絕大多數(shù)買房人，都在這個門檻上倒下了
時間：2019/6/6
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有句話說的讓人潸然淚下，我卻覺得是個偽命題：
愿有人陪你顛沛流離
可是當(dāng)你真的顛沛流離了，你最大的渴望就是安定下來。
有2400萬人口居住的上海，人們?yōu)榱司幼〉母枚Υ蚱础?br />
很多人都秉持著有多少能力辦多少事的宗旨。
租房是很多非本地居民融入城市的第一步，但其中總會遇到這樣或那樣的突發(fā)事件。
比如，房東要求漲房租，又或者合租的室友有新的去處，再運(yùn)氣不好一點(diǎn)，房東的孩子要上幼兒園了：
于是，不得不另外找房。
倘若，在上海有屬于自己的房子呢？就不用再受這顛沛流離之苦。
而即便有了買房的打算，在上海這樣的一線城市買套房，難道想一想就能成功嗎？
其實(shí)買房沒有那么難，無數(shù)英雄好漢都倒在了這個門檻上：
首付
阿飛來幫你算算賬：
非滬籍的市民在滬買房是需要以家庭名義進(jìn)行購房的，但由于上海高昂的房價，上海二手房的套均總價在300萬左右。
而如果不買老破小，對初次置業(yè)的要求就高一些，甚至還想買近郊的新房的話，初步預(yù)計得上400萬。
需要買房的話，最先需要湊足的就是首付。
我們不妨來算一筆賬，分為有父母幫助+完全靠自己
有父母幫助
總價400萬的前提下，雙方家庭各贊助50萬，首付3.5成的缺口只有40萬，而用貸款計算器計算出來的260萬按揭款，按照純商業(yè)貸款，每月夫妻二人需要還款13798元；
換句話說兩人的工資總和要達(dá)到將近3萬。
貸款審核標(biāo)準(zhǔn)要求家庭收入是每月還款的2倍，這樣一半的收入可以支撐日常的生活開銷。
而如果采用組合貸款，即公積金加商業(yè)貸款的形式，夫妻二人公積金100萬元，商貸160萬元，每月差不多可以少還1000元。
看完這筆賬，壓力陡增。
于是我們試圖拆解下首付和貸款分別會有多大的難度。
首先就是要來看下如今上海的薪資水平，根據(jù)智聯(lián)招聘2018年冬季求職期平均薪酬城市分布來看，上海的平均薪酬在10164元
也就是說達(dá)到平均薪酬的夫妻離開15000的標(biāo)準(zhǔn)還有一定的距離需要努力。
然而，通過工作經(jīng)驗(yàn)的累積，以及跳槽等基本可以通過三至五年達(dá)到貸款260萬元每月還款的門檻。
通常情況下，在同一家公司每年漲薪大約10%，而如果有跳槽機(jī)會的話，則薪資上漲的幅度可能達(dá)到30%。
這樣的前提下，用個三至五年的刻苦奮斗，要達(dá)到每月還款的標(biāo)準(zhǔn)及格線，相對于在沒有父母幫助的前提下，湊足140萬首付，還是要容易許多。
無父母幫助
首付三成就變成了140萬，單純只靠男女雙方自己的能力，那湊足首付的年限需要從五年增至八年，都已經(jīng)超過了五年社保買房的基準(zhǔn)年限。
貸款6.5成和上面完全一致。
我們來總結(jié)下，有父母幫助和沒父母幫助，要入門400萬總價的首付以及還貸情況：
可見首付成為首次買房的最大門檻，湊足首付便成了上海置業(yè)的關(guān)鍵。
并且如果趕上上海這兩年上海房價二手房回調(diào)，新房限價的情況下，確實(shí)是個好時機(jī)。
此外，房地產(chǎn)業(yè)是個政策頻發(fā)的行業(yè)，短中長期都需要看政策。
而就2018一年來整個地產(chǎn)圈共出臺了423條政策，平均市場每天會有1.23條政策落地。
但一般的政策可能力度還小，對于買房不會發(fā)生立刻顯著的效應(yīng)。
而要是遇到16年325這樣高強(qiáng)度的政策，絕對會讓人猝不及防。
二套房首付七成成為難以逾越的鴻溝
上海二套首付比例普通住宅首付五成，非普通住宅首付七成。
而對于普通住宅與非普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)是這樣規(guī)定的，面積140平米以下，同時滿足價格在450萬以內(nèi)（內(nèi)環(huán)內(nèi)）、310萬以內(nèi)（內(nèi)外環(huán)）、230萬以內(nèi)（外環(huán)以外）的為普通住宅，有任意一項(xiàng)不滿足為非普通住宅。
