年輕人到底要不要貸款買房？
一、年輕人的痛
房子，一直是年輕人的痛！現(xiàn)在，買不起，甚至租不起都慢慢地成了常態(tài)。
北京市四環(huán)和五環(huán)間的望京合租房，簡(jiǎn)單裝修，干凈整潔的10-15平米的單間，報(bào)價(jià)都在3000元左右（只是網(wǎng)上報(bào)價(jià)，實(shí)際有很大差距）。
為此，剛進(jìn)社會(huì)的年輕人都要哭了！
當(dāng)然，大家也無(wú)需太過(guò)絕望。剛進(jìn)社會(huì)，沒經(jīng)驗(yàn)工資低的狀態(tài)不會(huì)持續(xù)太久，三四年后，多數(shù)年輕人都能承受當(dāng)?shù)氐姆孔狻?
接下來(lái)，自己是貸款買房，還是繼續(xù)租房就成了需要考慮的問題。
二、租房行不行
有人說(shuō)，繼續(xù)在大城市租房行不行，反正老家也有舊房。
早前，小林坐滴滴車，與司機(jī)老何閑聊，得知其在2006年，手頭曾積攢了近40萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)，他有兩個(gè)選擇，一是在深圳掏錢給首付，貸款買房，二是回湖南老家農(nóng)村蓋三層小洋樓。
司機(jī)老何怕月供負(fù)擔(dān)重，選擇了后者，結(jié)果湖南老家的小洋樓蓋起來(lái)了，錢也花光了，只能留下妻子在家?guī)Ш⒆?，自己重回深圳租房子住，繼續(xù)開車。
后面的事已為大家熟知，2006年深圳房屋均價(jià)是9055元/平方米，2019年9月均價(jià)是54097元/平方米。
在更早的年代，1995年，另一個(gè)來(lái)深圳打拼的司機(jī)老趙，他在深圳龍華買了一塊120平米的土地，花了5萬(wàn)元。
如今，這位買地的司機(jī)老趙已經(jīng)蓋起了七層小樓成了包租公，他的兒子則成了小林的同事，兒子住自己家，而同事小林只能租房。同樣的區(qū)位，單間房租從2006年的300元，漲到2019年的2000元。
34年過(guò)去了，來(lái)深圳的年輕人從拎著大包小包的農(nóng)民工變成了身著正裝的大學(xué)生。年輕人以為，自己與父輩有所不同，然而本質(zhì)只是以體力勞動(dòng)換成腦力勞動(dòng)。
一座城市，它的發(fā)展能給予所有在此生活的人好處，但勞動(dòng)獲取的收益只占小頭，資產(chǎn)的收益才是大頭。
當(dāng)然，不是所有城市的發(fā)展都像深圳那樣快，資產(chǎn)增值的效應(yīng)如此明顯。
三、回農(nóng)村蓋房
為何像滴滴司機(jī)老何那樣，我們回農(nóng)村蓋房不是一個(gè)好選擇？
答案很簡(jiǎn)單，農(nóng)房根植于農(nóng)業(yè)，而農(nóng)業(yè)相對(duì)其他行業(yè)而言，賺錢不多，賺錢很慢。
2008年-2018年，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值增加97.64%，制造業(yè)增加144.07%，服務(wù)員增加243.24%，農(nóng)業(yè)增速最慢。
農(nóng)業(yè)產(chǎn)值要平攤到18億畝的耕地上，單位土地產(chǎn)值非常低，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)多集中于城市，單位土地產(chǎn)值非常高。
舉例一：
我們看看2018年不同土地，每一平方米的GDP平均產(chǎn)值就知道了（估算值）：
1、全深圳市：1213.01元/平方米
2、全國(guó)耕地：5.39元/平方米
考慮到深圳市農(nóng)業(yè)產(chǎn)值占全市GDP比例非常低，我們幾乎可以認(rèn)為深圳GDP基本由制造業(yè)和服務(wù)業(yè)創(chuàng)造?？梢?，同樣的土地面積，農(nóng)業(yè)較之制造業(yè)和服務(wù)業(yè)產(chǎn)值差距超100倍。
有人可能說(shuō)了，我就愿意在農(nóng)村老家待著，在家里種幾畝地，自給自足，怡然自得。
實(shí)際上，農(nóng)村生活并不輕松，因?yàn)橐划€地的平均產(chǎn)值只有3595元/年，家種十畝地，勞作一年才3.59萬(wàn)元，按照現(xiàn)在的生活水準(zhǔn)，其實(shí)剛剛夠家里的開支，剩不了幾個(gè)錢，遑論讓孩子們接受好的教育。
當(dāng)然，小林考慮的是總體情況，有部分農(nóng)戶種植稀缺作物，或者有獨(dú)門技術(shù)，他們的產(chǎn)值高也不稀奇。
小林相信，農(nóng)民們算得懂經(jīng)濟(jì)賬，他們知道土地能帶給他們多大的收益。權(quán)衡之后，大部分農(nóng)民都往城市跑，現(xiàn)在農(nóng)村幾無(wú)青壯年勞動(dòng)力。
滴滴司機(jī)老何在經(jīng)濟(jì)壓力下，不得已回流城市，回流深圳。
四、房貸的作用
按理說(shuō)，農(nóng)業(yè)成長(zhǎng)慢，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)成長(zhǎng)快，城里人財(cái)富積累速度比農(nóng)村人快，城里的房?jī)r(jià)會(huì)慢慢上漲，然后地產(chǎn)公司慢慢蓋樓。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律如同自然規(guī)律，事物的發(fā)展總需要一定的時(shí)間。如同田地里的黃瓜，自然條件下的生長(zhǎng)周期為90-120天。
