一季度西安寫(xiě)字樓空置率最高達(dá)37.6% 月租金穩(wěn)中有漲
近日，西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)因新增供應(yīng)的加大，使得空置率持續(xù)走高，但租金水平保持穩(wěn)中有漲的趨勢(shì)，同時(shí)相比較住宅，寫(xiě)字樓投資獲得感不強(qiáng)，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年，隨著各方面因素的增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓投資價(jià)值將會(huì)逐步顯現(xiàn)。
一季度存量、新增供應(yīng)雙增
戴德梁行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度西安寫(xiě)字樓整體存量260.56萬(wàn)平方米，環(huán)比2018年度四季度有所增長(zhǎng)；新增供應(yīng)21萬(wàn)平方米，凈吸納量7.8萬(wàn)平方米，兩者同比2018年一季度都呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。
據(jù)了解，2019年第一季度，西安天安人壽中心、萊安中心T5的入市，為西安甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)超過(guò)20萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，將全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的總存量拉升至260.56萬(wàn)平方米。
從區(qū)域來(lái)看，西安城北、高新、曲江、中心城區(qū)及城南五大核心寫(xiě)字樓區(qū)域中，高新區(qū)存量最大共158.6萬(wàn)平方米，城北區(qū)域47.1萬(wàn)平方米位居第二，曲江區(qū)域存量29.7萬(wàn)平方米。
從租賃行業(yè)分析，一季度聯(lián)合辦公依舊迅速擴(kuò)張，金融行業(yè)及教育行業(yè)的租賃也表現(xiàn)活躍。聯(lián)合辦公品牌WEWORK在中鐵·第壹國(guó)際租賃了約5467平方米的空間；學(xué)而思租賃金輝國(guó)際廣場(chǎng)1400平方米辦公空間。
城北區(qū)域空置率最高達(dá)37.6%
值得關(guān)注的是，一季度西安甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金94.5元每月每平方米，環(huán)比略有上漲。同時(shí)，受新增供應(yīng)影響，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率31.3%，環(huán)比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)。五大中心區(qū)域中，城北區(qū)域空置率最高，達(dá)37.6%。
經(jīng)調(diào)查，近兩年來(lái)，大量的新增供應(yīng)使得西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率一直處于相對(duì)較高的水平，而未來(lái)三年市場(chǎng)仍將有超過(guò)160萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，這將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)租金和空置率都帶來(lái)較大的壓力。
戴德梁行西北區(qū)寫(xiě)字樓部及企業(yè)服務(wù)部主管劉志介紹，近兩年來(lái)，西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)部分租戶(hù)從高新和城南商圈一些物業(yè)服務(wù)比較差的寫(xiě)字樓搬出的現(xiàn)象，租金相對(duì)低的城北和曲江商圈成為這些企業(yè)搬遷的優(yōu)先選擇，預(yù)計(jì)未來(lái)這兩個(gè)商圈的寫(xiě)字樓整體空置率會(huì)逐步下降。
寫(xiě)字樓投資獲得感不強(qiáng) 機(jī)構(gòu)投資是主力
與火熱的住宅市場(chǎng)相比，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售及投資略顯冷清。
劉志分析，目前整個(gè)西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資普通客戶(hù)對(duì)于市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)還略顯不足，與住宅相比，獲得感略顯不強(qiáng)，同時(shí)其投資要求的專(zhuān)業(yè)性也更高，屬于對(duì)寫(xiě)字樓投資價(jià)值低估的狀態(tài)。機(jī)構(gòu)型投資客戶(hù)這兩年在西安比較活躍，也在市場(chǎng)投資中獲益頗豐。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著西安被列入國(guó)家中心 城市，城市營(yíng)商環(huán)境躍居全國(guó)前列，第三產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)上漲，城市人口增長(zhǎng)，以及工商企業(yè)主體注冊(cè)的增長(zhǎng)等因素使得寫(xiě)字樓的投資價(jià)值勢(shì)必由于需求端的增加而水漲船高，寫(xiě)字樓的投資價(jià)值會(huì)在未來(lái)2-3年快速顯現(xiàn)出來(lái)。
戴德梁行西北區(qū)董事總經(jīng)理巫保民表示，2019年，西安的寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始步入更迭換代的階段，未來(lái)寫(xiě)字樓應(yīng)該在硬件設(shè)備、物業(yè)管理上發(fā)力，以贏得市場(chǎng)青睞。
業(yè)主在投資過(guò)程中，劉志建議，由于寫(xiě)字樓價(jià)值的增長(zhǎng)與產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、交通等都有內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，需做好價(jià)值分析。寫(xiě)字樓投資主體、資金來(lái)源、支付方式、交易結(jié)構(gòu)、稅務(wù)問(wèn)題、退出方式與時(shí)間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等都需要提前做好規(guī)劃和考量，以盡可能地確保投資價(jià)值的最大化，控制風(fēng)險(xiǎn)。
