環(huán)境景氣和聯(lián)合辦公一起“消散”？
近日共享辦公企業(yè)WeWork向美國(guó)證券交易所提交了上市申請(qǐng)，這將是美股今年僅次于Uber的第二大IPO。
按照計(jì)劃，WeWork將于今年9月正式完成IPO，據(jù)悉此次WeWork計(jì)劃通過(guò)IPO融資逾35億美元。完成IPO，對(duì)于這家享有盛名的共享辦公巨頭無(wú)疑是發(fā)展歷程中的重要節(jié)點(diǎn)。
但同時(shí)，它也和其他互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司一樣，在快速成長(zhǎng)的同時(shí)伴隨著巨額虧損，IPO更像是一場(chǎng)輸血續(xù)命的賽跑。數(shù)據(jù)顯示，去年WeWork的營(yíng)收為18.2億美元，凈虧損達(dá)到19億美元，而且2019年上半年凈虧損也達(dá)到了9億美元。
同樣，WeWork在國(guó)內(nèi)的“學(xué)徒”也普遍面臨窘境，包括WeWork自己的中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)。
環(huán)境景氣和聯(lián)合辦公一起“消散”
面對(duì)資本寒冬，美團(tuán)的王興曾經(jīng)發(fā)出這樣的感嘆，2018年是過(guò)去十年最差的一年，也是未來(lái)十年最好的一年。前半句話，恰好是聯(lián)合辦公行業(yè)的真實(shí)寫照。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公空間（含孵化器）數(shù)量在2014年還只有50家左右，而到2015年底，已經(jīng)爆發(fā)性地成長(zhǎng)到2300家，2016年更是超過(guò)4200家。但是2017年到2018年，行業(yè)逐漸出現(xiàn)市場(chǎng)洗牌浪潮，關(guān)門、并購(gòu)不斷，實(shí)際的數(shù)量已經(jīng)很難見到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
不過(guò)從第三方調(diào)研機(jī)構(gòu)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)中，可以略窺究竟。根據(jù)iiMedia Research(艾媒咨詢)數(shù)據(jù)顯示，2016—2022年，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，預(yù)估2018年為600億元人民幣，增長(zhǎng)率達(dá)159.3%。但是艾媒咨詢同時(shí)給出了2018年后增長(zhǎng)率的下滑曲線，預(yù)計(jì)未來(lái)三年的增長(zhǎng)率將從77%持續(xù)下滑到25%左右。
而從相關(guān)新聞和曝光來(lái)看，近10個(gè)月來(lái)場(chǎng)內(nèi)負(fù)面消息更是接連不斷。
去年底，無(wú)界空間相繼傳出北京東直門店的租戶因退押金問(wèn)題發(fā)起維權(quán)，其望京南空間的業(yè)主白天被斷電；今年初，金地旗下ibase原點(diǎn)空間被媒體爆出深圳辦公地點(diǎn)單方面解約，清退租戶，母公司金地集團(tuán)將退出聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)；今年5月，聚夢(mèng)空間宣布進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。
同樣在今年1月，曾傳出要向WeWork追加160億美元投資的日本軟銀，最終拿出20億美元，而WeWork則欣然接受。
全球創(chuàng)業(yè)市場(chǎng)大勢(shì)下，國(guó)內(nèi)共享辦公行業(yè)的頹勢(shì)更是冷暖自知。有行業(yè)人士指出：前幾年在政策扶持下行業(yè)尚可勉強(qiáng)維持，一旦失去貼補(bǔ)和資本的青睞，聯(lián)合辦公虛火漸熄后立見真容。
對(duì)此，曾經(jīng)在深圳經(jīng)營(yíng)一家聯(lián)合辦公項(xiàng)目的李先生向懂懂筆透露：“我做的比較早，2014年開始的。當(dāng)時(shí)也是因?yàn)橄嚓P(guān)部門對(duì)于這類項(xiàng)目有一定的補(bǔ)貼而且力度不小，加上市場(chǎng)創(chuàng)業(yè)氛圍高漲，我又剛好有合伙人資源才立項(xiàng)的。開始的一兩年效果很不錯(cuò)，出租率能達(dá)到85%以上?！?
