五月寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告：大宗交易與外資
5月份，受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定因素影響，市場(chǎng)需求更趨理性，全國(guó)寫(xiě)字樓的需求及銷(xiāo)售熱度不高。加上租戶(hù)決策的謹(jǐn)慎，四大一線城市自一季度以來(lái)租金都呈現(xiàn)小幅下滑的態(tài)勢(shì)。
盡管如此，部分城市還是收獲了不少大宗交易，境內(nèi)外的投資者還是青睞于寫(xiě)字樓物業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流與投資回報(bào)前景。
大宗交易頻頻，外資占據(jù)主流
相對(duì)于住宅物業(yè)的單一，投資性物業(yè)往往更受市場(chǎng)投資者的喜愛(ài)，因其低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定現(xiàn)金流能帶來(lái)更高的投資回報(bào)。其中，寫(xiě)字樓資產(chǎn)最近越來(lái)越成為大宗交易的主角。
根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示，在2019年國(guó)內(nèi)外投資者維持或加大資產(chǎn)投資的意愿更盛。受不穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)因素影響，投資更趨向理性并著重投資組合的分散以降低面臨的風(fēng)險(xiǎn)，而寫(xiě)字樓由于其天然的屬性，即良好的現(xiàn)金流以及較低的運(yùn)營(yíng)難度，成為了調(diào)查訪問(wèn)中36%投資者配置的首選。
北京更因其經(jīng)濟(jì)、政治、文化等因素的影響，成為不少投資者的首選之地，而跨境資本也紛紛入境，謀求在國(guó)內(nèi)的布局及未來(lái)的投資發(fā)展。
數(shù)據(jù)顯示，在2019年一季度，北京以總計(jì)約45億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資總額躍居亞太地區(qū)魁首。成交市場(chǎng)方面，一季度北京約錄得8宗大宗物業(yè)成交，其中基本以寫(xiě)字樓成交為主，共錄得金額超過(guò)150億元人民幣。
從成交案例中觀察可發(fā)現(xiàn)，外資投資者占據(jù)主流，多采用獨(dú)立或聯(lián)合的方式收購(gòu)商業(yè)資產(chǎn)。
如中關(guān)村的地標(biāo)建筑鼎好大廈，就是由外資主導(dǎo)組成財(cái)團(tuán)共同收購(gòu)的，收購(gòu)方包括瑞士合眾集團(tuán)、啟城投資、顥騰投資等。而豐樹(shù)集團(tuán)、吉寶置業(yè)更是讓業(yè)內(nèi)熟悉的新加坡房地產(chǎn)及投資機(jī)構(gòu)。同時(shí)，主導(dǎo)成交的也并非是個(gè)人投資者，更多以機(jī)構(gòu)投資者為主力。
綜合整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，從2018年到2019年一季度，外資機(jī)構(gòu)在中國(guó)北京參與的大宗房產(chǎn)交易約超過(guò)10宗，交易金額超過(guò)250億元?？梢哉f(shuō)，外資入局是未來(lái)下半年的資產(chǎn)交易趨勢(shì)。
而大筆的寫(xiě)字樓收購(gòu)，一來(lái)是企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張落地的布局，二來(lái)則是傳統(tǒng)老舊的寫(xiě)字樓升級(jí)改造，再以嶄新的面目入市，或自用或?qū)崿F(xiàn)價(jià)值的提升。
市場(chǎng)熱度不高，行業(yè)增速平穩(wěn)
縱觀2019年前幾個(gè)月的行業(yè)態(tài)勢(shì)，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，全國(guó)寫(xiě)字樓的需求及銷(xiāo)售熱度不高。
從單月的辦公樓銷(xiāo)售額來(lái)看，自去年12月達(dá)至高峰后開(kāi)始逐步回落。2月份、3月份、4月份的全國(guó)辦公樓銷(xiāo)售額分別同比下降9%、19%、6%。
受市場(chǎng)影響，租戶(hù)需求更趨謹(jǐn)慎，但針對(duì)一些新興商務(wù)區(qū)與中心區(qū)依然有其強(qiáng)勁的吸引力所在，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α⑵髽I(yè)的擴(kuò)張需求與成本的考慮讓新興區(qū)成為了新寵。而中心區(qū)是資源之所在，有能力的買(mǎi)家或租戶(hù)也會(huì)考慮購(gòu)置與租賃。
