中國(guó)寫(xiě)字樓的中場(chǎng)戰(zhàn)事 “玩家”該如何操作
2018年底以來(lái)，外資在北上廣深等一線城市頻頻收購(gòu)寫(xiě)字樓等大宗投資型物業(yè)：
2018年11月，凱德集團(tuán)成功收購(gòu)上海第一高雙子塔，摘牌價(jià)格127.86億元，刷新凱德集團(tuán)在華單體項(xiàng)目收購(gòu)交易金額紀(jì)錄；
2018年12月，黑石集團(tuán)以12億美元（約合人民幣82.75億元)收購(gòu)新加坡豐樹(shù)集團(tuán)在上海的商業(yè)項(xiàng)目上海怡豐城及其相鄰辦公大樓；
2019年1月，凱德集團(tuán)斥資27.52億元收購(gòu)上海浦發(fā)大廈約70%的面積，并將啟動(dòng)全面的改造升級(jí)；
2019年3月，黑石集團(tuán)開(kāi)始收購(gòu)上海市浦東新區(qū)的長(zhǎng)泰廣場(chǎng)，交易價(jià)格或超過(guò)15億美元（約合人民幣101億元）；
2019年4月，瑞士合眾集團(tuán)（Partners Group）與中東家族財(cái)富基金（The Family Office Co.)等財(cái)團(tuán)聯(lián)手以13.4億美元（約合人民幣90.2億元）收購(gòu)中關(guān)村鼎好大廈大部分股權(quán)，成為迄今為止北京最大體量的商業(yè)地產(chǎn)外資收購(gòu)項(xiàng)目。
事實(shí)上，由于市場(chǎng)成熟度高、經(jīng)濟(jì)基本面好、供求關(guān)系健康和政務(wù)透明度較高，北上廣深一線城市一直都是外資的首選地。
2018年二季度以來(lái)，人民幣兌美元匯率持續(xù)下跌，“去杠桿”以來(lái)導(dǎo)致大部分內(nèi)資的融資能力較前兩年顯著下降，部分企業(yè)轉(zhuǎn)讓物業(yè)降低負(fù)債率導(dǎo)致市場(chǎng)買(mǎi)方選擇增加，這些背景是外資加速入場(chǎng)的主要原因。
但面對(duì)這波小熱潮，我們?nèi)圆唤雴?wèn)，在辦公物業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域，“玩家”該如何操作？
在辦公物業(yè)存量市場(chǎng)中，房地產(chǎn)金融在改造低效物業(yè)、提升物業(yè)價(jià)值的過(guò)程中，展現(xiàn)出了巨大力量。作為國(guó)際領(lǐng)先的房地產(chǎn)基金管理公司，黑石集團(tuán)和凱德集團(tuán)的模式頗有借鑒意義。
成立于1985 年的美國(guó)黑石集團(tuán)（Blackstone Group）是全球領(lǐng)先的另類資產(chǎn)管理和金融咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。
黑石地產(chǎn)基金平臺(tái)的資產(chǎn)管理規(guī)模已達(dá)上千億美元，是集團(tuán)旗下的第一大業(yè)務(wù)平臺(tái)。近期，黑石集團(tuán)在其亞洲投資組合中持續(xù)增加中國(guó)內(nèi)地的商業(yè)資產(chǎn)。
黑石地產(chǎn)投資的主要策略是“買(mǎi)入、修復(fù)、賣(mài)出（Buy-Fix-Sell）”。首先，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，買(mǎi)入成熟物業(yè)資產(chǎn)。其次，通過(guò)更換管理團(tuán)隊(duì)和提高市場(chǎng)集中度等方法來(lái)修復(fù)資產(chǎn)，以提高資產(chǎn)價(jià)值。
為保證資產(chǎn)修復(fù)的效率，黑石會(huì)細(xì)分不同的區(qū)域市場(chǎng)和物業(yè)領(lǐng)域，用當(dāng)?shù)刭Y源組建管理經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)，將新收購(gòu)的成熟物業(yè)資產(chǎn)整合到統(tǒng)一的投資管理平臺(tái)上，在短時(shí)間內(nèi)改善經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。
最后，將其分拆上市或出售給保險(xiǎn)公司或REITs等較為保守的長(zhǎng)期投資人，獲得投資回報(bào)。
