一二線城市寫字樓空置率面臨上升壓力
5月23日，中國社科院城市所及社會科學文獻出版社共同發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.16（2019）》指出，經(jīng)濟增長放緩所導致寫字樓需求下滑與持續(xù)充沛新增供應疊加，導致一些熱點城市寫字樓空置率提升加快。全國一二線城市寫字樓空置率面臨上升壓力，武漢、長沙、青島寫字樓空置率將達到歷史最高。
寫字樓供應大幅增
根據(jù)上述藍皮書，2019年，全國17個城市的寫字樓新增供應預計將突破1000萬平方米，同比增長超過60%。上海新增供應持續(xù)超百萬平方米，京津和成渝新增供應將大幅上升，廣州市場也將走出前3年持續(xù)供應不足的局面。
寫字樓供應上升的同時，需求卻在下降。
根據(jù)上述報告，預測2019年全國17個城市寫字樓新增需求總量將小幅下滑至約530萬平方米。這就是說，實際需求只有供應量的一半。
導致如此的原因是，經(jīng)濟增速放緩，以及共享辦公形式出現(xiàn)。
上述報告指出，中美貿(mào)易摩擦對寫字樓市場影響將更加清晰。與2018年中國經(jīng)濟起伏脈絡相似，與服務高度相關的寫字樓市場需求亦呈現(xiàn)先高后低趨勢。共享辦公繼續(xù)擴張，但受下半年經(jīng)濟增長減速的影響，全年新增需求537萬平方米，同比下跌12%。2019年，中國經(jīng)濟增速或?qū)⑦M一步放緩，中美貿(mào)易摩擦前景不明也給企業(yè)決策增添不確定性。
從2018年凈吸納量來看，對經(jīng)濟貿(mào)易依賴度更高的港口和沿海地區(qū)城市寫字樓新增需求出現(xiàn)較為明顯下降，而內(nèi)陸城市則表現(xiàn)相對穩(wěn)定；四個一線城市受到影響同樣較大，寫字樓存量需求直接影響為10%左右。
另外共享辦公進入下半場，行業(yè)集中度不斷提高，這對已有的寫字樓市場產(chǎn)生沖擊。
2018年，共享辦公在國內(nèi)主要城市繼續(xù)跑馬圈地，9個知名共享辦公品牌在7個國內(nèi)主要城市新增125個網(wǎng)點，新增工位數(shù)超過10萬個，相比2017年均有明顯增長。上海已成為最大的共享辦公市場，共享辦公在寫字樓面積中占比達3.5%。
大舉擴張之際，共享辦公行業(yè)集中度不斷提高，并購整合頻繁出現(xiàn)。2018年，共享辦公的大型并購交易達6筆，而2017年僅為2筆。同時，資本投向也呈現(xiàn)向頭部企業(yè)集中趨勢，2018年優(yōu)客工場、氪空間、夢想加等國內(nèi)共享辦公規(guī)模排名前五的企業(yè)獲得投資近95億元，在行業(yè)總計獲得投資額中占比超過九成。
武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值
上述報告指出，一二線城市的寫字樓都面臨空置率上升的壓力。
預計至2019年底，17個城市平均空置率將突破20%，其中15個城市空置率將同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值，廣州和南京兩個城市空置率仍將保持在10%以下，而成都2019~2021年新一輪供應高峰來臨，將令其空置率重回上升通道。
在二線城市，近30%的空置率意味著大部分二線城市供過于求的狀況并未得到改善，2019年二線城市寫字樓平均租金預計將下跌超過1%。需求走弱及供應高峰將使華北和華中二線城市租金呈現(xiàn)加速下跌趨勢。華東仍是二線城市表現(xiàn)最穩(wěn)健區(qū)域，南京將領漲全國二線城市，杭州、蘇州租金也將小幅上漲。
一線城市寫字樓也好不到哪里去。此前有數(shù)據(jù)稱，2018年，北京市甲級寫字樓存量持續(xù)攀升，截止到年底，總存量已達1058萬平方米。2018年第四季度，北京全市空置率環(huán)比上漲0.2個百分點達到8.1%。
藍皮書預計北京CBD和麗澤商務區(qū)諸多項目于2019年集中入市，將拓寬租戶選擇，市場空置率將略有上升，并對現(xiàn)有老舊項目租金形成一定壓力，預計租金僅微幅上漲。
上海的寫字樓去化仍是2019年上海市場關鍵詞。隨著新增供應分布進一步向核心拓展區(qū)和新興商務區(qū)傾斜，北外灘、前灘、徐匯濱江、虹橋商務區(qū)等板塊將加速崛起，對優(yōu)質(zhì)租戶的爭奪將是業(yè)主間的主題，新興區(qū)域租金將面臨更直接的下行壓力。
深圳的前海等新興板塊供應將持續(xù)放量，但交通和配套不足令租戶仍偏好福田等CBD區(qū)域，尤其是金融租戶升級需求將利好核心區(qū)甲級寫字樓需求。預計2019年深圳寫字樓租金走勢將在核心區(qū)與新興區(qū)域間出現(xiàn)分化。
廣州2019年寫字樓租金增速將有所放緩。原因是新增供應不斷入市。此前2018年廣州寫字樓租金上漲10.7%，領先全國。
