上海、北京、杭州等27城市租賃市場研究
1、純租賃用地（11城）：上海、杭州、南京、廣州、合肥、北京、蘇州、深圳、珠海、廈門、常熟
2、自持用地（23城）：上海、杭州、天津、北京、東莞、佛山、廣州、南京、長沙、沈陽、青島、蘇州、常州、重慶、珠海、莆田、寧波、嘉興、惠州、長春、太倉、大連、石家莊
2017年四季度，隨著“十九大”提出的“房住不炒”的行業(yè)定位與“購租并舉”住房制度的落地，培育和發(fā)展住房租賃市場成為健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制的重要抓手。
隨后，住建部選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市展開首批租賃住宅市場建設(shè)試點，30多個省、市相繼從供需兩端發(fā)布租賃住房新政，加大租賃住宅用地的供應(yīng)，而且也鼓勵各類企業(yè)將市場閑置存量房源進行轉(zhuǎn)化，不斷出臺各類政策措施保障租客權(quán)益，試點推廣租售同權(quán)、提取住房公積金用于支付房租，鼓勵租賃住房消費。
2019年，財政部、住建部聯(lián)合公示：北京、長春、上海等16城入圍中央財政支持住房租賃市場發(fā)展首批試點城市名單。
經(jīng)過兩年發(fā)展，各城市租賃住宅市場建設(shè)落地執(zhí)行情況到底如何？哪些在“真抓實干”？哪些仍在“探頭觀望”？
此番我們?nèi)姹P點2016年以來純租賃以及自持用地出讓規(guī)模、開發(fā)進度、運營模式等。通過現(xiàn)狀梳理，我們發(fā)現(xiàn)：
一是整體當(dāng)前租賃住宅用地供應(yīng)規(guī)模偏小，通過租賃住宅用地、自持運營宅地和集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房總建筑面積不足3000萬平方米；
二是供地在城市間和城市內(nèi)部嚴重分布不均，城市方面主要集中在上海、杭州、南京、北京等個別城市，城市內(nèi)部遠郊區(qū)域占比過高，而這些地區(qū)對租客而言卻普遍缺乏吸引力，造成供需錯位不匹配。
三是開工進度過于緩慢，落地項目鳳毛麟角。近七成租賃住房用地尚未開工，其余開工項目尚未有運營產(chǎn)品落地；或許因為重資產(chǎn)開發(fā)運營尚未有足夠人才儲備、成熟模式案例可借鑒復(fù)制，注定需要更長時間，自持用地更是無一正式對外招租運營，以租代售的項目也是鳳毛麟角。
展望未來，我們認為存量市場仍有巨大的挖潛空間，建議將更多工業(yè)、倉儲、集體用地等加快開發(fā)建設(shè)租賃住房，并適當(dāng)增加中小套型租賃住房比重，著力緩解租賃用地供應(yīng)壓力。與此同時，下一階段租賃市場發(fā)展仍需強強聯(lián)合，建議嫁接長租公寓、互聯(lián)網(wǎng)金融等多領(lǐng)域資源，著力支持租賃市場做大、做強。
01
供地規(guī)模：僅27城以租賃、自持、集體三渠道新增租賃用地約2300萬平方米
目前，租賃用地主要有兩種供地形式，即國有經(jīng)營性用地中招拍掛租賃住房用地以及利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，前者依據(jù)開發(fā)企業(yè)自持比例不同，進一步細分為租賃住宅用地（R4）和含自持比例宅地。
1、租賃住宅用地（R4）：11城總量不足900萬方，上海占比過半、南京杭州次之
2016年9月底，北京在全國層面率先出讓了位于海淀和大興區(qū)域的4宗純租賃用地，隨后上海、廣州、深圳、杭州等城市迅速跟進，相繼掛牌出讓多宗純租賃用地，并加快供地節(jié)奏。截至2019年7月，全國共計11個城市掛牌出讓134幅純租賃用地，成交總建面865.1萬平方米。
2016-2018年，全國純租賃用地成交規(guī)模提速增長，無論是成交幅數(shù)還是成交建面都以逐年翻兩番的高速增長。另外，城市參與度也在提升，越來越多的城市開始掛牌出讓純租賃用地，從2016年僅有北京，到2017年的上海、廣州等7城，再到2018年珠海等三線城市加入供地城市行列。2019年1-7月，純租賃用地成交總建面146萬平方米，同比下滑35%，顯示供地節(jié)奏有所放緩。