但是風(fēng)口總有時(shí)間窗口，隨著熱潮散去共享辦公的浪潮也逐漸迎來(lái)波谷。
對(duì)于行業(yè)的冷暖變化，李先生應(yīng)該深有體會(huì)，他透露大概從2016年底，入駐公司就逐漸開始變少?！盀榱藨?yīng)付出租率的問(wèn)題，我們從按一定空間對(duì)外招用戶的形式，改成了開始接納卡座用戶，但這并不能解決根本問(wèn)題。到2018年中旬，我和合伙人決定出手這個(gè)項(xiàng)目時(shí)空置率已經(jīng)達(dá)到了75%，幸好項(xiàng)目最終被辦公樓所屬的地產(chǎn)開發(fā)商接盤了?！?
在行業(yè)遇冷的態(tài)勢(shì)下，這樣的中小聯(lián)合辦公企業(yè)被接盤或者說(shuō)并購(gòu)的案例并不在少數(shù)。其中行業(yè)皆知的大并購(gòu)案，就包括WeWork在去年吞并裸心社，優(yōu)客工場(chǎng)2018年也對(duì)洪泰創(chuàng)新空間、無(wú)界空間、Workingdom及方糖小鎮(zhèn)（近7家平臺(tái)）等進(jìn)行了并購(gòu)。
夢(mèng)想加創(chuàng)始人王曉魯8月初參加博鰲房地產(chǎn)論壇是曾透露過(guò)一絲行業(yè)現(xiàn)狀：今年的市場(chǎng)環(huán)境是挺差的，聯(lián)合辦公市場(chǎng)在北京、上海和成都的空置率都是最近10年以來(lái)的最高點(diǎn)。
價(jià)格戰(zhàn)和創(chuàng)收同時(shí)進(jìn)行
根據(jù)億歐此前公布的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公的出租率只有在達(dá)到85%時(shí)才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。而85%對(duì)于現(xiàn)如今絕大多數(shù)聯(lián)合辦公企業(yè)都是一個(gè)非常遙遠(yuǎn)的數(shù)字。
不過(guò)，虧損對(duì)于這些手握風(fēng)險(xiǎn)投資、只求擴(kuò)張和規(guī)模的頭部企業(yè)而言，似乎并非最在意的事情。就如巨虧之下的WeWork，其副董事長(zhǎng) Michael Gross依然對(duì)外表示，“我們站在了風(fēng)口上，即使虧損不斷增加也還是要擴(kuò)張?！爆F(xiàn)階段對(duì)于這些頭部企業(yè)而言，企業(yè)的體量和整體出租率的高低是決定自己能否繼續(xù)走下去的前提。
那么，所謂越虧錢、越擴(kuò)張、越有前景的邏輯，究竟在這個(gè)市場(chǎng)能否走得通。
相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)分析師對(duì)懂懂筆記表示：“對(duì)于聯(lián)合辦公企業(yè)而言，虧損是肯定的。即便是這個(gè)行業(yè)全球范圍內(nèi)的巨頭WeWork在去年也虧了19億美元。目前在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，至少目前行業(yè)還停留在拿錢換用戶和體量的階段，體量和用戶基數(shù)也大，虧損也就越大。但這些平臺(tái)相信只有將體量和用戶基數(shù)做大了，才能繼續(xù)獲得資本市場(chǎng)的青睞，才能繼續(xù)走下去?！?
該人士同時(shí)強(qiáng)調(diào)：“從本質(zhì)上來(lái)看，聯(lián)合辦公領(lǐng)域其實(shí)是沒(méi)有堅(jiān)固的技術(shù)壁壘的，你能做到的別人也能做到。這也使得最終還得繞回到價(jià)格戰(zhàn)上，這也是現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)目前的一個(gè)現(xiàn)狀?！?
