粵港澳大灣區(qū)樓市告別“大起大落” 趨于平穩(wěn)
10月18日，貝殼研究院發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場白皮書》（以下簡稱“白皮書”）顯示，未來大灣區(qū)的市場將告別過去的大起大落，整體穩(wěn)定。
大灣區(qū)住房自有率低于全國平均水平
近三年，粵港澳大灣區(qū)平均每年增加150萬人口，核心城市深圳和廣州的人口吸引力最強(qiáng)，常住人口分別增長165萬和140萬。白皮書指出，大量人口涌入使大灣區(qū)住房缺口擴(kuò)大。灣區(qū)11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳僅為23.7%。整體看，大灣區(qū)住房自有率距離全國平均水平還有較大差距。
此外，大灣區(qū)居民的居住品質(zhì)也不盡如人意，后期大量的改善需求待釋放。白皮書顯示，三個(gè)核心城市人均居住面積分別為15平方米、19.7平方米、25平方米，距離全國人均36.9平方米（2017年）的水平存在較大差距。與國外的灣區(qū)對比，亦存在差距。
針對目前大灣區(qū)的住房現(xiàn)狀，白皮書建議，打破城市邊界，開啟大灣區(qū)社?；フJ(rèn)。目前大灣區(qū)的城際交通已經(jīng)相對發(fā)達(dá)，對于核心城市的周圍城市，軌道交通的發(fā)展也使得“同城化”趨勢逐步推進(jìn)，但是購房資質(zhì)目前還是認(rèn)本地社?；蛘邞艏?，需要做出相應(yīng)調(diào)整，尤其需要鼓勵(lì)香港、澳門的購房者來內(nèi)陸居住，促進(jìn)港澳和內(nèi)地的融合。
存量市場嵌入大量居住服務(wù)是重要趨勢
大灣區(qū)未來市場潛力和格局如何？白皮書預(yù)測，從政策來看，“房住不炒”依舊是政策的主基調(diào)，具體到大灣區(qū)內(nèi)部，政策從需求端的全面限購限貸轉(zhuǎn)向“一城一策”，目標(biāo)是促進(jìn)市場的平穩(wěn)，保證自住需求的有序釋放，遏制投資投機(jī)行為。因此，預(yù)計(jì)未來大灣區(qū)的市場將告別過去的大起大落，整體穩(wěn)定。
隨著存量市場的空間持續(xù)擴(kuò)大，對居住品質(zhì)的要求不斷提升是大灣區(qū)未來的重要趨勢，需要嵌入大量的居住服務(wù)，并且，服務(wù)價(jià)值在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條里的比重會(huì)越來越高，最終超過制造，具體包括：房屋租賃、管理以及衍生服務(wù)、社區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)零售等服務(wù)。
“龐大的住房需求和住房存量將會(huì)帶來巨大的金融需求”，許小樂認(rèn)為，未來圍繞交易和資管的金融服務(wù)空間巨大。圍繞交易和資管的房地產(chǎn)金融服務(wù)將充足發(fā)展，住房ABS、REITs空間巨大。