純租賃用地成交規(guī)模高度集中在上海、南京和杭州等部分一、二線城市，其中上海純租賃用地成交異?；钴S，共計掛牌出讓75宗純租賃用地，成交建面多達457.2萬平方米，占比皆過半。足以說明上海市政府支持發(fā)展住房租賃市場的決心已定，并在供地環(huán)節(jié)予以積極支持。其次為南京和杭州兩市，純租賃用地成交幅數(shù)都在15幅以上，成交建面都在100萬平方米左右。多數(shù)城市純租賃用地成交幅數(shù)都在10幅以內(nèi)，其中不乏廣州、合肥等。廈門、珠海、常熟等市成交規(guī)模顯著偏低，至今僅出讓了一幅純租賃地塊，成交建面皆不足10萬平方米。
分區(qū)域來看，中心城區(qū)、遠郊區(qū)域分別成交387萬平方米以及478萬平方米純租賃用的用地，成交占比分別為45%和55%。其中，上海、杭州和廣州成交區(qū)域分布較為平均，中心城區(qū)以及遠郊區(qū)域成交占比各半。北京主要集中在中心城區(qū)，合肥、珠海以及廈門更是全部位于中心城區(qū)。反觀，南京、蘇州、深圳等全部來自于遠郊區(qū)域。
2、含自持比例宅地：23城353宗約860萬方，近8成自持比例小于30%且遠郊地塊居多
相較于純租賃用地大都采用定向出讓的方式，自持用地出讓方式更為市場化，民營房企的參與度也更高。
目前，自持用地出讓主要包含“約定自持”和“競自持”兩種形式，前者顧名思義是在土地出讓公告中約定一定比例的面積由受讓方持有，而后者則是近年在“控房價、穩(wěn)地價”的調(diào)控基礎(chǔ)上誕生的新型土地競價模式，意即當(dāng)土地競買報價達到預(yù)設(shè)的限價上限時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積或比例。
截至2019年7月，全國共計23個城市掛牌出讓353宗自持用地，累計自持建面857.4萬平方米。
分城市來看，自持用地出讓規(guī)模依舊高度聚集在頭部城市，尤以土拍異?；馃岬暮诵囊欢€城市為甚。杭州、上海自持用地成交最為活躍，成交幅數(shù)都在90幅以上，占比過半，成交建面皆超100萬平方米。其次分別為天津、北京，成交幅數(shù)都在25幅以上。其中，北京以高自持比例著稱，4成以上自持用地所對應(yīng)的自持比例皆超30%，且有4宗地自持比例達到70%。6成以上城市成交規(guī)模偏低，僅零星出讓了部分自持用地，成交幅度皆不足10幅。并且，自持比例普遍不高，近4成城市成交建面不足10萬平方米。譬如，寧波僅鄞州區(qū)成交兩宗自持用地，累計自持建面低至2.4萬平方米。
分區(qū)域來看，中心城區(qū)、遠郊區(qū)域分別成交380萬平方米以及477萬平方米自持用地，成交占比分別為44%和56%。其中，杭州、佛山、沈陽等新晉出讓自持用地主要集中在中心城區(qū)，長沙、常州、重慶更是全部位于中心城區(qū)。反觀，上海、北京、天津等則主要集中在遠郊區(qū)域，惠州、長春、蘇州等更是全部來自于遠郊區(qū)域。
值得一提的是，新晉出讓自持用地所對應(yīng)的自持比例普遍不高，近8成地塊自持比例不足30%，更有2成以上地塊自持比例低于10%。說明房企對于自持用地競價甚為理性，普遍不愿意以高自持比例的代價拿地，“限地價、競自持”新規(guī)確實在很大程度上減緩房企高價拿地?zé)崆椤?
3、集體用地租賃住房：尚處探索階段，試點18城進度不一、北京供地規(guī)模最大
區(qū)別于純租賃用地以及自持用地大都來自于增量國有建設(shè)用地，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房則是盤活存量土地資源，在增加租賃住房供應(yīng)的同時，還可以緩解核心城市供地壓力。
2017年8月，國土部、住建部聯(lián)合印發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，選定北京、上海、沈陽等13城作為首批試點城市。2019年1月，試點城市進一步擴容，新增福州、南昌等5城。
首批入圍城市僅4城公布了具體的集體建設(shè)用地供應(yīng)計劃，其中，2017-2022年北京計劃供應(yīng)共計1000萬平方米集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，2018-2020年廣州、合肥、南京分別計劃供應(yīng)300萬平方米、45萬平方米以及30萬平方米集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。其余城市雖然也都發(fā)布了三年或者五年規(guī)劃，但均未設(shè)定具體量化的供地指標。
