三四線房子有被套風(fēng)險(xiǎn)，需要小心什么？
《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》是中國(guó)社科院發(fā)布的對(duì)本年度房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)測(cè)和建議，我發(fā)現(xiàn)今年的藍(lán)皮書(shū)罕見(jiàn)地提到了一個(gè)內(nèi)容：「防范三四線房?jī)r(jià)下跌過(guò)快」，這是什么意思呢？
藍(lán)皮書(shū)對(duì)下跌過(guò)快的判斷依據(jù)是，“失去強(qiáng)政策托底，加之之前的需求透支”，說(shuō)白了就是貨幣化棚改這個(gè)強(qiáng)效政策開(kāi)始逐漸退出了，而當(dāng)時(shí)透支掉的購(gòu)房需求不復(fù)存在，三四線城市可能會(huì)從供給不足的市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向變成供給過(guò)剩的市場(chǎng)。
你還記得賣(mài)房如賣(mài)蔥的鶴崗嗎？如果你所在的三四線城市有產(chǎn)業(yè)支撐，有人口流入還好說(shuō)；如果恰恰相反，是年輕人大批流出，那就是最直接的預(yù)警，無(wú)論這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)多么輝煌，房?jī)r(jià)多么高企，在未來(lái)的幾年，價(jià)格終將回歸價(jià)值。
有人可能要問(wèn)了，為什么下跌風(fēng)險(xiǎn)只說(shuō)三四線，而“泡沫”更高的一二線卻避之不談呢？其實(shí)這是判斷房?jī)r(jià)的誤區(qū)之一。
房?jī)r(jià)“泡沫”和漲跌之間的關(guān)系，并不簡(jiǎn)單的正相關(guān)或者負(fù)相關(guān)。
首先，房子買(mǎi)的絕不是鋼筋混凝土，而是配套資源，一線城市的醫(yī)療、教育等資源和房子高度掛鉤，這就意味著房子的實(shí)際價(jià)值在無(wú)形中增加了很多，而這部分附加價(jià)值的價(jià)格，是市場(chǎng)決定的，也就是買(mǎi)得起一線房產(chǎn)的富人決定的。
其次，如果參照發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看城市化的進(jìn)程的話，超級(jí)大都市會(huì)吸引越來(lái)越多的人口，變得越來(lái)越龐大，而其他地區(qū)會(huì)越來(lái)越冷清，我們還只是在這個(gè)過(guò)程中，一二線城市的人口流入會(huì)持續(xù)帶來(lái)的增量需求。
這就是為什么今年一二線不斷推出嚴(yán)格調(diào)控措施防止上漲，而三四線卻要防范過(guò)快下跌?！巴遣煌蔽以谌ツ昃痛笃嵝堰^(guò)，接下來(lái)的幾年，我們還會(huì)看到房地產(chǎn)出現(xiàn)越來(lái)越明顯的分化。
2019棚改計(jì)劃大半腰斬
具體來(lái)說(shuō)，哪些三四線城市的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)呢？
那要看今年哪些地方的棚改猛踩急剎車了。
2019年全國(guó)棚改開(kāi)工計(jì)劃目標(biāo)約285萬(wàn)套，只有預(yù)期的63%，而且和2018年相比，今年是直接腰斬了一大半，全國(guó)31個(gè)省市，26各省市的棚改計(jì)劃都明顯縮小甚至退出。
棚改量腰斬甚至退出棚改的省市有13個(gè)：黑龍江、貴州、山東、河南、寧夏、山西、湖南、遼寧、新疆、吉林、海南、青海、內(nèi)蒙古。
之前的貨幣化棚改，是政府提供給拆遷戶一筆資金，由大家去自由市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)房屋，需求增加了，房地產(chǎn)商也會(huì)更有拿地?zé)崆?，然后政府可以再把收回?lái)的拆遷土地賣(mài)掉，一下子，房地產(chǎn)就盤(pán)活了，政府收入也增加了。
