廣州商改住松綁 房企租售難選擇
時(shí)間：2019/7/23
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廣州市對(duì)于租賃性住房的供給正在不斷擴(kuò)大。
7月16日，廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見(jiàn)》(下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)。
《意見(jiàn)》提出，廣州市內(nèi)符合權(quán)屬清晰、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)保衛(wèi)生、物業(yè)規(guī)范、完善配套、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)七大要求的非住宅存量用房，可向有關(guān)部門申請(qǐng)改造租賃住房。
然而新政出臺(tái)背后，商辦物業(yè)庫(kù)存壓力依然存在，同時(shí)，房企又迎來(lái)新的選擇難題，租還是售？
庫(kù)存壓力猶存
針對(duì)此次《意見(jiàn)》的出臺(tái)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一二線城市有大量的商業(yè)閑置，這些產(chǎn)生的原因多樣，但從利用角度看，將這部分房源改造成出租房源，的確有利于緩解租賃房源短缺，同時(shí)也減少資源浪費(fèi)。在租賃市場(chǎng)，這種增量房源供應(yīng)與自如等存量二房東改造對(duì)比，增量更有利于平穩(wěn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。
“商業(yè)辦公等方面存在庫(kù)存積壓以及部分違規(guī)改造的可能，通過(guò)因勢(shì)利導(dǎo)，有助于化解相關(guān)庫(kù)存以及增加新的用途。” 易居(博客)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示。
事實(shí)上，此次《意見(jiàn)》提出背后，廣州商辦物業(yè)的庫(kù)存壓力的確不容忽視。譬如，作為長(zhǎng)租公寓的主要供應(yīng)源之一，廣州公寓庫(kù)存就一度高企。
2017年3月30日，廣州市政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》(下簡(jiǎn)稱“330政策”)。根據(jù)新政，2017年3月31日零時(shí)起，公寓銷售對(duì)象僅限法人單位，即只有企業(yè)才有資格購(gòu)買公寓。
樓市限購(gòu)進(jìn)一步收緊使得公寓產(chǎn)品遭受重創(chuàng)。數(shù)據(jù)顯示，“330政策”后20個(gè)月，廣州公寓成交月均值跌至6.7萬(wàn)平方米，庫(kù)存積壓嚴(yán)重，最高峰去庫(kù)存周期達(dá)53個(gè)月。
就在去年底，廣州公寓市場(chǎng)迎來(lái)一次“松綁”。 廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布“1219商服政策”，根據(jù)相關(guān)政策，2017年3月30日前(含當(dāng)日)出讓的土地，其商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象，個(gè)人購(gòu)買商服類物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后可再次轉(zhuǎn)讓。
在政策的暖風(fēng)下，廣州公寓市場(chǎng)逐漸解凍，根據(jù)中原廣州相關(guān)數(shù)據(jù)，2019年6月去庫(kù)存周期降至10.2個(gè)月；近7個(gè)月月均成交量維持在13.7萬(wàn)㎡的水位。
根據(jù)廣州中原研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“330政策”出臺(tái)后，廣州有將近八成商服用地要求有一定比例的自持，其中約四成要求自持比例在70%以上。在后市，廣州新增商業(yè)供應(yīng)將針對(duì)企業(yè)自用或出租。這也意味著，廣州未來(lái)將有不少閑置類商服物業(yè)。
辦公寫(xiě)字樓的消化速度也在逐漸放緩。廣州中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2019上半年廣州寫(xiě)字樓共成交1561套，面積達(dá)34.1萬(wàn)平方米 ，環(huán)比跌36%，同比漲15%?？罩寐瘦^去年底微跌0.4%至7.55%。天河北、越秀商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓空置率分別上升至6.72%、7.45%。
