蘇州樓市這半年，從瘋狂到調(diào)控落地
2019年至今帶給蘇州人的一大震撼應(yīng)該是，他們驟然發(fā)覺(jué)，蘇州工業(yè)園區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)趕超上海遠(yuǎn)郊了。
還沒(méi)解決房子問(wèn)題的“蘇漂”就像被從頭到腳澆了一盆冷水，小確幸生活的幻想破滅了，他們打開(kāi)論壇，在“蘇州還值得我留下來(lái)嗎”這類(lèi)問(wèn)題下面開(kāi)始了激烈討論。
蘇州曾是一些人告別一線(xiàn)城市之后的理想之地。在這里，IT、金融從業(yè)者能找到三四線(xiàn)老家無(wú)法提供的就業(yè)機(jī)會(huì)，過(guò)著比在一線(xiàn)城市更體面、更宜居、壓力更小的生活，有房有車(chē)，貓狗雙全。
轉(zhuǎn)變發(fā)生在最近這半年，在全國(guó)土地市場(chǎng)大熱、樓市卻總體平穩(wěn)的情況下，蘇州的房?jī)r(jià)最先按捺不住，一路反彈上漲，領(lǐng)跑全國(guó)。
即便是在10天內(nèi)三度加碼樓市調(diào)控，從限售、土地、人才、學(xué)區(qū)四個(gè)維度出臺(tái)政策，蘇州還是上了住建部的房?jī)r(jià)預(yù)警名單，但蘇州樓市的熱度短期內(nèi)還沒(méi)被澆滅。
有關(guān)“房子”的一切話(huà)題，仍在攪動(dòng)這座城市。
蘇州樓市發(fā)生了什么，又正在經(jīng)歷什么？
房?jī)r(jià)膨脹的“工業(yè)園區(qū)”
不熟悉蘇州的人，會(huì)納悶為什么蘇州房?jī)r(jià)最高的區(qū)域是“工業(yè)園區(qū)”。
蘇州這一波房?jī)r(jià)上漲是從去年年底開(kāi)始的。巧合的是，2018年12月8日的《新聞聯(lián)播》專(zhuān)題報(bào)道了蘇州工業(yè)園區(qū)，其中這樣介紹道：現(xiàn)在的蘇州工業(yè)園區(qū)278平方公里的土地上有8萬(wàn)多家企業(yè)。而1994年園區(qū)建設(shè)時(shí)，這里還是一片農(nóng)田。當(dāng)時(shí)，全國(guó)已經(jīng)有了包括深圳在內(nèi)的5個(gè)特區(qū)，和他們相比，蘇州工業(yè)園區(qū)無(wú)論是在政策還是地理位置上，都沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。于是蘇州工業(yè)園區(qū)提出了一個(gè)口號(hào)：不特有特，比特更特。
這句話(huà)的意思是，雖然不叫特區(qū)，但是蘇州工業(yè)園區(qū)的部分政策，要比特區(qū)更加厲害。
蘇州在一張白紙上重新規(guī)劃建設(shè)城市新區(qū)的做法很成功，后來(lái)全國(guó)很多二三四線(xiàn)城市都向蘇州取經(jīng)，在一片片空曠的土地上建設(shè)新區(qū)。
時(shí)間來(lái)到2019年，蘇州工業(yè)園區(qū)也終于到了房?jī)r(jià)向深圳特區(qū)看齊的時(shí)刻。
根據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，蘇州工業(yè)園區(qū)的二手房參考均價(jià)同比上漲了25%，在今年4月達(dá)到近40000元/平方米，較2019年年初已上漲8%。
工業(yè)園區(qū)板塊內(nèi)部分熱門(mén)樓盤(pán)，如鉑悅犀湖、天域花園、中海半島華府等，二手房參考均價(jià)突破了53000萬(wàn)元/平方米；部分高檔樓盤(pán)，如蘇州鉑悅府、金雞湖花園、萬(wàn)科見(jiàn)濱府，參考均價(jià)已經(jīng)在6萬(wàn)元上下。而2019年4月，深圳全市二手房參考均價(jià)是57020元/平方米。
去年年底，隨著部分二三線(xiàn)城市樓市調(diào)控出現(xiàn)微調(diào)，蘇州作為二線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，樓市已經(jīng)開(kāi)始暗流涌動(dòng)，剛需客、炒房客都變得敏感起來(lái)。今年房企資金面的寬松讓土地市場(chǎng)又火了一把，地王的誕生進(jìn)一步把蘇州樓市的大戲推向高潮。