但實(shí)際買房的過程中，你會發(fā)現(xiàn)如今上海的普通住房少的可憐。
究其原因，這些年房價上漲的速度，以至于雖然多次調(diào)整了非普通住房價格的門檻，但是仍然沒有快過房價上漲的速度。
并且二套房的界定原則為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即便第一套房子輕松賣了，只要再買就算是二套，就要按照二套住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行購買，而非原先的我賣了首套，再買仍然算首套。
除非在第二次購房時，已經(jīng)還清所有的貸款，不然另外還要拿出更多的金額來湊首付，325新政頒布后，很多人都倒在了二套首付的門檻之下。
從普通住宅歷年標(biāo)準(zhǔn)的變化上可以看到，目前適用的標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)是按照14年房價上漲之后做出的調(diào)整，而如今已經(jīng)將近5年了，雖說這兩年上海的房價有所回調(diào)。
但對于14年來說，還是高出了不少。
直接造成了二手房市場普通住房占比太少，二套房非普通住宅首付7成，隨便置換一套，就是非普通住宅，最為直接就影響到了置換二套房的首付，進(jìn)而掐斷了改善需求的居住夢。
對于在上海只身闖蕩的年輕人來說，如果離開父母的幫助，要想憑借兩個人的工資攢出首付，確實(shí)是十分困難的。
而對于購買二套房，尤其是置換第二套改善住房的買房者來說，改善第二套，7成首付若是不足可以不買，但是對于置換二套房的一定要湊好足夠的首付，不然賣了首套房，再進(jìn)行置換，極有可能是置換不了。
按照此前普通住房調(diào)整的時間規(guī)律來說，差不多兩三年便會調(diào)整一次，而如今已經(jīng)過去4年半，是否可能等到再一次普通住宅門檻的調(diào)整，或者是房價回歸到一個合理的位置，讓更多剛需買房人能夠跨過首付的這道門檻。
愿有人陪你顛沛流離
可是當(dāng)你真的顛沛流離了，你最大的渴望就是安定下來。
有2400萬人口居住的上海，人們?yōu)榱司幼〉母枚Υ蚱础?br />
很多人都秉持著有多少能力辦多少事的宗旨。
租房是很多非本地居民融入城市的第一步，但其中總會遇到這樣或那樣的突發(fā)事件。
比如，房東要求漲房租，又或者合租的室友有新的去處，再運(yùn)氣不好一點(diǎn)，房東的孩子要上幼兒園了：
于是，不得不另外找房。
倘若，在上海有屬于自己的房子呢？就不用再受這顛沛流離之苦。
而即便有了買房的打算，在上海這樣的一線城市買套房，難道想一想就能成功嗎？
其實(shí)買房沒有那么難，無數(shù)英雄好漢都倒在了這個門檻上：
首付
阿飛來幫你算算賬：
非滬籍的市民在滬買房是需要以家庭名義進(jìn)行購房的，但由于上海高昂的房價，上海二手房的套均總價在300萬左右。
而如果不買老破小，對初次置業(yè)的要求就高一些，甚至還想買近郊的新房的話，初步預(yù)計得上400萬。
需要買房的話，最先需要湊足的就是首付。
我們不妨來算一筆賬，分為有父母幫助+完全靠自己
有父母幫助
總價400萬的前提下，雙方家庭各贊助50萬，首付3.5成的缺口只有40萬，而用貸款計算器計算出來的260萬按揭款，按照純商業(yè)貸款，每月夫妻二人需要還款13798元；
換句話說兩人的工資總和要達(dá)到將近3萬。
貸款審核標(biāo)準(zhǔn)要求家庭收入是每月還款的2倍，這樣一半的收入可以支撐日常的生活開銷。
而如果采用組合貸款，即公積金加商業(yè)貸款的形式，夫妻二人公積金100萬元，商貸160萬元，每月差不多可以少還1000元。
看完這筆賬，壓力陡增。
于是我們試圖拆解下首付和貸款分別會有多大的難度。
首先就是要來看下如今上海的薪資水平，根據(jù)智聯(lián)招聘2018年冬季求職期平均薪酬城市分布來看，上海的平均薪酬在10164元
