業(yè)績增速放緩 房企踩下下半年業(yè)績剎車板
8月份歷來是房企集中“期中考”的時節(jié)，不少房企在8月下旬陸續(xù)交出半年度成績單。
對于多數(shù)房企而言，2019年上半年并不輕松。目前已經(jīng)公布中期業(yè)績的房企，銷售規(guī)模雖然繼續(xù)增長，但增速較2018年同期顯著放緩。
TOP5房企由于體量原因，增速更進一步放緩，個別甚至出現(xiàn)了負增長。TOP5之外的上市房企，雖然部分的規(guī)模增速依然超過20%，但與往年相比，這一數(shù)字大幅下滑。
房企對于下半年市場普遍不樂觀。政策面的信號十分明確，此前中央政治局會議提出，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。同時房企融資環(huán)境也全面收緊。
在這樣的趨勢下，“規(guī)?！辈辉偈艿椒科蟮那嗖A，與之相對的是，多數(shù)房企都將現(xiàn)金流、回款、降杠桿放到了經(jīng)營戰(zhàn)略中的首位。
在土地市場，多數(shù)房企都表態(tài)要采取審慎的投資策略，不拿地王。融創(chuàng)孫宏斌在2019年中期業(yè)績會上就表示，下半年除非是特別好的地，拿地基本是停止的。
誠如萬科總裁祝九勝在半年度業(yè)績會上所言，面對當(dāng)下市場，萬科的策略是敬畏市場、順勢而為，“爭當(dāng)好學(xué)生、答好難題目?！?
增速放緩
規(guī)模在增長，速度更慢了。這句話適用于今年上半年的多數(shù)房企。
TOP5房企的表現(xiàn)尤為明顯。萬科上半年實現(xiàn)銷售金額3340億元，同比上漲9.6%，增幅與去年同期的9.9%相比，略有降低，2017年上半年萬科的同比增幅則是45.8%。
恒大6月份實現(xiàn)合約銷售金額約為502.6億元，較去年同期增長約0.4%。據(jù)此測算恒大上半年累計合約銷售額為2916.9億元，同比下滑了約4%，去年恒大同期銷售額為3041.8億元，同比增長24.6%。
碧桂園6月單月實現(xiàn)權(quán)益銷售額約603.9億元，較2018年6月同比減少18.84%。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-7月，碧桂園、恒大的全口徑業(yè)績規(guī)模較去年同期分別同比微降2.8%和5.5%。1-7月，按照可比口徑統(tǒng)計，TOP100規(guī)模房企的累計業(yè)績同比增速在4%左右，行業(yè)整體規(guī)模增速較2018年放緩顯著。
TOP5中的另一家，融創(chuàng)上半年合約銷售額2141.6億元，較去年同期增長約11.8%，大幅低于上年同期76%的增幅。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉對經(jīng)濟觀察報表示，企業(yè)間分化越來越明顯，龍頭房企尤其是TOP5房企，接下來保持個位數(shù)的規(guī)模增速會成為常態(tài)：“任何事物發(fā)展規(guī)律皆是如此，雪球越滾越大也就越滾越慢了。”
TOP5之外，綠地上半年實現(xiàn)合同銷售金額1676.85億元，同比增長3.1%，去年這一數(shù)字是22%。
2019上半年，華潤置地實現(xiàn)簽約額1188億元，同比增長26%，但增速較去年同期回落10.3個百分點。實現(xiàn)營業(yè)收入458.5億元，同比增長4.7%，增速較去年同期回落36個百分點。
此前憑借高速規(guī)模擴張而沖進千億的閩系房企，今年畫風(fēng)也大變。正榮地產(chǎn)上半年實現(xiàn)586.07億元合約銷售額，同比增長僅0.8%；去年正榮同期增速高達170.3%，增速下滑幅度較大。
另外一家閩系房企融信中國今年上半年合約銷售額達567億元，同比增長4%，而去年它的同比增幅為75.7%。
不僅是銷售增速放緩，部分房企的利潤增速也一并放緩。8月9日，去年的“利潤王”恒大發(fā)布盈利預(yù)警，公告稱，恒大上半年凈利潤預(yù)計約為270億元，同比下降約49%；核心業(yè)務(wù)凈利潤預(yù)計約為300億元，同比下降約45%。
對于利潤下降原因，恒大表示，合約銷售額與去年同期差不多，利潤下降主要是由于上半年交樓面積減少所導(dǎo)致。
增速放緩之外，還有一些房企的銷售規(guī)模出現(xiàn)下滑。根據(jù)朗詩綠色地產(chǎn)的中期業(yè)績報告，今年上半年朗詩實現(xiàn)簽約銷售額約114.8億元，同比下降29.8%，上半年公司僅完成全年400億銷售目標(biāo)的28.7%。
不過，朗詩掌門人田明一向并不看重規(guī)模增長單一指標(biāo)。他此前曾對經(jīng)濟觀察報表示，朗詩不太重視土地儲備，也不重視是否完成了投資計劃：“在地很貴的時候，你為了土地儲備，為了開發(fā)量，為了簽約銷售，拼命拿地，我覺得這個都不夠理性，我可以讓一讓，我也沒說過了今年明年就不過了，我更看重的是長遠的發(fā)展，能活的更長一點。從長期來看你的增長怎么樣，而不是僅僅盯著某一年看?！?
