共享辦公拐點(diǎn)隱現(xiàn)，未來盈利、擴(kuò)張與進(jìn)化路徑在哪？
共享辦公在近三年走入增長快車道，也迎來了融資和整合的加速時期，但也有部分企業(yè)由于盈利能力跟不上，目前裁員、倒閉現(xiàn)象也頻頻發(fā)生。
共享辦公的潛力毋庸置疑，數(shù)據(jù)顯示，目前共享辦公規(guī)模超過280萬平方米，以平均每年不低于50%的增速在增長，根據(jù)高力國際2017年報告，共享辦公空間在過去兩年保持年均 30%的增長。到 2030 年，30% 的辦公空間將會是聯(lián)合辦公空間。
美國共享辦公市場已經(jīng)相當(dāng)成熟，形成WeWork與雷格斯兩大巨頭格局。在國內(nèi)，大部分玩家是學(xué)WeWork，發(fā)展模式主要是三步走——拿地、維修、出租，即俗稱"二房東"模式。
學(xué)WeWork玩家暢想未來的商業(yè)模式大致是，一方面是基于社區(qū)打造建立了會員體系，提供各種軟硬件服務(wù);一方面是將業(yè)務(wù)從聯(lián)合辦公逐步拓展至創(chuàng)投中介、風(fēng)險投資等創(chuàng)業(yè)生態(tài)，發(fā)展 FA 撮合費(fèi)、基金管理費(fèi)、自有資金跟投分紅等盈利模式，形成聯(lián)合辦公+資本服務(wù)社交平臺模式。
當(dāng)前共享辦公還有一種模式，即偏向商務(wù)中心的模式。代表玩家有ATLAS寰圖與雷格斯、德事商務(wù)中心等。它們選址都偏向于較高大上的寫字樓與CBD，對地理位置、硬件和服務(wù)都有較高標(biāo)準(zhǔn)。早在1995年，雷格斯就進(jìn)入了中國，主打靈活辦公方案、先進(jìn)IT與卓越服務(wù)。而德事商務(wù)中心注重服務(wù)于跨國企業(yè)的靈活辦公，ATLAS寰圖于2017年進(jìn)入市場后在北上廣深、杭州及西安等城市迅速擴(kuò)張，2018年將其版圖拓展至香港。與前兩者不同的是，寰圖更偏向五星級酒店式辦公模式，集辦公、生活、社交于一體以及為各類型的企業(yè)提供靈活高效的辦公空間解決方案。據(jù)了解，寰圖旗下?lián)碛卸嗉抑睜I的生活方式門店。打開"大眾點(diǎn)評"，可見寰圖咖啡、寰圖廚房、寰圖健身工房等，口碑不俗。
聯(lián)合辦公+資本服務(wù)模式存在哪些痛點(diǎn)?未來的進(jìn)化方向在哪?
從這兩種模式來看，共性在于，"租金"模式是主流，都基于社區(qū)建立了會員體系與軟硬件服務(wù)。差異性在于前者更傾向于學(xué)習(xí)WeWork，后者是偏向于服務(wù)和客戶體驗，更進(jìn)一步的是做商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)化運(yùn)營。
WeWork模式有一定想象空間，但問題在于，WeWork的優(yōu)勢國內(nèi)企業(yè)學(xué)不來，比如說它的國際社區(qū)和全球資源。此外，投資孵化的回報周期較長，環(huán)節(jié)比較復(fù)雜，社群成員流動性大、變現(xiàn)手段缺乏;此外這種資本服務(wù)模式要求玩家本身手握巨大的資源，而當(dāng)前國內(nèi)主流玩家們的體量無法支撐這種想象空間;此外，若聚焦到某一細(xì)分領(lǐng)域，缺乏行業(yè)資源的前提下，入住率又難以保證。
況且在創(chuàng)業(yè)孵化市場上，有諸多競爭對手，比如阿里創(chuàng)新平臺、騰訊眾創(chuàng)空間、三一重工太陽谷等。也就是說，這種發(fā)展模式還面臨著行業(yè)專業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化機(jī)構(gòu)的激烈競爭。當(dāng)前大多數(shù)共享辦公企業(yè)的孵化器、加速器、創(chuàng)業(yè)空間發(fā)展不起來，依然是依賴單一租金收入為主要盈利模式，部分甚至達(dá)到95%以上。