從供地計劃執(zhí)行情況來看，北京順利完成了近兩年的供地計劃，2017年、2018年皆供應(yīng)200萬平方米以上的集體建設(shè)用地，上海、廣州、福州等市也有多宗集體建設(shè)用地入市供應(yīng)?？偟膩碚f，一線城市供地計劃完成情況更為理想，二、三線城市多數(shù)是停留在規(guī)劃層面。
分區(qū)域來看，已供應(yīng)或規(guī)劃試點集體建設(shè)用地主要集中在遠郊區(qū)域，上海供應(yīng)的5幅地都位于松江區(qū)，北京也大都在大興、房山、昌平等遠郊區(qū)域。雖然中央和地方都要求在區(qū)位條件好、交通便利的地方選址，但符合條件的集體建設(shè)用地十分有限，選址難、開發(fā)資金受限等多方面問題是許多試點城市進展緩慢的原因所在。
02
開發(fā)現(xiàn)狀：或摸索或觀望，純租賃宅地開工不足3成，自持用地均未實質(zhì)運營
近七成租賃住房用地尚未開工，其余開工項目尚未有運營產(chǎn)品落地；或許因為重資產(chǎn)開發(fā)運營尚未有足夠人才儲備、成熟模式案例可借鑒復(fù)制，注定需要更長時間，一般情況下多數(shù)項目需要2-3年。即便在開發(fā)施工進度全面領(lǐng)先的上海，據(jù)悉2019年底才有4塊純租賃項目入市，從開工到正式招租運營最快也要1年半之久。
1、不足三成純租賃用地開工，僅上海4項目預(yù)計2019年底入市
純租賃用地普遍緩開工，截至2019年7月份，全國共計成交134宗純租賃用地，其中不足3成的純租賃用地現(xiàn)已開工，半數(shù)以上地塊仍處土地平整階段，另有近2成地塊尚未動遷，可見純租賃用地開工進度普遍滯后。
分城市來看，上海不僅純租賃用地成交規(guī)模優(yōu)勢顯著，而且開工進度也全面領(lǐng)先。截至2019年7月，上海共計成交75宗純租賃用地，其中31幅地塊相繼開工，占比多達41%，開工率明顯高于不足3成的全國平均水平。
純租賃用地開工、施工周期普遍較長，一般情況下開工周期需要2年之久。典型如上海，目前進入開工階段的純租賃用地，6成以上項目都是2017年出讓的純租賃用地，另有2成以上項目是2018年出讓的純租賃用地，顯示上海多數(shù)純租賃用地從拿地到開工的時間周期都在2年以上。
2、六成以上含自持宅地開工，但都是銷售住房，自持租賃住房均未實際運營
縱觀各城市自持用地開工進度，基本可以劃分為以下兩類：
其一，快周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，典型如上海，截至2019年7月共計掛牌出讓94宗自持用地，其中86宗自持用地相繼開工，占比高達91%。并且，2019年新晉出讓的自持用地，仍有七成以上項目陸續(xù)開工。
其二，平穩(wěn)開發(fā)模式，典型如杭州，截至2019年7月共計掛牌出讓91宗自持用地，其中57宗自持用地現(xiàn)已開工，占比約63%，2019年新晉出讓的自持用地皆未開工。
但最關(guān)鍵的是：雖然含自持住宅土地整體開工進度較快，但實際施工項目仍僅限于可銷售產(chǎn)品，租賃住宅產(chǎn)品開工、施工進度并不同步。即便快周期開發(fā)的上海，2016年出讓的自持用地仍未正式對外招租運營。究其原因還是在于自持轉(zhuǎn)租不同于傳統(tǒng)的銷售型產(chǎn)品，普遍是精裝修交房入住，注定是重資產(chǎn)開發(fā)運營模式。因此，為了盡快實現(xiàn)資金回籠，自持用地普遍率先開工可售產(chǎn)品，待現(xiàn)金流回正才會花費更多的時間、精力開發(fā)運營自持產(chǎn)品。
03
運營模式：可借鑒模式少有，出現(xiàn)自持運營、長租代售、“攤租入戶”代售三種
縱觀租賃用地開發(fā)運營模式，可借鑒、復(fù)制的成熟案例少之又少，但目前市場個別項目已經(jīng)形成三種操作模式：
其一，自持運營。這既是落實“租購并舉”住房基本制度要求的政策導(dǎo)向，也是未來合規(guī)、主流的租賃住房市場經(jīng)營形態(tài)，目前此類典型項目尚未落地，最快或?qū)⒔衲昴甑咨虾Ｓ?個項目進入實質(zhì)招租運營階段。但其模式可從現(xiàn)在各城市如上海的公租房運營和商辦項目（特別是開發(fā)企業(yè)被禁止分割銷售的酒店公寓項目）改建租賃住房。
目前自持運營仍處試水環(huán)節(jié)，多家開發(fā)商躍躍欲試，萬科、龍湖、旭輝等紛紛建立旗下長租公寓品牌，重資產(chǎn)自持的項目也不在少數(shù)。不過，自持運營項目亟需打造產(chǎn)品特色，以便增加租賃客群的粘性，否則租金難有溢價空間，極端情況下甚至?xí)萑雰r格戰(zhàn)的窘境。區(qū)別于銷售型快周轉(zhuǎn)產(chǎn)品，自持轉(zhuǎn)租開發(fā)運營周期過長，前期需花費更多的時間精力以及沉淀更高的資金成本，并且產(chǎn)業(yè)鏈尚不清晰，盈利模式更需摸索。