曾經(jīng)綠城在蘇州拿下的“蘇州桃花源”地塊保持了十年的工業(yè)園區(qū)單價(jià)地王紀(jì)錄，直到今年4月底的一場(chǎng)土拍，中海以30287元/平方米的樓面價(jià)拿下園區(qū)湖東板塊一處宅地，蘇桃的地王紀(jì)錄終于被中海打破，蘇州園區(qū)誕生了首宗樓面價(jià)超過(guò)30000元/平方米的土地。
在未來(lái)新房單價(jià)將超6萬(wàn)元的預(yù)期下，蘇州工業(yè)園區(qū)房?jī)r(jià)暴漲，根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，多數(shù)小區(qū)的二手房環(huán)比上月均價(jià)都有5%-10%的漲幅。
突然間，蘇州人民發(fā)現(xiàn)蘇州工業(yè)園區(qū)的二手房掛牌價(jià)已經(jīng)普遍在4萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米的區(qū)間內(nèi)，和上海外環(huán)外及部分中外環(huán)之間區(qū)域的價(jià)格相當(dāng)。
那段時(shí)間蘇州最流行的一個(gè)段子是這樣的——
“在蘇州工業(yè)園區(qū)上班的金融從業(yè)者小王，因?yàn)閳@區(qū)房?jī)r(jià)太高，他把房子買(mǎi)在了上海，每天通勤兩小時(shí)上下班?！?
投資客陳先生去年3月從P2P中抽身后，以2.3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格買(mǎi)了一套蘇州工業(yè)園區(qū)的商品房，現(xiàn)在這套房子的價(jià)格已經(jīng)漲了一百多萬(wàn)元。直到現(xiàn)在他還很難相信自己的運(yùn)氣竟然這么好，“去年買(mǎi)房時(shí)價(jià)格隨便談、隨便砍，我怎么也想不到之后蘇州市場(chǎng)會(huì)變得這么瘋狂”。
陳先生還把自己的好運(yùn)氣歸結(jié)為投資眼光的精準(zhǔn)，由于曾經(jīng)在蘇州工作過(guò)，他一直堅(jiān)定看多工業(yè)園區(qū)板塊的價(jià)值。
實(shí)際上，“工業(yè)園區(qū)”這個(gè)帶著工業(yè)城市的冰冷且并不優(yōu)美的名字背后，有著蘇州最宜居的生活環(huán)境、先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施、最好的學(xué)區(qū)和高大上的商圈，在許多人心目中，它的居住價(jià)值不輸于上海的郊區(qū)?！疤K州最好的區(qū)域，房?jī)r(jià)怎么就不能比上海缺乏配套的郊區(qū)高？”
也有人不這么認(rèn)為，小徐三年前畢業(yè)于上海財(cái)經(jīng)大學(xué)，隨后在蘇州一家銀行工作，一直租住單位提供的房子，父母出錢(qián)給她買(mǎi)了車(chē)，加上銀行福利不錯(cuò)，她在蘇州的生活安穩(wěn)而平淡。但現(xiàn)在她已經(jīng)遞交辭呈，準(zhǔn)備赴美讀書(shū)進(jìn)修后，再到上海找一份新工作。
“過(guò)去蘇州的房?jī)r(jià)讓大多數(shù)打拼的外地人覺(jué)得是可以在這里安家的，今年房?jī)r(jià)的暴漲讓很多人失去希望。而且如果有這么多錢(qián)，我為什么不投資在上海？”小徐的計(jì)劃是拿到美國(guó)高校的學(xué)歷以后落戶(hù)上海，再在上海安家，畢竟上海有更高層面的教育資源、醫(yī)療資源，還能為她個(gè)人打通更廣闊的職業(yè)前景。
精準(zhǔn)調(diào)控
蘇州房?jī)r(jià)到底該值多少是一個(gè)很難回答的問(wèn)題，因?yàn)檫@是一個(gè)經(jīng)濟(jì)很強(qiáng)但政策較弱的城市。
正如蘇州工業(yè)園區(qū)在沒(méi)有特區(qū)政策優(yōu)勢(shì)的情況下發(fā)展了起來(lái)，整個(gè)蘇州市更是創(chuàng)造出了極為出色的經(jīng)濟(jì)成績(jī)，2018年蘇州全市1.85萬(wàn)億的GDP總量，排到了全國(guó)第七，甚至高于省會(huì)城市成都、杭州、南京等，這背后是當(dāng)?shù)卣L(zhǎng)期以來(lái)精準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)和操盤(pán)。