因此，不少共享辦公玩家發(fā)展與盈利陷入了拐點(diǎn)，下一步怎么走，還沒有找到具體的方向。而要找到共享辦公的未來競爭模式與定位，還應(yīng)該從未來發(fā)展趨勢來看。
從趨勢來看，國內(nèi)共享或聯(lián)合辦公企業(yè)尚處于發(fā)展階段，主要以一線城市為主，比如諸如北京 CBD、中關(guān)村，上海陸家嘴、廣州珠江新城、深圳南山科技園等互聯(lián)網(wǎng)科技、金融行業(yè)集中度高的商圈。未來幾年，共享辦公將逐漸向二、三線城市擴(kuò)張。
而當(dāng)前共享辦公企業(yè)一大發(fā)展紅利在于當(dāng)前寫字樓的空置率高，達(dá)30%左右，高空置率使得共享辦公品牌能夠更容易拿到大面積的物業(yè)。而如何挖掘大面積物業(yè)的空間價值，整合多重服務(wù)體系形成靈活辦公模式，開辟多元化產(chǎn)品，將固定成本與收益轉(zhuǎn)化為可變收益，是未來共享辦公企業(yè)破局與進(jìn)化的方向。
專注服務(wù)體系打造靈活的共享業(yè)務(wù)模式，提升單位面積坪效與增值空間
因為多數(shù)入駐共享辦公的企業(yè)不是奔著投融資服務(wù)去的，他們的需求是靈活辦公，降低運(yùn)營成本，有人性化時尚的辦公空間與系列配套，能吸引并留住人才。而傳統(tǒng)寫字樓空置率高則源于租金高又欠缺人性化體驗，如何降低寫字樓的租金門檻，讓更多中小型企業(yè)能進(jìn)駐甲級寫字樓，在縮減成本的基礎(chǔ)上，享受高質(zhì)量的辦公以及生活配套設(shè)施，提升單位面積坪效與空間利用率才是共享辦公的優(yōu)勢方向。
雷格斯與ATLAS寰圖等這種商業(yè)業(yè)態(tài)模式更接近這種思路，它們的一個特點(diǎn)是其一，多選擇核心商圈、CBD地區(qū)的甲級或超甲級寫字樓，是提供高端的辦公配套設(shè)施。寰圖就主打五星級酒店式辦公。除了基礎(chǔ)辦公空間以外，它還將咖啡廳、餐廳、酒吧、健身房等直營的配套商業(yè)引入寫字樓。其二，軟硬件配備一流，有私人以及共享辦空間公，均配備先進(jìn)的會議設(shè)施、視頻會議設(shè)備和多樣化的商務(wù)行政服務(wù)。在單個工位之外，會議室、共享活動場地、網(wǎng)絡(luò)電話等都是可以出租的服務(wù)等，形成了完備的可共享的辦公服務(wù)體系。
共享辦公的客群不僅只有小微企業(yè)，還包括大公司的靈活辦公部門，比如說，WeWork、雷格斯與寰圖都在面向商務(wù)人士的"靈活辦公中心"這一層深耕。比如阿里、滴滴、騰訊等巨頭也已成為WeWork的會員。萊坊、雅詩蘭黛、博雅公關(guān)等也進(jìn)駐了ATLAS寰圖。Facebook、IBM、星巴克、微軟等國際品牌部分轉(zhuǎn)向聯(lián)合辦公空間。共享辦公可以幫助他們解決臨時部門辦公以及突發(fā)需求的會議室，提升原有辦公面積的使用頻率。
在營收突破點(diǎn)上，ATLAS寰圖憑借"辦公+生活"的多元化場景，成為了影視、廣告等拍攝活動以及產(chǎn)品發(fā)布會的場所，提升了節(jié)假日閑置空間的使用率。寰圖還針對不同會員的需求設(shè)計了辦公會籍，囊括專業(yè)行政辦公服務(wù)及生活配套福利，會員可以在APP上線預(yù)訂各種服務(wù)。
這些模式其實(shí)可以看到進(jìn)化的方向——將辦公重資產(chǎn)進(jìn)行靈活共享，通過多元化服務(wù)體系將資產(chǎn)與空間的使用率提升，提升單位面積的坪效與價值，破解盈利單一的難題。
