嚴(yán)區(qū)海：保持空置率動(dòng)態(tài)平衡 解局寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)
歷時(shí)4年半，大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)即將起勢(shì)騰飛，肩負(fù)城市接駁功能的麗澤金融商務(wù)區(qū)也將在多線(xiàn)換乘的立體交通下無(wú)縫對(duì)接城市發(fā)展，享受發(fā)展第一手紅利。
麗澤商務(wù)區(qū)正處于快速發(fā)展期，目前已吸引近470家機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，注冊(cè)資本金超2800億，根據(jù)高力國(guó)際發(fā)布的《新興金融產(chǎn)業(yè)聚集地——麗澤金融商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概覽及展望》，麗澤已出讓土地規(guī)劃建筑面積中近98%為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，總規(guī)劃建筑面積中租賃型寫(xiě)字樓約占55%。據(jù)高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海介紹，自2018年麗澤金融商務(wù)區(qū)進(jìn)入甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，未來(lái)3年，將帶來(lái)約50萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃供給。
實(shí)際上，從近幾年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的供求來(lái)看，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，供給方面呈現(xiàn)多點(diǎn)開(kāi)花、多中心發(fā)展趨勢(shì)，除麗澤商務(wù)區(qū)的崛起之外，望京、亞奧等商圈也為市場(chǎng)帶來(lái)了近百萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)供給高峰；需求方面，內(nèi)資企業(yè)成為甲級(jí)寫(xiě)字樓需求的主力，科技和傳媒等行業(yè)迅速追趕金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)等傳統(tǒng)主力租戶(hù)在甲級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)份額， 2018年上半年靈活辦公空間迅猛擴(kuò)張。
伴隨供給層面的升溫，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，新增供給集中區(qū)域的租賃進(jìn)程在2019年會(huì)較為緩慢，2019年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率將全面大幅提升，租金也會(huì)有小幅下調(diào)?！暗┙o高峰一過(guò)，需求預(yù)計(jì)保持穩(wěn)定，同時(shí)隨著區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題的解決，租賃進(jìn)程將加快，未來(lái)空置率將逐漸回落，租金也將在2021年開(kāi)始企穩(wěn)回調(diào)?！眹?yán)區(qū)海預(yù)計(jì)。
“保持空置率動(dòng)態(tài)平衡”
供應(yīng)放量，需求并未跟上，直接導(dǎo)致寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率的上升，而這也是國(guó)內(nèi)多數(shù)城市面臨的共同問(wèn)題。以北京為例，受市場(chǎng)新增供給逐漸增多的影響，2019年第一季度，寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率小幅提升至10.2%，盡管望京和亞奧等北部新興商圈受到高科技行業(yè)的青睞，需求保持強(qiáng)勁，但因新增項(xiàng)目較多,空置率也處于9-17%，CBD及周邊區(qū)域受供給預(yù)期影響，空置率略有提高。
對(duì)此，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，空置率是供需是否平衡的表現(xiàn)形式，空置率上升是供大于求的結(jié)果，但仍需根據(jù)不同城市的不同發(fā)展階段辯證看待?！氨本?xiě)字樓空置率從2017末的8.3%提高到2018年末的10%主要是由于供給較多超過(guò)了企業(yè)對(duì)辦公面積的需求。
而2019年第一季度末進(jìn)一步小幅提高至10.2%則主要是需求減少所致?！眹?yán)區(qū)海分析稱(chēng)。
“長(zhǎng)期來(lái)看，供給和需求是處于動(dòng)態(tài)平衡之中的，因此不能認(rèn)為空置率上升就一定存在較大問(wèn)題，空置率較低就是好的，”嚴(yán)區(qū)海表示，空置率長(zhǎng)期處于過(guò)低水平或?qū)⒁种破髽I(yè)的擴(kuò)張需求。
對(duì)于空置率這一指標(biāo)來(lái)說(shuō)，最為關(guān)鍵的是長(zhǎng)期保持相對(duì)健康的動(dòng)態(tài)平衡，“這就有賴(lài)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)保持健康發(fā)展水平，企業(yè)有充足的辦公空間需求；另一方面需要宏觀層面對(duì)辦公樓的規(guī)劃和供給有一定的宏觀調(diào)控?！眹?yán)區(qū)海認(rèn)為。
內(nèi)資租賃需求上升 外資掃貨一線(xiàn)城市
一個(gè)趨勢(shì)是，在國(guó)內(nèi)多數(shù)城市寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)上，中資企業(yè)租戶(hù)需求持續(xù)攀升，成為寫(xiě)字樓重要的新增需求來(lái)源和主導(dǎo)力量，這一趨勢(shì)最早可以追溯至2008年全球金融危機(jī)后，“此后中資企業(yè)在甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃需求日益增加，外資需求逐漸減少，尤其在近幾年表現(xiàn)尤為明顯?！睋?jù)嚴(yán)區(qū)海介紹，2015年內(nèi)資企業(yè)占比約50%，但2018年內(nèi)資占比已達(dá)75%。
對(duì)于這一變化，嚴(yán)區(qū)海歸因于三大方面，一是熱點(diǎn)城市寫(xiě)字樓租金持續(xù)保持上漲的態(tài)勢(shì)；二是內(nèi)資企業(yè)實(shí)力越來(lái)越強(qiáng)，越來(lái)越重視樓宇品質(zhì)在樹(shù)立企業(yè)形象、吸引和保留人才等方面的重要性，同時(shí)支付能力也日益提高；