廣州中原地產(chǎn)研究發(fā)展部指出，隨著新興商務(wù)區(qū)項(xiàng)目扎推入市，預(yù)期明年廣州寫(xiě)字樓空置率將會(huì)抬頭，項(xiàng)目招租壓力加大。目前琶洲在建的商業(yè)項(xiàng)目超過(guò)25個(gè)，總建筑面積超250萬(wàn)平方米。其中，有17個(gè)項(xiàng)目將于未來(lái)一年內(nèi)封頂竣工，預(yù)計(jì)將為市場(chǎng)帶來(lái)160萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。
除此之外，新興商務(wù)區(qū)金融城板塊已有個(gè)別寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)始交付進(jìn)入市場(chǎng)，但由于板塊商業(yè)配套尚未完善，項(xiàng)目空置率仍然偏高。
租售選擇難題
值得注意的是，《意見(jiàn)》規(guī)定，如若商改租之后將不可出售，而是直接變成出租房。選擇直接出售變現(xiàn)還是改造出租長(zhǎng)期持有，成為擺在房企面前的一道商業(yè)難題。
廣州某中小房企內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，從商業(yè)角度來(lái)看，出售的回報(bào)率肯定更高，目前長(zhǎng)租公寓租金上浮有限，回款也很漫長(zhǎng)。但是具體來(lái)看，如果那個(gè)地方商業(yè)寫(xiě)字樓做不起來(lái)，那也只能考慮改成公寓來(lái)消化這些物業(yè)。
“由于一二線城市普通住宅的租金年回報(bào)率只有2%左右，如此低的收益其實(shí)已經(jīng)使得一批前期進(jìn)入租賃市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了嚴(yán)重的虧損，個(gè)別企業(yè)甚至已經(jīng)有了打退堂鼓的想法，雖然“商改住”的優(yōu)勢(shì)是商、辦物業(yè)的成本要低于住宅，但再疊加管理成本、財(cái)務(wù)、稅費(fèi)等等，其綜合盈虧平衡點(diǎn)還是比較高的。至少可以肯定，哪怕租金年回報(bào)到達(dá)4%―5%，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)還是會(huì)虧損的，甚至連財(cái)務(wù)成本都覆蓋不了?！钡禺a(chǎn)行業(yè)專家鄧浩志(微博 博客)向時(shí)代周報(bào)記者指出。
廣州萬(wàn)科某內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，目前萬(wàn)科內(nèi)部即售商業(yè)業(yè)務(wù)和長(zhǎng)租公寓泊寓業(yè)務(wù)是相互獨(dú)立分開(kāi)的，沒(méi)有業(yè)務(wù)交叉。目前暫不會(huì)考慮將已經(jīng)存量商業(yè)改造成長(zhǎng)租公寓，未來(lái)將持續(xù)關(guān)注后面的落地細(xì)則，研究之后再進(jìn)行下一步考量。
“在萬(wàn)科內(nèi)部，公司可以在公寓賣完之后再進(jìn)行返租，這符合長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)邏輯，而不是將要出售的公寓直接改造成長(zhǎng)租公寓。”上述內(nèi)部人士補(bǔ)充道。
“對(duì)企業(yè)而言，肯定是更傾向于賣，因?yàn)槟玫氐臅r(shí)候，企業(yè)肯定就是抱著商業(yè)銷售的目的，做長(zhǎng)期租賃的話，一看企業(yè)有沒(méi)有公寓運(yùn)營(yíng)能力，第二要看是否有相應(yīng)的融資配套，如果項(xiàng)目本身就是存量項(xiàng)目，房企也有可能轉(zhuǎn)讓給其他愿意做租賃的企業(yè)來(lái)做?！?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時(shí)代周報(bào)記者表示。
事實(shí)上，此次新政的落地細(xì)則尚未明確，要想完成商住改也面臨著不少實(shí)際困難。明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)向時(shí)代周報(bào)記者指出，此前有房企將商場(chǎng)改造成長(zhǎng)租公寓，但效果并不好，因?yàn)槠淇臻g格局形成了，可以改造的空間并不大。
“商改住是有條件的，建筑的安全，結(jié)構(gòu)要符合要求，消防要達(dá)標(biāo)，然后還有6%的公共配套，但從消防來(lái)看，要求就已經(jīng)很嚴(yán)格了，因?yàn)樽≌南酪壬虡I(yè)高很多?！?李宇嘉告訴時(shí)代周報(bào)記者。