價(jià)格方面，以深圳為例。目前深圳相對(duì)核心地段的聯(lián)合辦公工位，大約在一個(gè)月1700-2000元（每個(gè)工位）之間。共享空間的李先生對(duì)懂懂筆記透露，如果算上空置以及水電、日常維護(hù)等費(fèi)用，全部加起來(lái)核心地段一個(gè)月的工位成本肯定超過(guò)了2000元。
目前，北京地區(qū)的國(guó)貿(mào)、中關(guān)村等核心地區(qū)單個(gè)工位價(jià)格約在1800-2100元左右。不過(guò)，創(chuàng)業(yè)企業(yè)在北京的整體成本肯定是要高于深圳。由此可見，目前絕大多數(shù)共享辦公仍然停留用補(bǔ)貼換出租率的狀態(tài)。
當(dāng)然，對(duì)于共享辦公行業(yè)而言，不可能把所有收入來(lái)源都寄托在租金上面。在高舉價(jià)格戰(zhàn)吸引租戶的同時(shí)，聯(lián)合辦公企業(yè)也在想盡一切辦法在增值服務(wù)、投融資回報(bào)、提供活動(dòng)場(chǎng)地、政策補(bǔ)貼、生活類服務(wù)收入等方面著手。一兩年前，部分聯(lián)合辦公行業(yè)的頭部企業(yè)就不斷宣布已經(jīng)由“二房東”模式轉(zhuǎn)向企業(yè)全價(jià)值鏈服務(wù)商，并提出將商辦地產(chǎn)屬性改變?yōu)榉?wù)先導(dǎo)的平臺(tái)屬性。
但是，從目前來(lái)看很多舉措都只能起到錦上添花的作用，至于對(duì)入駐的初創(chuàng)企業(yè)進(jìn)行投資并獲取相關(guān)受益，目前對(duì)多數(shù)共享辦公平臺(tái)來(lái)說(shuō)仍是空中樓閣。遠(yuǎn)水難解近渴，現(xiàn)在行業(yè)整體上依舊無(wú)法解決出租率低下以及價(jià)格戰(zhàn)導(dǎo)致營(yíng)收降低的難題。
對(duì)于價(jià)格戰(zhàn)，一個(gè)共識(shí)就是殺敵一千自損八百。在投資市場(chǎng)進(jìn)入寒冬之后，投資人、投資機(jī)構(gòu)都變得更為謹(jǐn)慎。如果資本看不清行業(yè)發(fā)展的前景及整體收益預(yù)期，勢(shì)必會(huì)減少投資。畢竟目前資本市場(chǎng)對(duì)于投資項(xiàng)目的安全感和回報(bào)周期最為看重，如果這種價(jià)格戰(zhàn)會(huì)長(zhǎng)久持續(xù)下去，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展顯然不利。
某種意義上講，聯(lián)合辦公機(jī)構(gòu)目前與租房市場(chǎng)中那些品牌公寓較為類似，由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)門檻較低，導(dǎo)致很難做出差異化的優(yōu)勢(shì)，更難以出現(xiàn)領(lǐng)先于賽道的領(lǐng)跑者，而價(jià)格戰(zhàn)也有可能長(zhǎng)期持續(xù)下去，直到資金匱乏者被逐漸拖垮。
短期來(lái)看，國(guó)內(nèi)大多數(shù)聯(lián)合辦公機(jī)構(gòu)依然扮演著“二房東”的角色，距離真正顛覆商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍有相當(dāng)遙遠(yuǎn)的距離。如果未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展不順，持續(xù)無(wú)止境的燒錢很有可能將行業(yè)帶入到2VC的怪圈中。或許，現(xiàn)在就已經(jīng)陷入其中了。
