房?jī)r(jià)到底會(huì)橫盤幾年？
8月23日，北京開了一場(chǎng)會(huì)。
會(huì)議上，國(guó)務(wù)院關(guān)于今年以來國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況做了一份報(bào)告。報(bào)告顯示，今年三大攻堅(jiān)戰(zhàn)取得新進(jìn)展，為全面建成小康社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而在房地產(chǎn)部分，卻只提及了16個(gè)字：
“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段?！?
這句話雖不再新鮮，但在這樣重要的場(chǎng)合下再次強(qiáng)調(diào)，也反映了官方當(dāng)下對(duì)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中起到的作用的態(tài)度已經(jīng)非常堅(jiān)決，那么「尿壺理論」將大概率推出歷史舞臺(tái)。
凡是關(guān)注樓市的人，應(yīng)該都會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象。今年無論是官方還是民間主流媒體，大小新聞都離不開3月會(huì)議倡導(dǎo)的三穩(wěn)大基調(diào)，「穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)預(yù)期」。
那么，“穩(wěn)”到底是什么意思呢？
換算到市場(chǎng)情況，其實(shí)就是「樓市橫盤」，房?jī)r(jià)不漲不跌，最好一成不變，今年北京房?jī)r(jià)是6.2萬元/平，明年是6.2萬/平，后年最好還是6.2萬/平。即使跌宕，也要在一個(gè)合理的微調(diào)區(qū)間內(nèi)。
那么房?jī)r(jià)到底能不能橫得??？我們還要從20年房地產(chǎn)史中去尋找影子，它對(duì)我們即將面對(duì)的樓市有極大的借鑒作用。
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其實(shí)不難找，往前數(shù)1個(gè)周期，2010-2015年，就是為期5年的橫盤大周期。
2010年4月，“新國(guó)十條”出爐，規(guī)定全國(guó)購(gòu)房貸款首付比例從20%上調(diào)為30%，二套房首付不低于50%，大幅提高三套及以上首付和貸款利率，無1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。
在4萬億刺激下接近沸騰的房?jī)r(jià)，這時(shí)候終于斷了根基。
后在9月，調(diào)控窮追猛打。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部又連手發(fā)布新五條，上浮交易契稅，取消個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。這才將中國(guó)樓市徹底送進(jìn)寒冬，進(jìn)入所謂的「橫盤時(shí)代」。
那么在2010年-2015年這段橫盤時(shí)期，各地房?jī)r(jià)發(fā)生了怎樣的變化呢？我特地把70個(gè)城市5年的房?jī)r(jià)對(duì)比整理了出來。
你會(huì)看到，5年內(nèi)70個(gè)城市中，有62個(gè)城市的房?jī)r(jià)是上漲的，8個(gè)是下跌的。在上漲的城市中，房?jī)r(jià)漲幅最高的是深圳63.50%，其次是北京30.90%，上海，廈門和廣州。發(fā)現(xiàn)沒，和今天房?jī)r(jià)五虎的格局如出一轍。
其次，大部分城市均處于中部區(qū)間，如果把70個(gè)城市的漲幅進(jìn)行平均值計(jì)算，得出的數(shù)值為8.69%，意味著在5年橫盤期內(nèi)中國(guó)房?jī)r(jià)整體上漲了8.69%！
