全國租售比南北失衡 一線城市房租占租客收入超六成
在我國，不得不面臨的一個現(xiàn)實是，當前租售比的不平衡性。一線城市中，北京租售比為1∶715，也就是說需要用59.6年的租金才能回本。
對于房產持有者來說，當前較低水平的租售比、租金回報率讓持有房產租賃在房產出售變現(xiàn)的巨大回報面前毫無競爭力，巨大的房產價值卻缺少獲取合理回報的渠道。
另一方面，房價節(jié)節(jié)高企，租金亦水漲船高，年輕的漂一族想繞開房價大山，卻又被租金遏住去路。
一線城市租金回報率均低于2％廈門需89年“回本”
房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300-1∶200。中國由于房價的高企，租金還無法追上房價上漲的步伐，一線城市的租售比已經小于1∶600。
某數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，從全國大中城市租售比來看，在統(tǒng)計的66個城市中，北京排在租售比低陣營的TOP10里。前10中，三四線城市僅有2個，二線城市占到了70％。整體分城市等級來看，一線城市平均租售比為1∶659，回本時間達55年；二線城市平均租售比為1∶551，如果房價不變，在二線城市收回買房成本的時間，比在一線城市縮短了9年；三四線城市雖然房價相對較低，但租賃市場需求更加薄弱，租售比略低于二線城市，為1∶556。
一線城市中，北京租售比墊底，突破1∶700。上海租售比最高，租金回報率高于1.9％。四個城市租金回報率均不到2％。房價、租金雙高的深圳和雙低的廣州租金回報率均在1.8％-1.9％之間。
售租比的表現(xiàn)更加直觀，直接推算購房出租回本年限。售租比越低，說明通過出租回本年限越長。繪制成全國地圖會發(fā)現(xiàn)，東部地區(qū)售租比低，東三省是僅存的清流。廈門的售租比為89年，遠長于以67年位居第二位的石家莊，相比僅25年回本的哈爾濱，如果房價不變，在廈門想要收回買房成本的時間比在哈爾濱整整要多64年。而將近30個城市回本年限超過50年，北京則需要將近60年。
為什么我國房屋租售比過低呢？業(yè)內專家在接受《華夏時報》記者采訪時表示，近幾年國內租售比失衡的主要原因在于房價的上漲速度遠高于租金，尤其是2016年-2017年部分城市房價出現(xiàn)非理性上漲，更是加劇了租售比的擴大化。從2018年下半年以來樓市的降溫開始呈現(xiàn)，房價上漲的速度也得到有效控制，因此未來租售比逐步恢復理性將是一個大趨勢。
租售比過低代表了什么含義？合碩機構首席分析師郭毅告訴《華夏時報》記者，租售比還是衡量房價水平和泡沫狀況的一個核心的指標，但我國目前整體房價水平存在著比較大的泡沫。一線城市的租售比相對偏低還可以理解，但整體二三四線城市租售比都偏低的話，說明整體房價水平中的泡沫成分相對都比較重。
“雖然國內不能直接套用國際上的租售比標準，但租售比例偏離合理標準的風險依然較大。”張波表示，一方面租售比的失衡體現(xiàn)出房價本身存在一定的泡沫性，如果一味放任泡沫增大，未來隱含的風險性也會逐步增大；另一方面如果租金的回報相對于房產自身增值來看顯得過低，也會引導市場投機性心理增長，例如能過短期投機炒作來獲利，而非通過長期持有的獲得穩(wěn)定的租金回報。
租售比低于國際水平
從國際上來看，我國的租售比水平都處在偏低的水平。
美國芝加哥房價僅需要150多萬人民幣，租金回報率更是高達8.81％，遠高于國內城市；英國大倫敦區(qū)房價均值大約543萬人民幣，可比中國北上深，月度租金均值高達1.8萬人民幣，租金回報率達到4.04％，比中國重點城市中最高的哈爾濱還要高；澳大利亞房價最貴的悉尼，中位數(shù)大約489萬人民幣，與北京價格水平相仿，甚至略低，但租金回報率達2.70％，遠高于中國一線城市。
郭毅表示，從我們國家和海外來講，我國在置業(yè)觀念上面，基本上還是以“居者有其屋”為理念，一般人只要是收入狀況達到了一定的水平，基本上都會由租轉購。置業(yè)人群的堅實需求導致房屋購買需求旺盛，客觀導致了租售比偏低。而歐美國家，對于租戶的保護比較全面，大家在置業(yè)上也可以接受租房生活，等自己有需要再去購置房產，租售比就相對比較穩(wěn)定。
2010年之前的房地產時期，關于租售比的新聞常見諸報端，租售比也常常被當作衡量房價是否有泡沫的標準，此前有媒體報道稱，1998年至2001年間，我國房價與租金增長情況基本一致。2002年開始，隨著房價的持續(xù)偏快上漲，房價長期背離租金。尤其是2004年至2008年，租金漲幅維持在2％上下，房價增幅卻高達6％至10％。租售比這個國際上通用的投資原則，最近多年卻很少提及，在樓市逐漸被忽略，以至于人們買房的時候都不會將這一指標作為參考。
張波表示，租售比目前仍是國際上衡量房價泡沫的重要標準之一，但國內的市場不能以租售比作為泡沫的直接判斷依據(jù)，由于國內樓市受政策因素影響較大，同時房產投資者往往關注房產本身增值，而相對弱化對租金上漲的關注，故租售比并不能完全反映市場。另外，由于國內對于二套以上房產的信貸以及首付有著極為嚴格的要求，對房地產市場的風險的把控度也遠高于國外發(fā)達國家，直接套用租售比來衡量會相對片面。
年輕人租房壓力山大
一方面是房東的租金回報率過低，另一方面，從現(xiàn)實來看，租客的租房壓力也較大，眾多漂一族，年紀輕輕，錢包就被房租掏空。房租收入比反映在一個城市的生存壓力，無疑一線城市壓力是巨大的，在一線城市若想一個人整租一居室，房租占收入六成以上，即使是退而選擇合租，在一線城市的租房成本也達到收入的30％以上，部分二線城市也是壓力不小。
從一居室租金的絕對值水平來看，3000元是租金水平的分水嶺，月租金在3000元以上的城市全部在房租收入比TOP10中，租房壓力較大。
具體到各個城市而言，北京整租一居室的價格幾乎與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持平，北京、深圳、三亞、上海四個城市整租的租金收入比遠高于其他城市，高達90％以上。杭州、大連、重慶、哈爾濱擠進租房壓力榜TOP10，近兩年在人才大戰(zhàn)中優(yōu)勝的城市成都、西安緊隨其后。同樣發(fā)力人才政策的無錫、常州，因其經濟發(fā)展強勁，租金收入比顯得很平易近人，整租一居室不到35％，合租的租金收入比更是僅為15％。
張波預測，租售比回歸國際合理平均水平將是大趨勢，一方面由于未來房價上漲幅度將得到有效控制，售價這一端的上漲趨勢將趨緩；另一方面由于未來租賃市場將形成保障性租賃、定向化租賃、市場化租賃三大主力市場，保障性租賃、定向化租賃的租金將有政府做相應兜底，而市場化租賃層面對租金將更多由市場決定，也會拉動租售比回歸合理水平。