其二，長租代售。開發(fā)商與承租人在法律合規(guī)范圍內(nèi)一次簽訂10年甚至20年的長期租賃合同，以租金沖抵項目開發(fā)運營各項成本支出。以租代售的弊端在于租賃期限過長，普遍要求在10年及以上，聯(lián)系到租賃群體的高流動性特征，適租客群畢竟有限，出租率難以保障。
更重要的是，以租代售也有“掛羊頭賣狗肉”之嫌，本質(zhì)與銷售型產(chǎn)品無差，似有“打政策擦邊球”的味道。一旦地方政府嚴監(jiān)管，以租代售運營模式也有一定的違規(guī)風(fēng)險。
其三，“攤租入戶”代售。將自持面積按不同比例“分攤”至每套在售房源之中。在銷售階段，開發(fā)商與購房者簽訂租、售兩份合同，購房者同時取得銷售面積的所有權(quán)以及自持面積的租賃權(quán)。分割銷售的優(yōu)勢在于可以迅速變現(xiàn)，減輕企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力；弊端在于產(chǎn)權(quán)界定不清晰，購房者僅取得自持面積的租賃權(quán)，所有權(quán)仍歸屬開發(fā)商，后期續(xù)租、轉(zhuǎn)售等環(huán)節(jié)難免會存在一定的法律風(fēng)險。
04
市場展望：租賃供地挖潛存量市場，引入長租公寓、互聯(lián)網(wǎng)金融等領(lǐng)域資源開發(fā)運營
展望未來，我們認為存量市場仍有巨大的挖潛空間，建議將更多工業(yè)、倉儲、集體用地等加快開發(fā)建設(shè)租賃住房，并適當(dāng)增加中小套型租賃住房比重，著力緩解租賃用地供應(yīng)壓力。與此同時，下一階段租賃市場發(fā)展仍需強強聯(lián)合，建議嫁接長租公寓、互聯(lián)網(wǎng)金融等多領(lǐng)域資源，著力支持租賃市場做大、做強。
1、存量市場有巨大挖潛空間，工業(yè)、倉儲、集體用地等將是轉(zhuǎn)性開發(fā)租賃住房的“金礦”
受經(jīng)濟發(fā)展水平、人口流動等多方面因素影響，租賃市場需求高度集中在核心一二線城市，但由于核心一二線城市供地長期受限，租賃用地供應(yīng)更是緊缺。近年來，僅限于上海、南京等部分城市加大力度供應(yīng)租賃用地，多數(shù)城市租賃用地成交規(guī)模顯著偏低，供需錯配已是當(dāng)下租賃市場面臨的一大難題。
我們認為在增量市場加快租賃用地出讓規(guī)模的同時，存量市場仍有巨大的挖潛空間，一方面，允許閑置的存量商辦住房改建長租公寓；另一方面，秉持土地集約開發(fā)利用原則，建議將更多工業(yè)、倉儲、集體用地等加快開發(fā)建設(shè)租賃住房，并適當(dāng)增加中小套型租賃住房比重，著力緩解租賃用地供應(yīng)壓力。
2、開發(fā)運營乃至盈利模式仍需摸索，建議嫁接長租公寓、互聯(lián)網(wǎng)金融等領(lǐng)域資源強強聯(lián)合
相較于銷售型產(chǎn)品“短平快”的開發(fā)模式，租賃型產(chǎn)品屬“慢工出細活”，項目成功的關(guān)鍵在于打造特色性社區(qū)文化、提供社群增值服務(wù)等。因此，租賃型產(chǎn)品開發(fā)運營階段往往需要花費更長的時間精力以及沉淀更高的資金成本，投資收益率大都不高，投資回收周期也普遍長于銷售型產(chǎn)品。受此影響，目前租賃市場正處快速發(fā)展期，諸如前期開發(fā)、后期運營乃至盈利模式仍處探索階段，并未形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，很大程度上拖累租賃用地整體開發(fā)進度。
我們認為下一階段租賃市場發(fā)展仍需強強聯(lián)合，建議嫁接長租公寓、互聯(lián)網(wǎng)金融等多領(lǐng)域資源，著力形成“1+N”的組團優(yōu)勢，以便支持租賃市場做大、做強。譬如，在開發(fā)運營階段可以引入長租公寓企業(yè)，著力打造智慧化社區(qū)，提升租賃社群粘合力；又如在市場推廣階段可以引入互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)，以便為租賃社群提供租金分期貸等一系列金融產(chǎn)品，緩解一時的資金周轉(zhuǎn)壓力。