有人這時(shí)候就開始疑惑了，不是說好的橫盤嗎？國(guó)十條壓的這么嚴(yán)，房?jī)r(jià)還上漲了？
其實(shí)現(xiàn)實(shí)很殘酷，橫盤5年，房產(chǎn)實(shí)際上是嚴(yán)重縮水的。如果把通脹、貨幣發(fā)行，還有房貸利息考慮進(jìn)去，你就明白了。
我在之前的一篇文章《7年大周期，房?jī)r(jià)最有潛力的城市》里曾寫過，2010-2015年，每年的通脹率大約為7%左右。那么我在2010年買了一套100平米的房子，花了100萬，那么到了2015年呢？
通過復(fù)利計(jì)算，這套房子的價(jià)值只剩下了69.5萬，憑空蒸發(fā)了30.5萬人民幣！意味著，5年內(nèi)房?jī)r(jià)必須上漲30.5%，才能勉強(qiáng)跑贏通脹。
我們?cè)俜催^來看房?jī)r(jià)表現(xiàn)。橫盤5年內(nèi)，其實(shí)只有深圳和北京在字面意義上跑贏了通脹，其他城市一律貶值！換句話說，通脹情況下，所謂的橫盤市場(chǎng)，房?jī)r(jià)其實(shí)是下行的。
所以在這個(gè)時(shí)期內(nèi)，剛需觀望，投機(jī)基本絕跡，庫(kù)存閑置商品房數(shù)量飛速增加，「買漲不買跌」情緒加速蔓延到各個(gè)角落，這也是我們接下來要面對(duì)的市場(chǎng)。
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歷史規(guī)律，房?jī)r(jià)只要1-2年不漲，就會(huì)引發(fā)炒房客恐慌，因?yàn)橐徊糠滞婕疑砩媳持吒軛U，如果短炒無法高位套現(xiàn)，意味著每時(shí)每刻都在吞噬著他們的資金成本。
這點(diǎn)在溫州和杭州市場(chǎng)表現(xiàn)的非常明顯。
在2010-2015年大橫盤周期中，房?jī)r(jià)跌的最多的莫過于溫州，這個(gè)炒房客的天堂完全是把自己玩崩了，其次就是被浙江炒房軍團(tuán)殃及的杭州。
說實(shí)話，在這5年間，杭州的發(fā)展并不差。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以阿里巴巴為首的科技企業(yè)在快速崛起，人口凈流入，基建和環(huán)境在加速優(yōu)化，然而房?jī)r(jià)卻連續(xù)下跌和滯漲，甚至跑輸了鄭州、合肥和南京。
為何？房?jī)r(jià)太過虛高。
2010之前，杭州是溫州、臺(tái)州炒房客的主要陣地，以賺快錢為目的的炒房客成群結(jié)隊(duì)踏上這片投資熱土，甚至把當(dāng)時(shí)鳥不拉屎的下沙炒到了2萬元以上，這是當(dāng)初連北京都不敢想象的。
以當(dāng)時(shí)杭州的基本面，無論是人均收入還是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、常住居民的承載能力，都無法支撐如此之高的房?jī)r(jià)，杭州樓市成為空中樓閣，接盤乏力。
而在杭州炒房的溫臺(tái)炒房客們，其主要資金來源是地下錢莊、民間借貸，鏈條錯(cuò)綜復(fù)雜，房子賣不出去，收益無法兌現(xiàn)，層層逼債，房子只能打折拋售。那時(shí)候在杭州法院最多的案件，就是房子司法拍賣。
2010年之后，大概是杭州樓市史上最陰暗的時(shí)期。降價(jià)維權(quán)籠罩在城市上空，尤其下沙、閑林等郊區(qū)新盤房?jī)r(jià)下跌慘烈，無數(shù)炒房客被套其中，因民間借貸糾紛，將親戚送上法庭的例子，司空見慣。
隨后杭州應(yīng)調(diào)控要求，啟動(dòng)歷史最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策，再加上歷史天量賣地供地，讓本就虛高的杭州房?jī)r(jià)，更是雪上加霜。
樓市不同于股市的一個(gè)地方在于，成交量極小，整個(gè)小區(qū)如果只有你一個(gè)人降價(jià)30%出售，那么你這個(gè)成交價(jià)也就代表了整個(gè)小區(qū)的價(jià)格。這在橫盤周期中，異常明顯。