7月16日，廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見(jiàn)》(下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)。
《意見(jiàn)》提出，廣州市內(nèi)符合權(quán)屬清晰、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)保衛(wèi)生、物業(yè)規(guī)范、完善配套、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)七大要求的非住宅存量用房，可向有關(guān)部門申請(qǐng)改造租賃住房。
然而新政出臺(tái)背后，商辦物業(yè)庫(kù)存壓力依然存在，同時(shí)，房企又迎來(lái)新的選擇難題，租還是售？
庫(kù)存壓力猶存
針對(duì)此次《意見(jiàn)》的出臺(tái)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一二線城市有大量的商業(yè)閑置，這些產(chǎn)生的原因多樣，但從利用角度看，將這部分房源改造成出租房源，的確有利于緩解租賃房源短缺，同時(shí)也減少資源浪費(fèi)。在租賃市場(chǎng)，這種增量房源供應(yīng)與自如等存量二房東改造對(duì)比，增量更有利于平穩(wěn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。
“商業(yè)辦公等方面存在庫(kù)存積壓以及部分違規(guī)改造的可能，通過(guò)因勢(shì)利導(dǎo)，有助于化解相關(guān)庫(kù)存以及增加新的用途。” 易居(博客)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示。
事實(shí)上，此次《意見(jiàn)》提出背后，廣州商辦物業(yè)的庫(kù)存壓力的確不容忽視。譬如，作為長(zhǎng)租公寓的主要供應(yīng)源之一，廣州公寓庫(kù)存就一度高企。
2017年3月30日，廣州市政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》(下簡(jiǎn)稱“330政策”)。根據(jù)新政，2017年3月31日零時(shí)起，公寓銷售對(duì)象僅限法人單位，即只有企業(yè)才有資格購(gòu)買公寓。
樓市限購(gòu)進(jìn)一步收緊使得公寓產(chǎn)品遭受重創(chuàng)。數(shù)據(jù)顯示，“330政策”后20個(gè)月，廣州公寓成交月均值跌至6.7萬(wàn)平方米，庫(kù)存積壓嚴(yán)重，最高峰去庫(kù)存周期達(dá)53個(gè)月。
就在去年底，廣州公寓市場(chǎng)迎來(lái)一次“松綁”。 廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布“1219商服政策”，根據(jù)相關(guān)政策，2017年3月30日前(含當(dāng)日)出讓的土地，其商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象，個(gè)人購(gòu)買商服類物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后可再次轉(zhuǎn)讓。
在政策的暖風(fēng)下，廣州公寓市場(chǎng)逐漸解凍，根據(jù)中原廣州相關(guān)數(shù)據(jù)，2019年6月去庫(kù)存周期降至10.2個(gè)月；近7個(gè)月月均成交量維持在13.7萬(wàn)㎡的水位。
根據(jù)廣州中原研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“330政策”出臺(tái)后，廣州有將近八成商服用地要求有一定比例的自持，其中約四成要求自持比例在70%以上。在后市，廣州新增商業(yè)供應(yīng)將針對(duì)企業(yè)自用或出租。這也意味著，廣州未來(lái)將有不少閑置類商服物業(yè)。
辦公寫(xiě)字樓的消化速度也在逐漸放緩。廣州中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2019上半年廣州寫(xiě)字樓共成交1561套，面積達(dá)34.1萬(wàn)平方米 ，環(huán)比跌36%，同比漲15%?？罩寐瘦^去年底微跌0.4%至7.55%。天河北、越秀商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓空置率分別上升至6.72%、7.45%。