田明強調(diào)，朗詩對于規(guī)模的考量首先建立在是否盈利的基礎(chǔ)之上：“規(guī)模我們也想要，但是不能盈利的那種規(guī)模風(fēng)險太大了?！?
戰(zhàn)略收縮
半年小考已過關(guān)，面對走向尚未明朗的下半年市場，房企應(yīng)該如何應(yīng)對？
從房企未來規(guī)劃和目標(biāo)來看，大多數(shù)房企選擇了同一路徑——放緩擴張步伐、降杠桿，同時加速去化、搶回款。
經(jīng)歷了上半年高調(diào)拿地之后，下半年旭輝要改變策略。旭輝行政總裁林峰透露，在當(dāng)前形勢下，旭輝會放緩擴張步伐，放慢拿地節(jié)奏，“因為第一是覺得地價會回穩(wěn)，第二是因為我們土儲夠了。”
截至7月底，旭輝總土地儲備共計6300萬平米，總貨值9800億元，下半年可售貨值約為2300億元?！跋掳肽陼p少進入新城市，在原有城市深耕。當(dāng)然，也許四季度會出現(xiàn)投資窗口期,大家都不拿地的時候可能又會有拿地的機會?！绷址逭f，下半年旭輝的運營關(guān)鍵詞是以銷定產(chǎn)、降低庫存、提高去化、加快回款。
對于投資，旭輝有一條自己的投資紅線：守住安全底線和紀律，投資額會在銷售額回款的50%左右。
在融資方面，林峰表示，公司會進一步壓縮境外的美元債，第二仍然會追求融資多元化，第三則是維持自身造血功能和原有的財務(wù)紀律，以收定支。
上半年在武漢等城市大舉拿地、并且做了幾筆并購的融創(chuàng)，也宣布下半年在土地市場要放緩拿地節(jié)奏。在中期業(yè)績報告中，融創(chuàng)方面表示，下半年會嚴控投資，僅在確保流動性充裕及杠桿率保持長期下降趨勢的前提下，把握少數(shù)特別優(yōu)質(zhì)的機會。
在中期業(yè)績會上，孫宏斌透露，因為去年沒怎么拿地，今年上半年融創(chuàng)拿地顯得稍多一些：“但按我們的地位，拿的地其實不多?！彼M一步表示，四五月份融創(chuàng)基本停止拿地，下半年基本沒有投資指標(biāo)，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。
作為龍頭房企，萬科的戰(zhàn)略選擇一向頗受關(guān)注。萬科首席運營官張旭在業(yè)績會上表示，萬科把每天都是賣樓的好日子當(dāng)成經(jīng)營策略，堅持積極銷售、積極回款、做好長期庫存的去化和存量資源的梳理。
至于萬科的投資策略，張旭透露，萬科拿地的時候是根據(jù)收了多少錢回來才能拿多少地，所以也沒有固定的拿地計劃，但拿地策略集中在核心都市圈。
祝九勝承認，融資收緊對房地產(chǎn)行業(yè)肯定會帶來一些影響，但萬科一直堅持比較穩(wěn)健的策略：“我們在這個過程中會根據(jù)貨幣市場的變化來調(diào)整我們的經(jīng)營節(jié)奏，持續(xù)控制好負債率?！?
增速放緩之后，不少此前激進擴張的房企都表態(tài)要進一步降杠桿。
此前在多個城市拿下地王項目的融信中國，近年來主要經(jīng)營目標(biāo)轉(zhuǎn)為降杠桿。今年上半年，融信凈負債率從2018年末的105%降至77%，下調(diào)了28個百分點。按照規(guī)劃，融信要求未來凈負債率要維持在70%-90%之間，此外，只將回款金額的30%-50%用來拿地。
融信掌門人歐宗洪表示，政策對房地產(chǎn)企業(yè)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的融資，有各種限制：“特別是高杠桿企業(yè)，國內(nèi)債券各方面進行限制，信托基本上也是限制，前端融資也是限制?！?
他透露，在土地市場，如果接下來有好的機會、價格便宜一點，融信就會多拿地，如果土地價格依然高企，融信的主要策略依然是優(yōu)化財務(wù)杠桿。