也就是說達(dá)到平均薪酬的夫妻離開15000的標(biāo)準(zhǔn)還有一定的距離需要努力。
然而，通過工作經(jīng)驗(yàn)的累積，以及跳槽等基本可以通過三至五年達(dá)到貸款260萬元每月還款的門檻。
通常情況下，在同一家公司每年漲薪大約10%，而如果有跳槽機(jī)會的話，則薪資上漲的幅度可能達(dá)到30%。
這樣的前提下，用個三至五年的刻苦奮斗，要達(dá)到每月還款的標(biāo)準(zhǔn)及格線，相對于在沒有父母幫助的前提下，湊足140萬首付，還是要容易許多。
無父母幫助
首付三成就變成了140萬，單純只靠男女雙方自己的能力，那湊足首付的年限需要從五年增至八年，都已經(jīng)超過了五年社保買房的基準(zhǔn)年限。
貸款6.5成和上面完全一致。
我們來總結(jié)下，有父母幫助和沒父母幫助，要入門400萬總價的首付以及還貸情況：
可見首付成為首次買房的最大門檻，湊足首付便成了上海置業(yè)的關(guān)鍵。
并且如果趕上上海這兩年上海房價二手房回調(diào)，新房限價的情況下，確實(shí)是個好時機(jī)。
此外，房地產(chǎn)業(yè)是個政策頻發(fā)的行業(yè)，短中長期都需要看政策。
而就2018一年來整個地產(chǎn)圈共出臺了423條政策，平均市場每天會有1.23條政策落地。
但一般的政策可能力度還小，對于買房不會發(fā)生立刻顯著的效應(yīng)。
而要是遇到16年325這樣高強(qiáng)度的政策，絕對會讓人猝不及防。
二套房首付七成成為難以逾越的鴻溝
上海二套首付比例普通住宅首付五成，非普通住宅首付七成。
而對于普通住宅與非普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)是這樣規(guī)定的，面積140平米以下，同時滿足價格在450萬以內(nèi)（內(nèi)環(huán)內(nèi)）、310萬以內(nèi)（內(nèi)外環(huán)）、230萬以內(nèi)（外環(huán)以外）的為普通住宅，有任意一項(xiàng)不滿足為非普通住宅。
但實(shí)際買房的過程中，你會發(fā)現(xiàn)如今上海的普通住房少的可憐。
究其原因，這些年房價上漲的速度，以至于雖然多次調(diào)整了非普通住房價格的門檻，但是仍然沒有快過房價上漲的速度。
并且二套房的界定原則為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即便第一套房子輕松賣了，只要再買就算是二套，就要按照二套住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行購買，而非原先的我賣了首套，再買仍然算首套。
除非在第二次購房時，已經(jīng)還清所有的貸款，不然另外還要拿出更多的金額來湊首付，325新政頒布后，很多人都倒在了二套首付的門檻之下。
從普通住宅歷年標(biāo)準(zhǔn)的變化上可以看到，目前適用的標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)是按照14年房價上漲之后做出的調(diào)整，而如今已經(jīng)將近5年了，雖說這兩年上海的房價有所回調(diào)。
但對于14年來說，還是高出了不少。
直接造成了二手房市場普通住房占比太少，二套房非普通住宅首付7成，隨便置換一套，就是非普通住宅，最為直接就影響到了置換二套房的首付，進(jìn)而掐斷了改善需求的居住夢。
對于在上海只身闖蕩的年輕人來說，如果離開父母的幫助，要想憑借兩個人的工資攢出首付，確實(shí)是十分困難的。
而對于購買二套房，尤其是置換第二套改善住房的買房者來說，改善第二套，7成首付若是不足可以不買，但是對于置換二套房的一定要湊好足夠的首付，不然賣了首套房，再進(jìn)行置換，極有可能是置換不了。
按照此前普通住房調(diào)整的時間規(guī)律來說，差不多兩三年便會調(diào)整一次，而如今已經(jīng)過去4年半，是否可能等到再一次普通住宅門檻的調(diào)整，或者是房價回歸到一個合理的位置，讓更多剛需買房人能夠跨過首付的這道門檻。