2007年，黑石集團(tuán)收購(gòu)辦公物業(yè)投資信托公司（Equity Office Properties，簡(jiǎn)稱EOP）。EOP也是美國(guó)最大的REITs公司，因?yàn)楣镜暮芏嗟禺a(chǎn)都位于非核心地帶，所以公司總價(jià)值相對(duì)較低。
黑石用395億美元將其全部買(mǎi)入，在并購(gòu)?fù)瓿珊螽?dāng)天，黑石就開(kāi)始著手將EOP的資產(chǎn)分拆出售，一個(gè)月內(nèi)賣(mài)掉了210億美元的資產(chǎn)。
這樣，在2008年金融危機(jī)來(lái)臨前夕，黑石集團(tuán)已收回了很大部分投資，同時(shí)又保留了核心市場(chǎng)中的地產(chǎn)。
堅(jiān)持戰(zhàn)略性的長(zhǎng)期投資，平抑經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。在并購(gòu)交易中，黑石集團(tuán)具備快速完成大型交易的能力，但在基金產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，黑石集團(tuán)又秉持長(zhǎng)期價(jià)值投資的理念。
黑石地產(chǎn)基金存續(xù)期一般在10 年左右，較長(zhǎng)的期限可以平抑經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益。
總部位于新加坡的凱德集團(tuán)（CapitaLand）是亞洲領(lǐng)先的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商及擁有者和管理者、全球最大的國(guó)際服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商，也是亞洲最大的房地產(chǎn)基金管理者之一。
凱德集團(tuán)于1994年進(jìn)入中國(guó)，目前已在中國(guó)42座城市擁有/管理超過(guò)190個(gè)項(xiàng)目，管理的總資產(chǎn)超過(guò)2,000億元人民幣。
從集團(tuán)內(nèi)部孵化到私募基金的開(kāi)發(fā)培育，再到REITs的價(jià)值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益模式，凱德集團(tuán)構(gòu)造了一個(gè)以地產(chǎn)基金為核心的全周期投資物業(yè)成長(zhǎng)通道，通過(guò)旗下的投資和資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)收購(gòu)商用物業(yè)，再通過(guò)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)改造運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，將其注入REITs，轉(zhuǎn)化為公眾投資。
在凱德集團(tuán)的發(fā)展歷程中，主要有以下兩大關(guān)鍵環(huán)節(jié)：
輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。由于共同股東的促進(jìn)，2000 年11月兩家新加坡地產(chǎn)公司——百騰置地和星展置地合并為嘉德置地（2013年中文名稱正式改成凱德）。
合并成立后的凱德集團(tuán)開(kāi)始實(shí)施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型目標(biāo)，成就了凱德地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。凱德集團(tuán)堅(jiān)決實(shí)施非核心資產(chǎn)抽離和出售核心資產(chǎn)套現(xiàn)，達(dá)到減輕資產(chǎn)的負(fù)擔(dān)，重新構(gòu)建其商業(yè)投資組合。
從凱德發(fā)展歷程看，在凱德集團(tuán)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略中起到了舉足輕重的作用。從2000年到2008年，凱德集團(tuán)總資產(chǎn)只增長(zhǎng)了40.2%（主是現(xiàn)金和股權(quán)投資），年均增速僅為4.0%，投入資本（權(quán)益資本和有息負(fù)債）的年均增速更低，僅為3.7%。