但問(wèn)題是，貨幣補(bǔ)償只要一下來(lái)，住房需求就會(huì)立即產(chǎn)生，而房屋供給的反應(yīng)卻是延遲的，房企拿地、建造到銷售都需要時(shí)間，短時(shí)間住房供給有限，而需求暴漲，價(jià)格自然就快速抬高了。
所以，只要貨幣化拆遷停止了，上漲的動(dòng)力也就失去了很多，房?jī)r(jià)回落也是可預(yù)期的。這次棚改計(jì)劃的腰斬最值得關(guān)注的是河南、湖南、山東這樣的棚改大省，以前的棚改量大，現(xiàn)在的棚改計(jì)劃小，這個(gè)差值越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。
當(dāng)年棚改化的時(shí)候，拿到拆遷款的人快速把房?jī)r(jià)抬高了，但他們?cè)撡I(mǎi)的房子當(dāng)時(shí)已經(jīng)買(mǎi)了，等到看到房?jī)r(jià)上漲才去拿地的開(kāi)發(fā)商建完房子，這些需求早就不存在了。
最后，市場(chǎng)上，買(mǎi)家拿不到補(bǔ)貼了，需求快速下降；而賣(mài)家剛趕工出來(lái)一大批供給，雙面夾擊，價(jià)格本該掉頭向下，當(dāng)然要“防范過(guò)快下跌”了。
其實(shí)還有一個(gè)問(wèn)題比棚改退出更令人擔(dān)憂，那就是城市人口流出。
現(xiàn)在一些弱二線城市都要靠各種降低落戶門(mén)檻、乃至優(yōu)惠買(mǎi)房來(lái)?yè)屓肆?，那基本面本?lái)就比較弱的三四線城市，又靠什么來(lái)競(jìng)爭(zhēng)呢？
城市的產(chǎn)業(yè)才是骨骼，人口才是血液，如果這些都不具備競(jìng)爭(zhēng)力，即使曾經(jīng)輝煌過(guò)，最后也只能面對(duì)居民用腳投票，甚至成為遍布“鬼屋”的空城。
房地產(chǎn)的方向是分化
鶴崗肯定沒(méi)想到，它的濕地吸引了大量丹頂鶴，卻沒(méi)能蹭上珍稀鳥(niǎo)類的光變成網(wǎng)紅城市，反而因?yàn)樽约旱土姆績(jī)r(jià)出名了。
在媒體提起鶴崗之前，很多人都沉浸在這些年房?jī)r(jià)上行的遐想中，怎么也想不到還有這種房?jī)r(jià)跌破成本線，賣(mài)房如賣(mài)蔥的城市。
其實(shí)，像這樣城市都有一個(gè)詬?。?
產(chǎn)業(yè)單一，一旦被淘汰就會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性危機(jī)；地處大都市圈的邊緣，沒(méi)有自己的優(yōu)勢(shì)，人口被大城市虹吸；始終沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，地理位置、宜居性也很差......
鶴崗只是一個(gè)開(kāi)始，未來(lái)中國(guó)的600多個(gè)城市，會(huì)逐漸出現(xiàn)顯著的馬太效應(yīng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱。
發(fā)達(dá)城市的規(guī)律是，最終演變成人口在幾個(gè)大都市圈高度集中，而小城市逐漸蕭條，比如日本，人口都集中在以東京、大阪、名古屋為中心的都市圈；而英國(guó)是以倫敦、曼徹斯特、伯明翰為中心的都市圈......
我國(guó)的未來(lái)，會(huì)向這種模式靠近，大都市帶動(dòng)周邊小城市形成超大的都市圈，而其他的中小城市則難逃人口萎縮的厄運(yùn)。
這也是今年的文件中不斷提到建設(shè)城市群的原因，粵港澳大灣區(qū)，京津冀和長(zhǎng)三角這些地區(qū)會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，很多省會(huì)城市也在不斷吸收周邊小城市，變成都市圈。
房地產(chǎn)的方向不是單純的上下，而是快速分化，地區(qū)的產(chǎn)業(yè)吸引力和配套資源才是競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)，人口流入才是最可靠的指標(biāo)?？傊?，怕買(mǎi)房被套了，你就要謹(jǐn)慎在競(jìng)爭(zhēng)力低的城市投資，城鎮(zhèn)化的大趨勢(shì)之下，大城市注定是贏家。
