房貸利率掛鉤LPR滿周，銀行購房者各懷心事
房貸利率掛鉤LPR政策公布已滿一周，雖然距離10月8日正式落地還有一個月，但是圍繞房地產(chǎn)貸款政策的博弈已經(jīng)開始。
根據(jù)央行公告，自今年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。首套房貸利率不得低于相應期限LPR報價，二套房不得低于相應期限LPR報價加60BP。
定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。
另一方面，近日，央視財經(jīng)報道，合肥(樓盤)地區(qū)包括建設(shè)銀行(601939)、中國銀行(601988)等大型國有銀行以及杭州銀行、華夏銀行(600015)等商業(yè)銀行在內(nèi)的12家銀行暫時停做二手房貸款。其中，杭州(樓盤)銀行和華夏銀行也停止了新房貸款。
房貸利率趨勢難降
家住廣州(樓盤)盧燕燕(化名)，正在為貸款買房而煩惱。
“自從新政公布之后，我一直十分關(guān)心房子的貸款問題?！北R燕燕告訴時代周報記者，她買的新房正處于申請貸款的關(guān)鍵時期，是否能在10月8日前簽訂合約將直接決定貸款是采取目前基準利率上浮的方式進行定價，或是以未來掛鉤LPR在加點進行定價。
以盧燕燕所在的廣州為例，現(xiàn)有首套房貸最低利率為基準上浮5%，即5.145%，如果是貸款300萬期限為30年的話，則一個月要還16371元；新規(guī)后，如果按照LPR最新利率4.85%算，同樣是300萬貸款30年的話，一個月還款15830元，比此前便宜了500多元。
但盧燕燕卻告訴時代周報記者，上述方案只是“最為理想”的狀態(tài)——也是房貸利率的下限，現(xiàn)實中的住房貸款大概率會有一定程度上浮?！拔乙呀?jīng)跑過好多家銀行，他們給我的預估都是還款總額會較之前上漲大概4萬到5萬元左右，雖然分開20年每月也不過幾百元，但是對于必要支出而言，還是能省一點算一點?！?
根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35個城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來看，目前執(zhí)行首套房貸9折或9.5折的城市非常少，絕大部分城市的首套房平均利率均顯著高于4.85%。而從利率變化趨勢來看，最近幾個月，無論是首套房還是二套房，大部分城市的房貸平均利率都呈微弱上行趨勢。
“展望未來一段時間，個人住房貸款利率有上行的可能性，但幅度不會太大。”國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼在接受媒體采訪時表示，不同銀行對個人住房貸款業(yè)務定位不一樣，在不同區(qū)域的信貸資源投入也相差較大，因此在房貸利率會有明顯的分化，而大型商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整預計相對溫和。
“我們目前仍未收到總行進一步的工作指示”某不愿意具名的國有四大行地區(qū)負責人告訴時代周報記者，當前實行的仍是“首套房最低執(zhí)行利率為基準上浮10%，二套房最低執(zhí)行利率為基準上浮15%”的政策，與之前利率并無區(qū)別。
但并不是所有銀行都像國有五大行般氣定神閑。
一位在城商行負責住房貸款業(yè)務的工作人員則對時代周報記者指出，由于城商行等中小型銀行對于利率變動更為敏感，他們在8月25日新政出臺之后一直在加班加點研究如何跟進政策。“目前房貸利率雖然還維持在首套上浮10%，二套上浮15%的水平，但可能最近幾周就會有比較明顯的調(diào)整?！?
值得注意的是，8月26日，央行廣州分行率先表態(tài)，杜絕“貸款利率隱性下限”行為，落實房貸利率定價基準的調(diào)整。
對此，上述國有銀行管理層人士對時代周報指出，在近期央行各分支機構(gòu)在確定加點下限時，住房貸款利率上行趨勢將會十分明顯。
銀行資金面依然緊張
但跑了一個星期銀行的盧燕燕發(fā)現(xiàn)，就算她鐵了心要在近期把貸款跑下來，但銀行緊張的房貸額度，還是成為限制她盡快住進新家的“攔路虎”。
2019年進入下半年以來，不少熱點區(qū)域的房貸利率出現(xiàn)明顯上調(diào)，步伐越來越密集。其中貸款資金額度長期處于緊張是重要原因。
據(jù)了解，暫停二手房貸款并不是由于出臺了相關(guān)政策，只是部分銀行額度用完。
“今年以來，我們的住房貸款都是要等額度才能批準下來，一般來說等候時間都要一個月左右?！鄙鲜鰢兴拇笮械貐^(qū)負責人告訴時代周報記者，今年以來對于住房貸款的使用都卡得比較緊，上述時間大多數(shù)情況下只適用于一手房，對于部分二手房交易， 放款時間甚至已經(jīng)達到明年。
“這一次額度的明顯收緊大概是從7月收緊的。”廣東一家商業(yè)股份銀行的工作人員也對時代周報指出，從7月第二周之后，該行在房貸額度方面出現(xiàn)明確收緊?！耙婚_始是放款周期變長，目前已經(jīng)不能承諾放款時間，有額度就可以放款。”
至于房貸是否仍將延續(xù)收緊，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對時代周報記者表達了樂觀看法：“央行點名很清楚，是限制違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，對于正常的按揭貸款，沒有任何收緊，基本沒有影響?！?