平衡開放與私密，向智能化辦公與生活服務(wù)配套方向進(jìn)化
另外，需要看到中國企業(yè)和歐美企業(yè)在共享辦公的選擇上的差異性。根據(jù)權(quán)威的調(diào)查顯示，美國人愛好社交，而中國中小企業(yè)偏愛有私密性的辦公空間。在國外，共享辦公的理念是資源、空間的共享互通，但在國內(nèi)，需要考慮到在開放空間之外，保留一定的私密空間。
在當(dāng)前，雷格斯與ATLAS寰圖這種商業(yè)業(yè)態(tài)模式更偏向這種考慮——將開放空間與私密性辦公融為一體，既保留了更加符合國人辦公習(xí)慣的隱私空間，又配套了系列共享設(shè)施，比如會議室、休閑區(qū)、文印區(qū)、咖啡茶水間等。
正如有人說，近年來，讓城市白領(lǐng)艷羨的莫過于某些知名公司時尚前衛(wèi)的新總部大樓的落成體驗，包括聯(lián)通上下樓的滑梯、下午茶和簡餐的吧臺、藝術(shù)廊般的會議室等。
而當(dāng)前ATLAS寰圖、WeWork、IWG集團(tuán)旗下的雷格斯、Spaces等都已經(jīng)在生活業(yè)態(tài)層面發(fā)力了。雷格斯開始在選址時選擇較多的商業(yè)配套，注重辦公室里的生活感，提供附加服務(wù)，比如與健身房合作，對雷格斯的客人會給予優(yōu)惠，配備更多的茶水間等。在德事商務(wù)中心，每一個中心都配備了breakoutarea，在這里會員可以享用到24小時免費(fèi)茶飲等。
而在辦公空間Spaces中，也帶入更多的生活元素，比如有的房間可設(shè)成小型的健身房與兒童房，配備了手沖咖啡等。WeWork也在辦公空間之外開設(shè)健身房項目Rise by We等。
在生活配套方面，ATLAS寰圖則采用直營模式以確保輸出的產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量符合品牌的標(biāo)準(zhǔn)。寰圖在辦公空間內(nèi)引入多元化的生活配套商業(yè)，包括健身房、室內(nèi)高爾夫球會、咖啡館、烘焙店、餐廳、酒吧，藝術(shù)館等一應(yīng)俱全，打造的是一個五星級酒店式的綜合商業(yè)空間，滿足工作者一天對生活的剛需。而多元化的辦公一體化生活服務(wù)配套體系的構(gòu)建又反過來推動了出租率(達(dá)到90%以上)，并實(shí)現(xiàn)了盈利。
共享辦公未來或應(yīng)該向CBD商業(yè)生態(tài)型業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型
而生活業(yè)態(tài)與辦公空間的一體化之所以重要，是因為當(dāng)前寫字樓是人群最密集的地方，人們對生活的需求例如餐飲和運(yùn)動，高頻且重復(fù)，這是當(dāng)前寫字樓在產(chǎn)品和服務(wù)上的空白。另一方面，北上廣深的寫字樓的供應(yīng)遠(yuǎn)大于了需求量，聯(lián)合辦公模式如果通過生活業(yè)態(tài)的布局解決寫字樓去庫存化的難題，可能會是破局的一大思路。
從雷格斯、ATLAS寰圖、德事商務(wù)中心等商業(yè)生態(tài)型共享辦公來看，它們的共性是做高端服務(wù)型辦公室，具備頂尖人性化設(shè)施與性價比高的會員式服務(wù)，強(qiáng)調(diào)靈活辦公的舒適性與低成本運(yùn)營優(yōu)勢。但差異化在于，雷格斯與德事、Spaces等還是專注于商務(wù)辦公空間的運(yùn)營，盡管雷格斯、Spaces也開始著手于健身房這種生活業(yè)態(tài)打造，但僅服務(wù)于辦公人群，而且產(chǎn)品還不夠多元化，在一體化的生活商業(yè)業(yè)態(tài)布局上欠缺，整體商業(yè)模式依然是定位在封閉式空間運(yùn)營商這一層面。