與資產(chǎn)的輕微增長(zhǎng)相對(duì)，集團(tuán)整體的息稅前利潤(rùn)（EBIT）卻從2000年的3.1億新元增長(zhǎng)到2008年的22.1億新元，年均增速15.3%，而凈利潤(rùn)的年均增速更高，達(dá)到21.8%。
PE與REITs的聯(lián)合布局。“PE+REITs”的模式是凱德集團(tuán)為業(yè)界廣泛稱道的關(guān)鍵，被業(yè)界認(rèn)為是目前最適合的地產(chǎn)與金融結(jié)合的模式。
凱德集團(tuán)根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)收益階段對(duì)應(yīng)不同的金融工具，靈活運(yùn)用PE與REITs的優(yōu)勢(shì)。
凱德集團(tuán)在發(fā)展項(xiàng)目時(shí)，會(huì)給自身發(fā)起成立的PE優(yōu)先參與的選擇權(quán)，看其是否參與其中，若確定合作，PE一般可占到合作項(xiàng)目權(quán)重的20%-50%。凱德公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)管理，可享受項(xiàng)目增值收益。
項(xiàng)目成熟后（形成能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)物業(yè)），由REITs介入收購(gòu)，凱德公司和私募基金退出，減少項(xiàng)目資金沉淀，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率，公司可享受認(rèn)購(gòu)REITs的租金收益和管理費(fèi)收益，在提升收益率的同時(shí)降低混業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
伴隨著房地產(chǎn)，國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓存量市場(chǎng)，有著眾多的參與者。按照運(yùn)營(yíng)方式的不同，可以分為開(kāi)發(fā)持有（SOHO中國(guó)）、購(gòu)買(mǎi)持有（基匯資本）、租賃持有（德必集團(tuán)、優(yōu)客工場(chǎng)、東朔集團(tuán)）等主要模式。
1. 開(kāi)發(fā)持有
開(kāi)發(fā)自持指的是涉及產(chǎn)業(yè)鏈“項(xiàng)目立項(xiàng)—融資買(mǎi)地—規(guī)劃設(shè)計(jì)—施工建造—竣工交付—出租”的整個(gè)流程。典型的代表企業(yè)是SOHO中國(guó)。
SOHO中國(guó)成立于1995年。目前，SOHO公司累計(jì)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積已超過(guò)500萬(wàn)平方米。2012年，SOHO公司決定將業(yè)務(wù)模式由“開(kāi)發(fā)—銷售”轉(zhuǎn)型為“開(kāi)發(fā)—持有”，現(xiàn)自持京滬兩地總建筑面積近140萬(wàn)平米的甲級(jí)寫(xiě)字樓。
此外，2015年，SOHO中國(guó)發(fā)布了共享辦公產(chǎn)品—SOHO3Q。目前為超過(guò)10,000家企業(yè)提供商業(yè)社區(qū)氛圍，以及辦公場(chǎng)地，入駐企業(yè)來(lái)自IT、教育、金融、咨詢、傳媒及文化等行業(yè)。
2018年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約人民幣17.21億元，租金收入約人民幣17.35億元（由存貨銷售退房產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目銷售約-0.14億元）；凈利潤(rùn)約人民幣19.25億元；持有項(xiàng)目的租金收入同比上漲約18%，投資物業(yè)平均出租率達(dá)96%；共享辦公SOHO3Q拓展至全國(guó)7個(gè)城市共31個(gè)中心，擁有超過(guò)30000個(gè)工位。