然而，有人覺得瓜熟蒂落需要的時(shí)間太長(zhǎng)了，于是發(fā)明催熟劑，讓瓜果快速成熟。
與瓜果中的催熟劑類似，現(xiàn)在金融業(yè)提供了“信貸”這一“催熟劑”。城里的房子只需要首付三成，你就可以把房子買回家。在外來(lái)人口很多的城市，房貸能快速激發(fā)購(gòu)房需求。
舉例二：
2006年，手握40萬(wàn)的司機(jī)老何：
1、在湖南老家，他能蓋40萬(wàn)的小洋樓
2、在深圳，只需要支付40萬(wàn)的首付，他就能買下133萬(wàn)的房子。
地產(chǎn)公司同樣被貸款裹挾其中，他們同樣要向銀行大規(guī)模借錢。萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)84.59%，恒大是83.58%，碧桂園是89.36%……，地產(chǎn)公司的杠桿率比起個(gè)人，更加驚人。
房貸的出現(xiàn)，讓城里買房人的購(gòu)買力猛增數(shù)倍，而在農(nóng)村蓋樓想獲得銀行貸款幾無(wú)可能，原因很簡(jiǎn)單，城市資產(chǎn)的增速快于農(nóng)村。銀行喜歡錦上添花，而非雪中送炭。
大城市土地稀缺，你若不及時(shí)買房，在信貸的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)的上漲速度遠(yuǎn)快于工資的上漲速度，要不要了多久，首付都無(wú)法支付了。
我們一般用GDP增速衡量財(cái)富的創(chuàng)造速度，貨幣M2增速衡量貨幣的膨脹速度。2009年-2018年，貨幣M2增速大于GDP增速，若把時(shí)間往前撥30年，情況也類似。
隨后，大城市的工資上漲，房租上漲，一切都變貴。除了了金融業(yè)、高科技、高科技和高端服務(wù)業(yè)，其他一般的行業(yè)都待不下去，不得不向次一級(jí)城市搬遷。
五、新的輪回
當(dāng)然，最糾結(jié)的是年輕人，特別是大學(xué)畢業(yè)生。
小林在《房租上漲，一半工資給房東，年輕人為何無(wú)法逃離一線城市？》談到很多產(chǎn)業(yè)高度集中在一線城市，從業(yè)人員無(wú)法離開，只能被迫接受高房租。
上班族沒法逃大城市，但企業(yè)的辦法顯然多點(diǎn)。
2018年7月2日，深圳華為將第一批2700名員工搬至位于東莞松山湖的新園區(qū)，隨后又搬遷了2次，共將12600人搬至東莞。當(dāng)然，我們不能就此認(rèn)為，華為從此離開深圳了，其深圳坂田基地還繼續(xù)使用。
不少企業(yè)采取華為的做法，將公司總部留在大城市，其他部門搬遷到其他城市以降低成本。
有意思的是，一開始不少在深圳上班的華為員工不喜歡去東莞，覺得配套沒有深圳那么完善，要是離職了，在東莞工作不好找，工資還低，最后還得跑回深圳。
這沒有錯(cuò)，勞動(dòng)者永遠(yuǎn)關(guān)心自己工資的高低。
然而在投資買房人的眼中，大企業(yè)就是吸金石，它能帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，在確認(rèn)華為到東莞松山湖后，周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)就蹭蹭得往上漲了，要知道，當(dāng)時(shí)還沒有華為的員工來(lái)此上班呢！
不過(guò)，東莞的房租沒有因此過(guò)快的上漲，畢竟這還是一座打工者的城市，幾百塊租一個(gè)小單間很正常。
很多人可能沒意識(shí)到，在貨幣的推動(dòng)下，一個(gè)城市的紅利期是非常短暫的。
新產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)高，給予上班族高工資，吸引外來(lái)人口，房租不高，房地產(chǎn)有不錯(cuò)的發(fā)展，這些條件并存的時(shí)間不會(huì)太過(guò)長(zhǎng)久。
哪一天，上班族覺得東莞像深圳的時(shí)候，他們可能又得準(zhǔn)備新一輪遷徙了，再找一個(gè)適合打工的地方。
深圳和東莞之間的產(chǎn)業(yè)流動(dòng)方式，在其他城市同樣上演。
上班族追逐著“高工資”，同時(shí)被房租和生活成本驅(qū)逐，從一個(gè)地方到另一個(gè)地方，如沒有落腳地的飛鳥。
六、解決之道
人為何漂泊，問題出在哪里？
實(shí)際上，大部分人都是勞動(dòng)者，習(xí)慣跟著工資走。
然而，城市發(fā)展規(guī)律卻是：
1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展
2、房地產(chǎn)緊隨其后
3、工資上漲，房?jī)r(jià)上升
4、房租和生活成本慢慢高企
大部分上班族基本等到（3、工資上漲，房?jī)r(jià)上升）才會(huì)覺得那座城市有吸引力，我們已經(jīng)慢了兩個(gè)節(jié)拍。
為此，年輕人無(wú)需糾結(jié)于“到底是要貸款買房，還是租房生活”。無(wú)論在哪里工作，只要緊盯自己所在城市、或是周邊，或是心儀地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，在經(jīng)濟(jì)已經(jīng)起步，房?jī)r(jià)還不高的情況，早早下手，自然能買下安居之所。
不過(guò)，年輕人切不要有買房暴富的心理，在當(dāng)前政策環(huán)境，房子更多的是居住屬性。