ATLAS寰圖相對于雷格斯、Spaces、德事商務(wù)中心，它的產(chǎn)品業(yè)態(tài)布局則更加多元化，包括健身房、室內(nèi)高爾夫球會、咖啡館、餐廳、酒吧等——即它的產(chǎn)品和服務(wù)不再局限于辦公空間，也引入了全方位的生活娛樂配套設(shè)施進(jìn)入寫字樓，不僅供內(nèi)部辦公企業(yè)消費(fèi)，也面向所有人開放，打造像"五星級酒店"一樣的多元服務(wù)設(shè)施于一體的綜合空間。這事實(shí)上是一種全新CBD全生態(tài)模式：即跳脫出了辦公空間運(yùn)營商的運(yùn)作邏輯，通過開放的咖啡館、健身房、餐飲等生活空間為寫字樓引流，做的是全CBD人的生意，即使你不辦公，也是它的顧客。而過去的共享辦公模式主要是服務(wù)于辦公空間的內(nèi)部群體，無論是內(nèi)部流量與生活業(yè)態(tài)消費(fèi)都有天花板，將外部消費(fèi)群體排除在外了。
ATLAS寰圖的模式將消費(fèi)群體從空間內(nèi)延伸到空間外，通過不同的業(yè)務(wù)形態(tài)之間相互導(dǎo)流，打破了過去單一辦公空間運(yùn)營商的局限，通過配套的全開放生活設(shè)施、社區(qū)活動、線上的 APP，將 CBD 人群聚攏在一起，由此吸引更多的營收，也幫助寫字樓拓寬營收渠道，提升資產(chǎn)價格與回報率。
某種程度上，這種模式為當(dāng)前共享辦公企業(yè)如何打破盈利困境提供了新的思路。其一，當(dāng)前北上廣深的寫字樓的供應(yīng)量在直線上升，市場面臨的問題就是如何去化，幫助寫字樓拓寬營收渠道，將空間做出溢價，做大商業(yè)業(yè)態(tài)，是關(guān)鍵問題。其二，當(dāng)下許多共享辦公企業(yè)主要是定位在辦公空間運(yùn)營商的這個層面上，這其實(shí)是局限了它的盈利空間。而將辦公產(chǎn)品多元化擴(kuò)展，以CBD為核心做所有人的生意，這就打破了單一的共享辦公空間運(yùn)營模式。這種模式帶來的啟示是，要打破租金收入的瓶頸，將辦公空間變?yōu)榭勺兪找妫梢詫I(yè)態(tài)向多元化生活產(chǎn)品擴(kuò)展布局，從對內(nèi)封閉向?qū)ν忾_放轉(zhuǎn)型，從外部引流做大營收。
雷格斯與寰圖對比來看共同點(diǎn)雖然是通過降低入駐者的辦公運(yùn)營成本為租客在核心CBD提供高質(zhì)量的辦公空間，而關(guān)鍵的是，后者還建立一系列完整的開放的生活配套服務(wù)，打破服務(wù)群體的天花板并快速實(shí)現(xiàn)了盈利，這是一種相對務(wù)實(shí)的做法。
通過務(wù)實(shí)的布局建立穩(wěn)健的盈利模式之所以重要，因為未來的幾年，行業(yè)可能快速的進(jìn)入整合期，未建立合理經(jīng)營模式與穩(wěn)健盈利模式，沒有真實(shí)滿足中國中小微企業(yè)的辦公需求的從業(yè)企業(yè)或?qū)⒚媾R并購整合，"大魚吃小魚"馬太效應(yīng)或?qū)⒄蔑@——低端的共享辦空間將退出市場或成為可能。
因此，在當(dāng)前共享辦公品牌普遍著重資本+聯(lián)合辦公等投資撮合等創(chuàng)業(yè)者服務(wù)模式之外，如何將增值服務(wù)落到實(shí)處覆蓋的日常剛需性生活需求，在降低企業(yè)成本、提升企業(yè)辦公效率與高端化的辦公體驗外，通過一站式、生活配套業(yè)態(tài)面向全CBD商業(yè)辦公群體開放，形成更加多元化、規(guī)?；姆€(wěn)健營收模式，可能是共享辦公企業(yè)未來進(jìn)化需要思考的重要方向。