不過(guò)，SOHO 中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹2017年參加論壇時(shí)曾表示，中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)租金回報(bào)率不足3%（1999-2000年建的現(xiàn)代城的房子出租回報(bào)率已從15%降到了2%），而SOHO中國(guó)從銀行貸款來(lái)的資金成本是利率4.4%，這意味著只租不售的SOHO中國(guó)在辦公物業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域一直是在做著賠本的買(mǎi)賣(mài)。
近年來(lái)，SOHO中國(guó)先后賣(mài)出了上海SOHO海倫廣場(chǎng)及靜安廣場(chǎng)、上海凌空SOHO、上海外灘SOHO、上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)、上海SOHO天山廣場(chǎng)以及北京光華路SOHO2等多個(gè)項(xiàng)目，套現(xiàn)300多億元。
這似乎也印證著重資產(chǎn)下只租不售的運(yùn)營(yíng)，租金的回報(bào)并不足以覆蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資所背負(fù)的財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，需要“以售養(yǎng)租”的支持。
2. 購(gòu)買(mǎi)持有
購(gòu)買(mǎi)持有指的是不以物業(yè)的長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)為目的，主要通過(guò)購(gòu)入售出之間的價(jià)格差，或者購(gòu)入改造后的增值，來(lái)獲得收益。在這類模式中，基匯資本具有一定代表性。
基匯資本（Gateway Capital）是一家香港背景的私募基金管理公司，專注于大中華和其他亞太區(qū)高進(jìn)入門(mén)檻市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資以及具有良好的風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)背景的困境項(xiàng)目，并將其轉(zhuǎn)化為增值投資?；鶇R資本目前管理4支以大中華區(qū)和亞太地區(qū)為目標(biāo)的房地產(chǎn)私募基金。
2014年，基匯資本以9.6億美金（約58億人民幣）接盤(pán)李嘉誠(chéng)家族手中的盈科中心。盈科中心在被收購(gòu)后進(jìn)行了全方位的優(yōu)化改造，是國(guó)內(nèi)較早實(shí)現(xiàn)商改辦的案例。
2018年，鏈家創(chuàng)始人左暉以100億左右的價(jià)格買(mǎi)下盈科中心，基匯資本順利實(shí)現(xiàn)退出，價(jià)格暴增72%。
基匯資本的成功，更多是仰賴創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)的投資眼光和資源協(xié)調(diào)能力，購(gòu)買(mǎi)與出售的時(shí)間基本都與房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)周期相吻合，相比于巨大的資金量，主要的收益更多地源自于房地產(chǎn)物業(yè)的普遍增值。
3. 租賃持有
租賃持有指的是通過(guò)長(zhǎng)期租賃方式獲取物業(yè)，加以改造裝修后對(duì)外出租。運(yùn)營(yíng)企業(yè)不持有資產(chǎn)，但需要支付資產(chǎn)的長(zhǎng)期租金和投資改造裝修。租賃持有業(yè)態(tài)下，可劃分為產(chǎn)業(yè)式、孵化式、物業(yè)式等。
產(chǎn)業(yè)式主要是以創(chuàng)意園為依托，打造入駐企業(yè)間產(chǎn)業(yè)生態(tài)，強(qiáng)調(diào)構(gòu)建入駐企業(yè)間的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，入駐企業(yè)進(jìn)入創(chuàng)意園區(qū)后可以與自己的上下游企業(yè)快速對(duì)接，為業(yè)務(wù)發(fā)展提供一定便利。
這種模式需要空間的入駐企業(yè)形成一定規(guī)模才能具備較為顯著的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)需要聯(lián)合辦公空間付出較高的運(yùn)營(yíng)成本來(lái)維系上下游企業(yè)間的有效社交。典型企業(yè)為德必集團(tuán)。