2010-2015年，杭州以5年連續(xù)下跌，成為中國(guó)樓市的一道靚麗的風(fēng)景線。但這5年，實(shí)屬是杭州不斷筑底的過程，也是杭州修復(fù)樓市，回歸真實(shí)價(jià)值的一次機(jī)會(huì)。
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之所以拿2010-2015年的杭州舉例，是在告訴大家，即使是「基本面」優(yōu)質(zhì)的城市，只要房?jī)r(jià)虛高，橫盤周期會(huì)加速暴露其原形，接下來會(huì)有一批城市將會(huì)重走杭州的老路。
至于是哪些城市，我把它們的共性總結(jié)出來，大家自行判斷。
1.周邊炒房客炒作是主要原因。
除了2010年杭州和溫州以外，2008年的深圳樓市也很深刻。2008年之前，港澳炒房客扎堆沖進(jìn)深圳炒房，把深圳房?jī)r(jià)一度炒到天價(jià)，然而風(fēng)暴來襲后，這些炒房客的資產(chǎn)一夜成負(fù)，為了曲線自救，只能選擇拋售房產(chǎn)。
2008年是地產(chǎn)最慘的一年，無數(shù)炒樓人虧得血本無歸……這句話尤其表現(xiàn)在深圳，那時(shí)候關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)低至7380元/平米，豪宅一夜之間慘跌50%，斷供、跑路，已不再是新鮮事。
所以你也就明白了，為什么這兩年當(dāng)局一直把「嚴(yán)打炒房客」作為首要調(diào)控任務(wù)，對(duì)炒房客如此深惡痛絕，就是因?yàn)樗麄儾攀欠康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的一大由頭。換句話說，只要這個(gè)城市的購(gòu)房者結(jié)構(gòu)良好，炒房客少，那么即使房?jī)r(jià)橫盤，也不會(huì)引發(fā)大規(guī)模降價(jià)事件。
2.合理的供應(yīng)量。
你會(huì)發(fā)現(xiàn)，無論是2010年的杭州還是溫州，他們?cè)跈M盤周期內(nèi)，對(duì)土地的供應(yīng)不會(huì)節(jié)制，只要有地基本都招拍掛了。當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)遠(yuǎn)超過需求，房子不再是稀缺品時(shí)，買不買房就成了“佛系”選擇。
供地是一門藝術(shù)，多了利空房?jī)r(jià)，少了利多房?jī)r(jià)，當(dāng)年黃奇帆就用天量供應(yīng)把重慶房?jī)r(jià)常年壓在一個(gè)較低的區(qū)間內(nèi)，不得動(dòng)彈。所以，大家一定要關(guān)注自己所在城市的供應(yīng)，不過大多數(shù)城市都難以抵擋土地的誘惑，背后原因你懂的。
3.人口是最大防跌因素。
房?jī)r(jià)炒起來不可怕，可怕的是，房?jī)r(jià)炒起來之后沒人接盤。也就是說，在橫盤時(shí)間內(nèi)根本沒有外來人口流入。
上面舉例的杭州和深圳，之所以后期可以修復(fù)反彈，是因?yàn)楹贾菰?010-2015年是長(zhǎng)三角地區(qū)人口流入最多的城市，而深圳則一直是珠三角地區(qū)的翹楚。源源不斷流入的需求，不斷夯實(shí)虛高的房?jī)r(jià)，才讓他們迎來橫盤之后的崛起。但有些城市就不那么幸運(yùn)了。
這時(shí)候一定有人要反駁了。按照你這么說，大部分三四線城市正是屬于沒有人口流入的地區(qū)，為什么橫盤之后也跟著崛起了？
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要記住，上輪大牛市，一二線是報(bào)復(fù)性反彈，三四線是強(qiáng)制性激漲。
三四線問題，我在之前的文章里已經(jīng)寫過很多了。當(dāng)年在2010-2015年大橫盤周期中，三四線一直維持著天量土地供應(yīng)，直至把地產(chǎn)逼到了庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。