廣州中原地產(chǎn)研究發(fā)展部指出，隨著新興商務(wù)區(qū)項(xiàng)目扎推入市，預(yù)期明年廣州寫(xiě)字樓空置率將會(huì)抬頭，項(xiàng)目招租壓力加大。目前琶洲在建的商業(yè)項(xiàng)目超過(guò)25個(gè)，總建筑面積超250萬(wàn)平方米。其中，有17個(gè)項(xiàng)目將于未來(lái)一年內(nèi)封頂竣工，預(yù)計(jì)將為市場(chǎng)帶來(lái)160萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。
除此之外，新興商務(wù)區(qū)金融城板塊已有個(gè)別寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)始交付進(jìn)入市場(chǎng)，但由于板塊商業(yè)配套尚未完善，項(xiàng)目空置率仍然偏高。
租售選擇難題
值得注意的是，《意見(jiàn)》規(guī)定，如若商改租之后將不可出售，而是直接變成出租房。選擇直接出售變現(xiàn)還是改造出租長(zhǎng)期持有，成為擺在房企面前的一道商業(yè)難題。
廣州某中小房企內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，從商業(yè)角度來(lái)看，出售的回報(bào)率肯定更高，目前長(zhǎng)租公寓租金上浮有限，回款也很漫長(zhǎng)。但是具體來(lái)看，如果那個(gè)地方商業(yè)寫(xiě)字樓做不起來(lái)，那也只能考慮改成公寓來(lái)消化這些物業(yè)。
“由于一二線城市普通住宅的租金年回報(bào)率只有2%左右，如此低的收益其實(shí)已經(jīng)使得一批前期進(jìn)入租賃市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了嚴(yán)重的虧損，個(gè)別企業(yè)甚至已經(jīng)有了打退堂鼓的想法，雖然“商改住”的優(yōu)勢(shì)是商、辦物業(yè)的成本要低于住宅，但再疊加管理成本、財(cái)務(wù)、稅費(fèi)等等，其綜合盈虧平衡點(diǎn)還是比較高的。至少可以肯定，哪怕租金年回報(bào)到達(dá)4%―5%，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)還是會(huì)虧損的，甚至連財(cái)務(wù)成本都覆蓋不了?！钡禺a(chǎn)行業(yè)專家鄧浩志(微博 博客)向時(shí)代周報(bào)記者指出。
廣州萬(wàn)科某內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，目前萬(wàn)科內(nèi)部即售商業(yè)業(yè)務(wù)和長(zhǎng)租公寓泊寓業(yè)務(wù)是相互獨(dú)立分開(kāi)的，沒(méi)有業(yè)務(wù)交叉。目前暫不會(huì)考慮將已經(jīng)存量商業(yè)改造成長(zhǎng)租公寓，未來(lái)將持續(xù)關(guān)注后面的落地細(xì)則，研究之后再進(jìn)行下一步考量。
“在萬(wàn)科內(nèi)部，公司可以在公寓賣完之后再進(jìn)行返租，這符合長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)邏輯，而不是將要出售的公寓直接改造成長(zhǎng)租公寓。”上述內(nèi)部人士補(bǔ)充道。
“對(duì)企業(yè)而言，肯定是更傾向于賣，因?yàn)槟玫氐臅r(shí)候，企業(yè)肯定就是抱著商業(yè)銷售的目的，做長(zhǎng)期租賃的話，一看企業(yè)有沒(méi)有公寓運(yùn)營(yíng)能力，第二要看是否有相應(yīng)的融資配套，如果項(xiàng)目本身就是存量項(xiàng)目，房企也有可能轉(zhuǎn)讓給其他愿意做租賃的企業(yè)來(lái)做?！?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時(shí)代周報(bào)記者表示。
事實(shí)上，此次新政的落地細(xì)則尚未明確，要想完成商住改也面臨著不少實(shí)際困難。明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)向時(shí)代周報(bào)記者指出，此前有房企將商場(chǎng)改造成長(zhǎng)租公寓，但效果并不好，因?yàn)槠淇臻g格局形成了，可以改造的空間并不大。
“商改住是有條件的，建筑的安全，結(jié)構(gòu)要符合要求，消防要達(dá)標(biāo)，然后還有6%的公共配套，但從消防來(lái)看，要求就已經(jīng)很嚴(yán)格了，因?yàn)樽≌南酪壬虡I(yè)高很多?！?李宇嘉告訴時(shí)代周報(bào)記者。