上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司成立于2006年，目前已成功開(kāi)發(fā)16個(gè)創(chuàng)意園區(qū)，主要布局在上海地區(qū)，園區(qū)總運(yùn)營(yíng)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，企業(yè)數(shù)量1200家，入駐率達(dá)98%。
德必集團(tuán)主要通過(guò)承租老廠房或倉(cāng)庫(kù)（國(guó)資資產(chǎn)）的方式獲得標(biāo)的物業(yè)，在進(jìn)行設(shè)計(jì)、外部改造及內(nèi)部空間分割后，采取出租或房租換股權(quán)的方式提供給創(chuàng)意型企業(yè)，并為其提供產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)。
招商過(guò)程中，自建招商團(tuán)隊(duì)+渠道整合模式共同啟動(dòng)招商，策略方面控制租金比周邊同品質(zhì)物業(yè)租金低5-10%，以確保滿租；在招商前期控制30%企業(yè)質(zhì)量，以形成對(duì)后期企業(yè)入駐的吸引。
收入來(lái)源由租金、物業(yè)管理、股權(quán)及擔(dān)保收入等五大塊構(gòu)成，其中租金和物業(yè)管理收入為主要來(lái)源。
2019年1月8日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)上海監(jiān)管局發(fā)布德必集團(tuán)上市輔導(dǎo)備案基本情況表。據(jù)悉，德必文化與東方花旗證券簽署了上市輔導(dǎo)協(xié)議。
孵化式主要是指聯(lián)合辦公產(chǎn)品，即主要為創(chuàng)業(yè)者、中小企業(yè)租戶提供靈活辦公服務(wù)的新型辦公模式，辦公空間運(yùn)營(yíng)商不僅為租戶提供基礎(chǔ)的辦公環(huán)境和設(shè)施，還提供完整的智慧辦公解決方案，更重要的是提供如工商財(cái)稅法、融資、創(chuàng)投孵化等增值服務(wù)。
WeWork是聯(lián)合辦公的鼻祖，于2010年創(chuàng)立于美國(guó)紐約，它租下寫(xiě)字樓，分隔成單獨(dú)的辦公空間，以更高的價(jià)格出租給創(chuàng)業(yè)公司。2008年金融危機(jī)后，其以較低的價(jià)格租下了大面積的辦公區(qū)域，是其快速發(fā)展的開(kāi)始。
其創(chuàng)始人表示，“WeWork不僅是一個(gè)辦公場(chǎng)所，更是一個(gè)社區(qū)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，加入WeWork意味著加入了我們?nèi)驎?huì)員的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)?！?
目前，WeWork在全球27個(gè)國(guó)家、100個(gè)城市擁有425個(gè)辦公地點(diǎn)，覆蓋會(huì)員總數(shù)超過(guò)40萬(wàn)名。2017年，WeWork在上海簽訂了該市場(chǎng)面積最大的一宗單體甲級(jí)辦公樓租賃合同，所租賃辦公樓面積約2.7萬(wàn)平方米。
2019年4月29日有外媒報(bào)道稱，WeWork表示已于去年12月遞交了IPO申請(qǐng)，目前上市文件仍未向公眾公開(kāi)。WeWork有望成為今年美股市場(chǎng)繼Uber之后的第二大IPO。
物業(yè)式指的是由擁有地產(chǎn)的業(yè)主提供物業(yè)空間，企業(yè)承租方將整租的空間裝修后分租給各個(gè)入駐企業(yè)賺取差價(jià)，對(duì)辦公空間進(jìn)行裝修改造，使之成為運(yùn)行高效滿足需求的辦公空間，同時(shí)還負(fù)責(zé)空間的招商工作。
東朔集團(tuán)在此類企業(yè)中具有一定代表性，始創(chuàng)于2007年，注冊(cè)資金6億元。東朔現(xiàn)有2大東朔空間、25個(gè)東朔超級(jí)商務(wù)中心、輻射62幢甲級(jí)寫(xiě)字樓、近2000間辦公空間，分散式覆蓋上海所有繁華區(qū)域，運(yùn)營(yíng)總面積達(dá)21.8萬(wàn)m2，年租金營(yíng)業(yè)額超4億元，為業(yè)主管理不動(dòng)產(chǎn)達(dá)110億元，服務(wù)各類企業(yè)上千家。