蘇州的樓市調(diào)控政策也一直體現(xiàn)出操盤(pán)者小心翼翼的拿捏，耐人尋味。
最近的限售新政在坊間傳言飄蕩了半個(gè)月后落地，但僅僅針對(duì)了最熱門(mén)的區(qū)域，即蘇州工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)獅山板塊新房有三年限售期，工業(yè)園區(qū)二手房有五年限售期。
雖然對(duì)房產(chǎn)流動(dòng)性的鎖定時(shí)間超越了大部分城市，但看似嚴(yán)格的限售政策，卻并沒(méi)有全市一刀切，只給了部分區(qū)域“溫柔的一刀”。而工業(yè)園區(qū)新房供應(yīng)量本來(lái)就小，但需求量大，二手房市場(chǎng)多是改善型需求買(mǎi)家，持有期本來(lái)就比較長(zhǎng)。
這在其他區(qū)域看來(lái)，簡(jiǎn)直是房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)上漲的信號(hào)?！靶抡赡茉斐梢欢ǖ男枨笸庖纾瑓侵?、吳江、相城以及新區(qū)不限售區(qū)域?qū)?huì)迎來(lái)一波結(jié)構(gòu)性上漲?！币患以谔K州有較多項(xiàng)目的房企內(nèi)部人士這樣判斷。
過(guò)去半年，工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)獅山板塊不是房?jī)r(jià)唯二大漲的區(qū)域，同時(shí)，蘇州其他區(qū)域也在不斷冒出新地王。比如，5月9日，河北房企榮盛首入蘇州，就以68%的溢價(jià)率拿下了吳中區(qū)新地王；4月24日，新城和招商聯(lián)合拿下吳中區(qū)太湖新城板塊一宅地，讓該板塊的樓面價(jià)首次破2萬(wàn)。
一手商品房方面，即便是蘇州工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)以外的區(qū)域，不少樓盤(pán)4月份開(kāi)盤(pán)時(shí)，也出現(xiàn)了下午領(lǐng)預(yù)售證、凌晨即有千人排隊(duì)搶房的場(chǎng)景，賣(mài)號(hào)的黃牛又重出江湖。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，4月蘇州（含吳江）新建商品住宅的成交均價(jià)為21884元/平方米，環(huán)比上漲6.51%。2019年4月蘇州新房住宅成交量破萬(wàn)套，達(dá)到2016年10月實(shí)施限購(gòu)以來(lái)成交量的歷史最高點(diǎn)。
但此次調(diào)控的范圍，尚未觸及這些區(qū)域。
蘇州上一輪地王頻出還是在2016年，那時(shí)土拍大戰(zhàn)上常出現(xiàn)超過(guò)200%的溢價(jià)率，當(dāng)年蘇州國(guó)土局發(fā)布了一個(gè)土地市場(chǎng)的“熔斷機(jī)制”，對(duì)拍賣(mài)地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，房企報(bào)價(jià)超過(guò)最高報(bào)價(jià)的情況下，土地出讓即中止，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。
相比于南京、上海那時(shí)候針對(duì)土拍過(guò)熱出臺(tái)的調(diào)控方式，蘇州的這種土地限價(jià)方式在房企看來(lái)是比較“溫和”的。南京從2016年開(kāi)始實(shí)行達(dá)到最高限價(jià)后“搖號(hào)賣(mài)地”，房企能否拿地得看運(yùn)氣，而上海的“招掛復(fù)合打分”制度，則讓很多缺乏實(shí)力的房企徹底放棄在上海拿地，也讓上海的土地市場(chǎng)平穩(wěn)至今。
除此以外，蘇州的限購(gòu)政策也不是特別嚴(yán)厲，從2016年恢復(fù)限購(gòu)至今，蘇州本市戶(hù)籍每個(gè)家庭可以購(gòu)買(mǎi)三套房子，非本市戶(hù)籍則提供累計(jì)一年的納稅和社保證明后可購(gòu)買(mǎi)一套房子。落戶(hù)蘇州的條件并不高，因此蘇州相對(duì)寬松的限購(gòu)政策，也被認(rèn)為是給炒房客留下了空間。