此外，對(duì)外資企業(yè)而言，中國(guó)僅是其全球業(yè)務(wù)中的一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，因此在房租成本把控等方面更為嚴(yán)格，“外資企業(yè)在中國(guó)的業(yè)務(wù)發(fā)展并不一定都保持積極向好的態(tài)勢(shì)，特別是隨著內(nèi)資企業(yè)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，部分外資企業(yè)在華業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力，使他們難以增加對(duì)寫(xiě)字樓的空間需求?！眹?yán)區(qū)海分析稱(chēng)，在外向型經(jīng)濟(jì)占比較多的城市，如上海（樓盤(pán)），中資外資的租賃反差表現(xiàn)偏弱。
盡管在租賃層面上中資和外資的需求表現(xiàn)“此起彼伏”，但從交易來(lái)看，外資對(duì)國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的熱情絲毫不減，自去年開(kāi)始，多家外資機(jī)構(gòu)在北上廣深等一線(xiàn)城市頻頻收購(gòu)寫(xiě)字樓等大宗物業(yè)，引人關(guān)注。
對(duì)此，嚴(yán)區(qū)海給出了他的看法，他認(rèn)為，中資拋售大宗投資性物業(yè)主要是因?yàn)閲?guó)家信貸政策持續(xù)偏緊，部分企業(yè)通過(guò)出售持有物業(yè)充?，F(xiàn)金流用于業(yè)務(wù)發(fā)展，而外資交易頻繁一方面表明仍看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，同時(shí)也是抓住當(dāng)前內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者資金充裕度有所下降，資金成本較高的時(shí)機(jī)，積極收購(gòu)有增值潛力的物業(yè)。
破解寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)難題
微觀層面上，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也在經(jīng)歷新變化，其中，隨著靈活辦公方興未艾，以聯(lián)合辦公為代表的靈活辦公業(yè)態(tài)在北京的存量面積規(guī)模過(guò)去三年就增長(zhǎng)了8倍，內(nèi)部新生力量的崛起也為寫(xiě)字樓帶來(lái)了新機(jī)遇。
在嚴(yán)區(qū)?？磥?lái)，靈活辦公空間有助于老舊寫(xiě)字樓項(xiàng)目更新改造，同時(shí)為項(xiàng)目?jī)?nèi)部企業(yè)短期擴(kuò)租提供可能性，也可以吸引小面積租戶(hù)進(jìn)入項(xiàng)目；對(duì)于租戶(hù)來(lái)說(shuō)，也能以靈活的租期和價(jià)格租賃高品質(zhì)辦公空間，富有創(chuàng)意的空間有助于某些行業(yè)激發(fā)員工的創(chuàng)造力，靈活辦公空間的大規(guī)模布局有利于企業(yè)解決差旅、流動(dòng)辦公、頻繁搬遷、迅速擴(kuò)張以及辦公面積整合等問(wèn)題。
正如所有事物都有正反兩面性，新興辦公空間的應(yīng)用也對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)提出了挑戰(zhàn)。“對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，靈活辦公空間在一定程度上是和寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)商/持有者存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。當(dāng)前靈活辦公空間市場(chǎng)仍不成熟，存在較高的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，靈活辦公運(yùn)營(yíng)不善也會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓業(yè)主或租戶(hù)帶來(lái)負(fù)面影響?！眹?yán)區(qū)海表示。
在一線(xiàn)及熱點(diǎn)城市，核心商圈新增供應(yīng)減少、可售物業(yè)有限，但企業(yè)對(duì)于核心區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目仍有較多需求，同時(shí)政策限制、土地短缺使得核心區(qū)難以開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，這就使得核心區(qū)老舊項(xiàng)目亟待盤(pán)活，以獲取其所占據(jù)有利地理位置應(yīng)得的收益。
盤(pán)活存量資產(chǎn)并非易事，受制于原有項(xiàng)目的硬件條件，如果要取得較好的改造后收益，需要從定位到運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)形成環(huán)環(huán)相扣的一體化方案，對(duì)此，憑借多年的行業(yè)積累，嚴(yán)區(qū)海給出了他的建議，“以定位為核心及出發(fā)點(diǎn)，錨定目標(biāo)客戶(hù)結(jié)構(gòu)，通過(guò)嚴(yán)格控制成本的合理的改造來(lái)滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)對(duì)物業(yè)硬件指標(biāo)的需求，最后通過(guò)成熟的運(yùn)營(yíng)體系獲取并保留優(yōu)質(zhì)目標(biāo)客戶(hù)，從而實(shí)現(xiàn)自身項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升?！?
對(duì)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，嚴(yán)區(qū)海持樂(lè)觀態(tài)度，“總體來(lái)看，企業(yè)的擴(kuò)張需求仍在，只是因供給量較多導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇，如果物業(yè)差異性不大，那么只能通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)吸引優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。但如果項(xiàng)目能夠打造自身的獨(dú)特性，樹(shù)立項(xiàng)目的市場(chǎng)地位和知名度，就有可能比普通項(xiàng)目獲取更高的溢價(jià)?！痹谒磥?lái)，個(gè)性化、差異化是未來(lái)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)的破局關(guān)鍵。