這里說(shuō)到的物業(yè)式，即“租入-改造-租出”的運(yùn)營(yíng)模式，契合了近年來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速發(fā)展勢(shì)頭，商業(yè)邏輯也比較簡(jiǎn)明。
戴德梁行華南及華西區(qū)研究部人士舉例，“過(guò)往如果寫(xiě)字樓所在的區(qū)域是非核心區(qū)，本身比較難招租。有大包租客一次性承租并自行運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商是歡迎的。”
如深圳后?？偛炕?，之前處于培育期時(shí)，一些拿下總部基地但不擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商，會(huì)選擇一次性放租給包租公司。
以深圳某投資公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）為例，該公司在寫(xiě)字樓領(lǐng)域目前已經(jīng)包租并運(yùn)營(yíng)了廣州、深圳等共計(jì)15萬(wàn)平方米的物業(yè)，屬于傳統(tǒng)意義上的包租運(yùn)營(yíng)商。該公司承租的單個(gè)物業(yè)面積通常超過(guò)1.5萬(wàn)平方米，約6-8層樓。
1. 承租標(biāo)的選擇
承租標(biāo)的選擇主要包括以下幾個(gè)方面：
寫(xiě)字樓地段。寫(xiě)字樓本身的地域性特征比較明顯，選址必須限定在大商圈里，否則租戶群體范圍太窄。
寫(xiě)字樓物業(yè)評(píng)估。寫(xiě)字樓標(biāo)的硬件不能有太多瑕疵，以免增加過(guò)多改造成本；軟件方面的物業(yè)管理水平也必須較強(qiáng)，這樣改造后租金大概能比周邊同類溢價(jià)10%-20%。
租客集中。少選擇分散性租客較多的標(biāo)的。一棟寫(xiě)字樓一旦散客過(guò)多，租金體系就不好把控。同時(shí)跟出租的開(kāi)發(fā)商或大業(yè)主合作，錯(cuò)開(kāi)對(duì)外招租的客群結(jié)構(gòu)，避免變成搶客競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
2. 資金來(lái)源方式
按照正常邏輯，包租公司一旦要從金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，年化利率至少達(dá)到10%。但寫(xiě)字樓包租本身的收益率僅15%左右，如果市場(chǎng)出現(xiàn)變動(dòng)，出租率下降，租金也會(huì)下調(diào)，金融機(jī)構(gòu)往往不愿意提供貸款。
所以，與聯(lián)合辦公前期資金更多依靠估值、投融類機(jī)構(gòu)有所不同，包租公司的資金大部分來(lái)源于自有資金。
這也意味著，這門(mén)生意存在著優(yōu)勝劣汰，在經(jīng)濟(jì)周期下行時(shí)，一些資金實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)只能退場(chǎng)。
只有資金實(shí)力比較強(qiáng)或者有閑置資金的企業(yè)，才能做包租這個(gè)事情。生意的準(zhǔn)入門(mén)檻會(huì)越來(lái)愈高高，不光需要資金實(shí)力，還需要運(yùn)營(yíng)能力。
3. 成本與盈利分析
A公司兩三年前承租下的寫(xiě)字樓物業(yè)，租金成本相對(duì)較低。但2017、2018兩年拿房的成本偏高，與市場(chǎng)價(jià)相比大概低10%。
這大概是批發(fā)價(jià)和零售價(jià)的差別，比如一棟寫(xiě)字樓對(duì)外招租租金是220-230元/平方米，但給到包租公司的價(jià)格大概是180元/平方米。
租金成本逐漸上漲的同時(shí)，以往這種寫(xiě)字樓包租模式，裝修成本并不大。但從2018年開(kāi)始，租客對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)的更加挑剔，A公司的裝修投入與聯(lián)合辦公的差距也正在拉近。