“過(guò)去這兩年，蘇州樓市沒(méi)有真正冷卻下來(lái)，所以一遇火苗就被引燃了。”一名蘇州地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
相比之下，上海的限購(gòu)令從2016年起要求上海本地戶(hù)籍家庭只能限購(gòu)兩套房，非上海戶(hù)籍居民家庭則要提供5年納稅和社保證明才可購(gòu)買(mǎi)一套房，且單身人士不可購(gòu)房。嚴(yán)厲的限購(gòu)政策讓上海房?jī)r(jià)進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)兩三年的平穩(wěn)模式。
在今年土拍大熱之前，蘇州已經(jīng)連續(xù)兩年經(jīng)歷了土地出讓金的下跌，從今年前5個(gè)月的土拍來(lái)看，情勢(shì)有望逆轉(zhuǎn)。
2016年，在全國(guó)土地出讓金的排名中，蘇州以1465.8億元占據(jù)第四位，僅次于南京、上海和杭州。到了2017年，蘇州土地市場(chǎng)降溫明顯，有地塊流拍，土地出讓金排名也滑落至全國(guó)第十，收入僅為938億元，同比下降36%。2018年，蘇州土地出讓金同比再下降8%。
不過(guò)，截至今年5月9日，蘇州土拍總成交價(jià)已達(dá)482.6億元，比去年同期增加了305.64億元。
余溫未散
2016年蘇州土地市場(chǎng)的大熱令人記憶猶新，盡管這輪上漲讓前地王項(xiàng)目松了一口氣，但至今還有多個(gè)地王項(xiàng)目沒(méi)有解套。
即便是這樣，大部分開(kāi)發(fā)商仍不愿錯(cuò)過(guò)在蘇州拿地的機(jī)會(huì)，今年1-5月，首開(kāi)、碧桂園、中南、新城、陽(yáng)光城、旭輝、融信、佳兆業(yè)、中駿、金地、大華等房企都在蘇州積極搶地，最終收獲了新土儲(chǔ)。
“能看出這次限售政策實(shí)際上不是很?chē)?yán)格，但它可能會(huì)影響購(gòu)房者的心理預(yù)期?！蓖顿Y客陳先生說(shuō)。
根據(jù)克而瑞蘇州的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，限售新政發(fā)布后首周，火熱的蘇州樓市尚未受到太大影響，5月13日至19日，蘇州市區(qū)新房成交總體有所下滑，二手房成交不降反升，新推盤(pán)人氣還比較可觀，二手房中介也反映最近成交量還不錯(cuò)，而工業(yè)園區(qū)房管局依然人潮擁擠。
5月20日-22日，蘇州新房加二手房仍然有每日800-1000套的成交量，和調(diào)控新政發(fā)布前的數(shù)據(jù)差不多。
但調(diào)控的效應(yīng)或許會(huì)在一兩年后顯現(xiàn)，一是投資客將會(huì)變得謹(jǐn)慎；二是市場(chǎng)心理預(yù)期將改變，購(gòu)房者觀望心態(tài)增強(qiáng)；三是部分開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂(yōu)調(diào)控還存在繼續(xù)加碼的可能性，調(diào)控政策留有余手。
但一名蘇州房企內(nèi)部人士認(rèn)為，蘇州房?jī)r(jià)未來(lái)長(zhǎng)期陰跌是小概率事件，限售新政毫無(wú)疑問(wèn)抑制了一部分供應(yīng)和需求，但如果長(zhǎng)期陰跌，一定是供求關(guān)系出了問(wèn)題，供應(yīng)過(guò)大需求萎縮。目前來(lái)看蘇州不存在這樣的問(wèn)題，限售之后供應(yīng)被調(diào)控，但需求還在。
“蘇州土地市場(chǎng)也還是狼多肉少，開(kāi)發(fā)商的拿地積極性還在。沒(méi)進(jìn)蘇州的房企想突破，已進(jìn)的還想補(bǔ)倉(cāng)。不過(guò)新政出臺(tái)后，蘇州的地價(jià)相對(duì)于此前的階段性高點(diǎn)會(huì)有一定下降，房企會(huì)更理性一點(diǎn)。”一名負(fù)責(zé)房企投資業(yè)務(wù)的人士表示。
投資客陳先生絲毫不擔(dān)心自己的房子未來(lái)會(huì)跌價(jià)，“我知道一定會(huì)賺，只是賺多賺少的問(wèn)題”。如今的情況，說(shuō)白了，在”房住不炒“和精準(zhǔn)操盤(pán)下，樓市的熱度既不能完全消褪，也不能讓房?jī)r(jià)失去控制。
