封死了！這種房子沒有可能轉(zhuǎn)正
中國土地市場，再次迎來大變局。
近日，新版《土地管理法》修訂通過，將于2020年正式實施。其中最大的亮點，當(dāng)屬刪除了原法關(guān)于“ 任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須使用國有土地 ”的規(guī)定。
這意味著，不必再經(jīng)過政府征收，不再”必須國有”，集體土地可以直接入市。
過去，只有城市國有土地才能直接入市交易，而城中村或農(nóng)村集體土地，則必須通過征收，在性質(zhì)上變成國有土地，然后才能進(jìn)行招拍掛，建設(shè)商品房、寫字樓或廠房。
如今，集體土地可以直接入市，相當(dāng)于繞開了中間環(huán)節(jié)，自然會帶動土地供應(yīng)的增加。
這會帶來多大影響？能不能降房價？建在集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房有沒有希望轉(zhuǎn)正？
01
集體土地入市：能不能降房價？
集體土地入市，會不會導(dǎo)致土地供應(yīng)大增？會不會導(dǎo)致房價回落？
先說結(jié)論，土地供應(yīng)會有所增加，但對于房價基本沒有影響。
一方面， 這一次入市的只是集體經(jīng)營性建設(shè)用地，不包括耕地等農(nóng)用地，更不包括宅基地。
耕地自不用說，有18億畝紅線限制，本就受到嚴(yán)格約束。而在集體建設(shè)土地中，經(jīng)營性建設(shè)用地僅占10%左右，宅基地才是其中的大頭。
那么，這一次將宅基地排除在外，能夠入市的土地，就沒有想象中那么樂觀，對現(xiàn)有土地市場的沖擊相對有限。
同時，集體土地入市并非大門全開，也不能隨意敞開供應(yīng)。不僅要服從城市規(guī)劃，而且還必須納入“土地利用年度計劃”，這同樣限制了集體土地入市的沖擊性。
另一方面，集體土地入市，有明確前提：必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途。
換句話說，住宅仍被排除在外。
集體土地入市，建設(shè)廠房可以，建設(shè)商業(yè)辦公樓也可以，最近還開放了建設(shè)租賃用房，北京試點了建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房， 但對于商品住宅，仍是一票否決。
所以， 集體土地入市，將會對工業(yè)用地和商業(yè)用地帶來一定沖擊，從而可以降低工商業(yè)成本，對租賃市場也有一定利好，但對于住宅市場影響微乎其微。
事實上，從去年開始，我國樓市開始局部調(diào)整，住宅價格基本處于高位震蕩狀態(tài)，但寫字樓和商鋪卻面臨“量價齊跌”的局面。
未來隨著集體土地直接入市，對于商業(yè)類房子的沖擊還會加大。
02
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是否有望？
集體土地可以入市交易，是否意味著小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正？
答案為否，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的希望仍不存在。
正如上文所說，這一次集體土地入市，只能用于工業(yè)商業(yè)等用途，不能用于住宅。 換言之，工業(yè)商業(yè)類的小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)正，但住宅類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正仍舊遙遙無期。
去年，深圳出臺規(guī)定，產(chǎn)業(yè)類和公共配套類小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)正，前提條件是補(bǔ)繳50%地價。這里被限定為產(chǎn)業(yè)類和公共配建類，而且必須補(bǔ)繳土地出讓金，且不包括住宅。
要知道，產(chǎn)業(yè)和公共配套類小產(chǎn)權(quán)房之所以允許轉(zhuǎn)正，原因在于降低工商業(yè)成本。深圳土地資源相對緊張，而小產(chǎn)權(quán)房存量龐大，允許適度轉(zhuǎn)正，有利于城市的發(fā)展。
然而，住宅類小產(chǎn)權(quán)房，一直都在封堵之列。
過去兩年，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記啟動，有人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房會借此轉(zhuǎn)正。但兩年過去，小產(chǎn)權(quán)房仍被排除在不動產(chǎn)登記之外，不能獲得房產(chǎn)證，無法用于按揭或抵押貸款。
當(dāng)時，國土部門和住建部門明確強(qiáng)調(diào)： 防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化。 廣東則更進(jìn)一步：對小產(chǎn)權(quán)房等不符合法律法規(guī)規(guī)定的，不予辦理相關(guān)登記手續(xù)。
除此之外， 一個現(xiàn)實的考慮在于，小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模龐大，一旦放開，將會對住房市場產(chǎn)生巨大沖擊。
根據(jù)如是金融的統(tǒng)計，全國小產(chǎn)權(quán)房約為73億平方米，占比約為24%。而商品房為112億平方米，約為整體住房的38%。
可以想象，小產(chǎn)權(quán)房如果允許無條件轉(zhuǎn)正，將會對市場造成多大沖擊。
03
不要豪賭小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房，顧名思義，就是沒有完整產(chǎn)權(quán)的房子。
這類房子，基本建在集體土地之上。可以說，農(nóng)村和城中村的房子基本都屬于小產(chǎn)權(quán)房，這些房子只能為集體村民所有，不得轉(zhuǎn)讓給其他市民。而且， 這些房子沒有不動產(chǎn)證，不能在市場上直接交易。
與商品房對比，理解會更加清晰。商品房雙證合一，既有土地使用證，也有房屋產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)在則統(tǒng)一合并為”不動產(chǎn)證”；能抵押能貸款能交易，能真正分享城鎮(zhèn)化和樓市上漲的紅利。
小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)然很便宜，價格甚至不到商品房的一半，而且許多都有拆遷概念，許多人借此博拆遷補(bǔ)償。
然而，任何事物，便宜有便宜的道理，同樣有便宜的問題。
對于小產(chǎn)權(quán)房來說，問題就在于從來沒有繳納土地出讓金，而且合法性存疑，不能抵押不能交易，財產(chǎn)權(quán)很難受到法律保障。
更關(guān)鍵的問題是，如果一旦面臨城中村改造，購房者未必能獲得賠償。最終，容易落得竹籃打水一場空的下場。
所以，如果不是迫不得已，先不要去考慮小產(chǎn)權(quán)房。
有恒產(chǎn)才有恒心。這里的恒產(chǎn)，一定要是受法律保護(hù)的、跟隨時代潮流的、并且行之久遠(yuǎn)的合法資產(chǎn)。
以此標(biāo)準(zhǔn)來看，小產(chǎn)權(quán)房從來都不是，公寓只有部分是，寫字樓和商鋪問題同樣很多，只有住宅才完全符合這一標(biāo)準(zhǔn)。