A公司包租的寫(xiě)字樓物業(yè)，裝修成本約1000元/平方米，運(yùn)營(yíng)成本（包括人工成本、對(duì)外渠道費(fèi)用、平時(shí)維護(hù)支出）大概占據(jù)整體投入的5%-8%，其中，推銷成本是最重要的一環(huán)，渠道代理費(fèi)至少是一個(gè)月租金。
包租物業(yè)與聯(lián)合辦公的不同之處在于，聯(lián)合辦公的切割面積偏小，往往切割成工位，以工位計(jì)算租金；而包租的切割面積會(huì)更大一些，最小面積也在100平方米左右，最大600-700平方米左右。在對(duì)外租金通常以面積計(jì)算，根據(jù)市場(chǎng)波動(dòng)程度調(diào)整定價(jià)。
一般包租物業(yè)的對(duì)外租金會(huì)比原寫(xiě)字樓直接招租租金高10%-20%。不過(guò)，如果寫(xiě)字樓市場(chǎng)不好，運(yùn)營(yíng)商會(huì)調(diào)低預(yù)期值，以拉高出租率。
裝修成本和運(yùn)營(yíng)成本分?jǐn)傊螅疃?-5年才能回本。包租生意的收益率跟聯(lián)合辦公差不多，前五年大概可以達(dá)到10%-15%。
不過(guò)，包租的出租率通常比聯(lián)合辦公更高，根據(jù)A公司的經(jīng)驗(yàn)，平均80%-90%是沒(méi)有問(wèn)題的，而通常出租率要達(dá)到70%以上才有盈利的可能性。
租金差是包租生意盈利的一部分，另一部分則來(lái)自于業(yè)主給出的免租期。免租期按照標(biāo)的體量大小來(lái)確定，如果體量夠大，免租期可以達(dá)到半年，較小也有3-4個(gè)月的免租期。
一旦能盡快出租，較長(zhǎng)的免租期也是盈利的重要來(lái)源。判斷包租生意是否成功還有一個(gè)標(biāo)志，就是營(yíng)業(yè)后現(xiàn)金流的回正周期。以承租時(shí)與開(kāi)發(fā)商談定的免租期和各項(xiàng)商務(wù)條件為準(zhǔn)，通常這種包租的現(xiàn)金流回正需要8-10個(gè)月。
當(dāng)前，甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量增加明顯，市場(chǎng)短期內(nèi)不一定能夠消化，所以辦公物業(yè)2019年可能出現(xiàn)租金回落、空置率上升的趨勢(shì)。對(duì)租賃持有的企業(yè)而言，有可能面臨新的洗牌，但也是新的機(jī)遇。
戰(zhàn)略管理學(xué)家邁克爾波特通過(guò)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析模型指出，復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈條上的各個(gè)環(huán)節(jié)都有著不同的價(jià)值增值空間，企業(yè)能夠通過(guò)對(duì)其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)的準(zhǔn)確控制，則相對(duì)于處于同一鏈條上其他非關(guān)鍵環(huán)節(jié)上的企業(yè)，就能夠獲得超額的回報(bào)或者可以節(jié)約投入。
“租入-改造-租出”的運(yùn)營(yíng)模式本身的形成，正式由于對(duì)寫(xiě)字樓出租環(huán)節(jié)的準(zhǔn)確控制，通過(guò)銜接上下游資源，節(jié)約出租方和承租方的交易時(shí)間，降低交易的信息成本，從而獲得基本收益。
通過(guò)自身資源稟賦（如品牌或股東背景認(rèn)可等），形成對(duì)承租方或出租方的優(yōu)勢(shì)議價(jià)，從而獲得超額收益。
從未來(lái)的發(fā)展上，依然應(yīng)著力于增強(qiáng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制力。主要可以做好以下幾個(gè)方面工作：
一是強(qiáng)化的客戶資源導(dǎo)入能力，豐富自身的信息庫(kù)和資源協(xié)調(diào)能力。
二是強(qiáng)化流程控制，合理安排招商期和裝修期，最大限度減少空置時(shí)間。
三是結(jié)合自身資源稟賦，考慮提供更多的增值服務(wù)。
四是專注運(yùn)營(yíng)好現(xiàn)有項(xiàng)目，提升品牌價(jià)值后，形成對(duì)出租方、或承租方的更強(qiáng)議價(jià)能力，從而實(shí)現(xiàn)更好的收益。精益求精，一步一個(gè)腳印，是辦公物業(yè)投資值得期待的未來(lái)。