從全國(guó)的開(kāi)發(fā)投資熱情看，辦公樓開(kāi)發(fā)投資額月度增幅并不明顯。在2月份全國(guó)辦公樓開(kāi)發(fā)投資額同比上升2%后，3月份、4月份分別迎來(lái)了下滑，分別同比下降9%、2%。行業(yè)熱度并不高漲，反而在小幅微降中平穩(wěn)發(fā)展。
再看辦公樓的供應(yīng)方面，全國(guó)辦公樓新開(kāi)工面積正呈現(xiàn)小幅上漲的趨勢(shì)，預(yù)期未來(lái)能持續(xù)為市場(chǎng)提供更多的供應(yīng)。2月份全國(guó)辦公樓新開(kāi)工面積同比上升了38%，在經(jīng)歷3月份同比微跌0.41%之后，4月份強(qiáng)勢(shì)反彈，同比上升了49%。
一線租金下跌，市場(chǎng)趨向謹(jǐn)慎
上文提到，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，加上租戶(hù)決策的謹(jǐn)慎，四大一線城市自一季度以來(lái)租金都呈現(xiàn)小幅下滑的態(tài)勢(shì)。
根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，盡管北京環(huán)比下跌幅度最大為1.75%，但其月平均租金水平依然領(lǐng)跑，為6.6元/日/平方米 。而廣州稍低，其月平均租金水平為3.6元/日/平方米 ，但卻是一線城市中租金水平唯一環(huán)比上漲的，在一定程度上有可能受益于粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的推進(jìn)，成為了不少企業(yè)和投資者戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)，同時(shí)也可能與廣州的新增供應(yīng)較低有關(guān)。
根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，在一季度，四大一線城市中廣州的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量最低為6.8萬(wàn)平方米，空置率也是最低，為5.5%。加之寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍，TMT、金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)的用戶(hù)表現(xiàn)積極。此外，琶洲有新寫(xiě)字樓落成，區(qū)域熱度升高，有助于繼續(xù)推動(dòng)平均租金水平的提高。
同樣地，北京的新增供應(yīng)也比較低，維持低空置率，但I(xiàn)T行業(yè)依然需求強(qiáng)勁。而上海新增供應(yīng)較北京與廣州高，但由于經(jīng)濟(jì)增速放緩、租戶(hù)更為謹(jǐn)慎，所以在中心商務(wù)區(qū)的需求保持平穩(wěn)，并未快速提升，空置率因此也相對(duì)較高。
最多新增供應(yīng)的深圳，面臨較多的甲級(jí)寫(xiě)字樓入市，仍處于去化階段，因此在一定程度上促使空置率有所提升。
觀察部分城市的寫(xiě)字樓租戶(hù)主導(dǎo)行業(yè)，可以發(fā)現(xiàn)其中金融占絕大部分，而在北京、上海、深圳其比重將近40%。傳統(tǒng)的金融行業(yè)往往租賃面積較多，租金承受壓力較高，也為了彰顯企業(yè)形象因此多選擇中心商務(wù)區(qū)，而P2P公司也一度成為了租戶(hù)主力軍。
但由于市場(chǎng)加強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)金融行業(yè)的監(jiān)管力度加大，因此今年金融行業(yè)對(duì)于寫(xiě)字樓租用或許會(huì)更為謹(jǐn)慎，加之經(jīng)濟(jì)環(huán)境有不穩(wěn)定因素，投融資監(jiān)管加大，因此需求或許會(huì)維持穩(wěn)定。
隨著國(guó)家不斷加強(qiáng)扶持IT行業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)科技創(chuàng)新，未來(lái)隨著行業(yè)的發(fā)展與規(guī)模的壯大，相信對(duì)寫(xiě)字樓需求的刺激會(huì)更大。
2019全國(guó)兩會(huì)中就有提及“科創(chuàng)板”、“工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)”、“智能+”、“互聯(lián)網(wǎng)+”等熱詞，并接連發(fā)布了科創(chuàng)板相關(guān)細(xì)則、“2+6”制度規(guī)則等系列文件。隨著科創(chuàng)版的正式落地，資本市場(chǎng)的開(kāi)放，未來(lái)科技發(fā)展更受鼓勵(lì)。
