灣區(qū)整體熱度。朱村板塊貨量充足的“明星盤”富士康科技小鎮(zhèn)開盤一路走高，“五一”更主推40多平方米小戶型，且整體價(jià)格親民，板塊市場(chǎng)“五一”人氣十足。
房企提前搶跑不多
七成項(xiàng)目?jī)r(jià)格持平
不過(guò)，跟往期和預(yù)期不一樣，2019年“五一”搶跑項(xiàng)目并不多。
廣州中原研究發(fā)展部針對(duì)性調(diào)研全市42個(gè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，“五一”當(dāng)天推售價(jià)格與最近3個(gè)月持平(或變化幅度低于1%-5%)的項(xiàng)目30個(gè)，占比近七成，可以看到目前大部分項(xiàng)目的價(jià)格策略仍是維持“平穩(wěn)”。
與3個(gè)月前對(duì)比，價(jià)格讓利的項(xiàng)目12個(gè)，讓利幅度集中在5%-8%，普遍采取“特價(jià)房”“一口價(jià)”方式對(duì)外。不過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，特價(jià)房多屬于低樓層、朝向差的單位，如黃埔區(qū)知識(shí)城等主打“地鐵通勤”板塊，但特價(jià)房更多是作為吸引客戶關(guān)注，并不是所有單位都享受讓利折扣。
此外，大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格并無(wú)太多優(yōu)惠折扣，僅個(gè)別項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)大面積單位，獲贈(zèng)5年物管費(fèi)，也有個(gè)別項(xiàng)目“五一”認(rèn)購(gòu)后仍有“小驚喜折扣”。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，“五一”期間大部分項(xiàng)目促銷活動(dòng)僅為吸引人氣，主要仍以常規(guī)的特價(jià)、一口價(jià)單位，主要為吸引關(guān)注從而促進(jìn)成交，“五一”調(diào)研期間暫未發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)。中央、地方多次表態(tài)“房住不炒”“分類調(diào)控”，受市場(chǎng)預(yù)期影響，目前環(huán)境下，較難出現(xiàn)以往“越買越漲”勢(shì)頭；另一方面，開發(fā)商定價(jià)愈發(fā)謹(jǐn)慎，受限于目前“半年之內(nèi)上下浮動(dòng)不超過(guò)10%”的定價(jià)機(jī)制，放開限價(jià)后，保持穩(wěn)定仍是多方的共識(shí)。
大戶型比例持續(xù)上升 戶型多樣
“五一”開盤/加推、收籌的項(xiàng)目中，100平方米以上的3房、4房單位比例進(jìn)一步增加，占比達(dá)68%，較去年同期提升23%。其中南沙、長(zhǎng)嶺居、知識(shí)城、廣鋼等板塊8個(gè)項(xiàng)目推出復(fù)式、類復(fù)式產(chǎn)品。
目前廣州大部分項(xiàng)目已實(shí)行單合同，不用提前支付“裝修款”，故目前購(gòu)房者首付壓力較此前“減輕”，開發(fā)商對(duì)買家首付款支付的寬限也相對(duì)收窄，基本回歸正常。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部實(shí)地調(diào)研，開盤推新的27個(gè)項(xiàng)目中，20個(gè)要求一周內(nèi)付齊首付，占比74%。不過(guò)也有個(gè)別項(xiàng)目為爭(zhēng)取成交，延遲1個(gè)月或更長(zhǎng)，以項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不明顯項(xiàng)目為主。此外，長(zhǎng)嶺居一項(xiàng)目因項(xiàng)目本身問(wèn)題，延遲3個(gè)月。
新盤蹭“五一”熱度
但仍觀望延遲入市
5個(gè)全新盤“五一”前皆拿到預(yù)售證且進(jìn)行不少的宣傳推廣，不過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“五一”期間大部分只是開放樣板間及新品，仍處蓄客階段。包括：新項(xiàng)目稀缺的越秀區(qū)，北京路高端盤粵海拾桂府“五一”亮相；從化保利花城紀(jì)宣傳期已持續(xù)幾周，有搶“五一”風(fēng)頭之勢(shì)，不過(guò)“五一”期間仍以蓄客為主，5月中旬才會(huì)加推。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為：一方面，從近年來(lái)“五一”和“十一”假期的推貨特征變化判斷，房企、買家對(duì)“樓市黃金周”的熱情下降，并不著急趕在假期間入手；另一方面，目前市場(chǎng)環(huán)境下，房企仍略顯謹(jǐn)慎、理性，或推少量產(chǎn)品試水，或等到認(rèn)籌量足夠，以避免扎推“五一”，形成差異競(jìng)爭(zhēng)、錯(cuò)位銷售。