什么叫庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)？
城市內(nèi)的存量房根本無法消化，市場(chǎng)供過于求，開發(fā)商為了爭(zhēng)奪有限的客源，房?jī)r(jià)開始不斷推低，從而傳導(dǎo)至地價(jià)下滑，形成惡性循環(huán)。
如果不是2016-2018年這一輪轟轟烈烈的樓市去庫(kù)存計(jì)劃，三四線會(huì)繼續(xù)橫盤下去，10年？15年？乃至更久……
為什么我一直強(qiáng)調(diào)三四線城市存在風(fēng)險(xiǎn)？
是因?yàn)樯弦惠喭ㄟ^棚改貨幣化去掉了橫盤期積壓的舊庫(kù)存，但是從2015年到現(xiàn)在，庫(kù)存增長(zhǎng)的速度不比2015年之前差，又積壓了天量的新庫(kù)存。2015年，三四線城市庫(kù)存占比高達(dá)80.67%，2018年，這個(gè)數(shù)值是81.33%。
棚改是把周邊的村民引進(jìn)城內(nèi)買房，短期內(nèi)催生了一大波新的需求，市場(chǎng)供不應(yīng)求，引發(fā)樓市大熱，房?jī)r(jià)上漲，也把城市內(nèi)的偽剛需和投資客引了進(jìn)來。官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫(kù)存。
但是2018年之后呢？該買的都買了，剛需購(gòu)買力消化殆盡，新的庫(kù)存又靠誰消化？我相信以現(xiàn)在這個(gè)房?jī)r(jià)水平，如果沒有棚改貨幣化政策支撐，有能力進(jìn)城買房的農(nóng)民，不在多數(shù)。
而且值得注意的是，2016年，全國(guó)居民人均住房建筑面積達(dá)40.8平方米，據(jù)測(cè)算，三四線城市居民人均住房面積更是達(dá)到了42.12平方米。經(jīng)過去庫(kù)存周期，三年后的今天，這個(gè)數(shù)值又該是多少？顯然，居民的居住需求顯然已經(jīng)“過分”滿足。
所以未來，絕大數(shù)三四線會(huì)進(jìn)入漫漫橫盤期，可能是5年，也可能是十年，而今天在三四線炒房的人群也會(huì)被長(zhǎng)期套牢。當(dāng)然這是在不出意外政策的情況下！如果5年之后再出一個(gè)類似于棚改的政策，就不好說了，給錢讓人買房，這事兒擱哪兒房?jī)r(jià)都得漲。
有人說那么現(xiàn)在把三四線房子出手了吧。不好意思，據(jù)我所知，大部分三四線已經(jīng)開始進(jìn)入「有價(jià)無市」周期，房子是賣不出去的。如果硬要賣，只能打折出售，而這顯然滿足不了你對(duì)房?jī)r(jià)回報(bào)的預(yù)期。大部分人會(huì)抱著僥幸心理，期待著三四線房?jī)r(jià)的再次崛起。從而最后被漫漫橫盤所吞噬，人性使然，誰都掙脫不開。
那么橫盤期買不買房呢？如果你是潛力城市的純剛需，就應(yīng)該買。要知道橫盤越久，市場(chǎng)就更容易傾向買方，議價(jià)和選擇空間大，橫盤淘筍的機(jī)會(huì)也就越多。
然而就過去的形勢(shì)看，只要房?jī)r(jià)不漲，世界上就好像沒有剛需這么一個(gè)群體。但只要房?jī)r(jià)一漲，頓時(shí)又跑出來一大群剛需購(gòu)房者開始搶房?！纲I漲不買跌」已經(jīng)根植在每個(gè)購(gòu)房者的心中，而這，也是讓80%的人成為韭菜的真正原因。
橫盤市場(chǎng)是一個(gè)非常好的真空期，所有城市都在夯實(shí)房?jī)r(jià)，將真實(shí)價(jià)值回歸，也在這個(gè)時(shí)期，我們可以看到到底哪些城市具有真正的競(jìng)爭(zhēng)力，哪些城市是站在風(fēng)險(xiǎn)頂端的小丑。
2019年是一道分界嶺，5年之后，有的城市崛起了，有的城市徹底暗淡了。但無論與否，大家都應(yīng)該做好迎接橫盤大周期的準(zhǔn)備。
