“政策+資本”雙重驅(qū)動(dòng)，中國商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)入綠色投資時(shí)代
時(shí)間：2019/10/30
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2019年10月29日，上?！S著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入平穩(wěn)增長、注重質(zhì)量和效率的新時(shí)代，金融與地產(chǎn)兩大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式也面臨轉(zhuǎn)變。近年來，源自西方的“綠色金融”和“ESG責(zé)任投資”概念已經(jīng)逐步被中國金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商接受并納入企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之中。可以預(yù)見，在未來幾年內(nèi)，綠色金融在中國將迎來快速增長。
上海寫字樓
“在政策與資本的雙重驅(qū)動(dòng)下，中國綠色金融與綠色建筑的發(fā)展與投資潛力已經(jīng)成為市場矚目的焦點(diǎn)?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)評(píng)估咨詢服務(wù)部高級(jí)董事甘啟善表示：“正如我們最新發(fā)布的《激發(fā)綠色潛力，發(fā)掘價(jià)值回報(bào)》白皮書所指出的那樣，無論是開發(fā)商、投資者，還是專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，都應(yīng)當(dāng)把握時(shí)代機(jī)遇，積極擁抱綠色、智能、創(chuàng)新的理念，才能在21世紀(jì)持續(xù)成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。”
綠色金融與綠色建筑正加速融合
隨著可持續(xù)發(fā)展日益成為共識(shí)，綠色金融也逐漸成為了全球金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門的發(fā)展關(guān)鍵詞。在全球范圍內(nèi)，無論是政策指引還是投資規(guī)模，金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門都在向綠色金融傾斜。在國內(nèi)，綠色金融亦被納入《“十三五”規(guī)劃綱要》并已取得飛躍式的發(fā)展。自2012年引入綠色信貸以來，中國已經(jīng)建立了價(jià)值超過1萬億美元的世界第一大綠色信貸市場，綠色信貸規(guī)模已經(jīng)占到貸款總額的近10%。2018年，符合國際綠色債券定義的中國綠債發(fā)行額達(dá)到2103億人民幣，占全球發(fā)行量的18%，中國由此成為僅次于美國的全球第二大綠債發(fā)行國。
與此同時(shí)，白皮書指出，中國商業(yè)地產(chǎn)保持穩(wěn)健，增值型物業(yè)投資策略逐漸成為市場主流——采用節(jié)能、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保和資源高效利用等方式所打造的綠色建筑，也因其增值效益開始受到機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注和青睞。仲量聯(lián)行認(rèn)為，政策和投資需求引導(dǎo)下，綠色建筑巨大的潛在增量將使市場迎來更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而綠色債券的利率和超額認(rèn)購率較傳統(tǒng)融資渠道優(yōu)勢明顯，因此綠色金融與綠色建筑在未來將進(jìn)一步融合，推動(dòng)中國商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)入綠色投資時(shí)代。
量化綠色資產(chǎn)投資回報(bào)勢在必行
針對(duì)房地產(chǎn)投資者投資于綠色資產(chǎn)的決策要素、驅(qū)動(dòng)因素和回報(bào)預(yù)期，仲量聯(lián)行聯(lián)合全球房地產(chǎn)ESG績效評(píng)估機(jī)構(gòu)“全球房地產(chǎn)可持續(xù)性指標(biāo)（GRESB）”向超過60家來自房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)投資基金、獨(dú)立資深投資者發(fā)起調(diào)查研究，并在白皮書中公布調(diào)研結(jié)果，旨在全面解析中國綠色地產(chǎn)的投資前景。
在調(diào)查中絕大部分的受訪者認(rèn)為綠色建筑認(rèn)證與評(píng)級(jí)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供了投資“標(biāo)簽”和保證，因此成為考慮投資的先決因素；與傳統(tǒng)資產(chǎn)相同的是，財(cái)務(wù)回報(bào)依然是綠色投資的主要驅(qū)動(dòng)因素，綠色理念的執(zhí)行亦須符合市場化的經(jīng)濟(jì)效益；大約85%的受訪者認(rèn)為綠色資產(chǎn)具備更大的升值潛力，平均持有期為9.7年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場上大部分投資基金4至6年的持有期。同時(shí)相較非綠色資產(chǎn)，接近70%的受訪者認(rèn)為綠色資產(chǎn)可達(dá)到更高的內(nèi)部回報(bào)率（IRR），其中有接近一半的受訪者預(yù)期IRR的提升有望達(dá)到5%左右，也因此對(duì)綠色資產(chǎn)表現(xiàn)出更大的關(guān)注度和偏好。
然而，目前市場上還暫未出現(xiàn)大規(guī)模的改造浪潮，只有25%的受訪者曾在過去五年進(jìn)行過有關(guān)綠色資產(chǎn)的升級(jí)。對(duì)此，仲量聯(lián)行華東區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部總監(jiān)張啟威指出：“我們認(rèn)為原因在于業(yè)主方和投資者在控制改造成本、優(yōu)化運(yùn)營方式、達(dá)到能效目標(biāo)和獲取升值收益等方面并無把握，因此缺乏行動(dòng)力?！币虼耍嚓P(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)有必要嘗試量化實(shí)質(zhì)性投資回報(bào)，以期更好地彰顯綠色資產(chǎn)的價(jià)值，增強(qiáng)投資者信心。
綠色認(rèn)證帶來超額溢價(jià)與回報(bào)
上述調(diào)研結(jié)果顯示，綠色建筑認(rèn)證作為一種投資“標(biāo)簽”，是投資者在做出決策時(shí)最為看重的標(biāo)準(zhǔn)。在眾多國內(nèi)外認(rèn)證體系中，LEED認(rèn)證體系具有較強(qiáng)的行業(yè)影響力。在美國綠色建筑委員會(huì)（USGBC）的支持下，仲量聯(lián)行對(duì)北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶和香港等中國主要城市中發(fā)展區(qū)位相對(duì)成熟的辦公物業(yè)進(jìn)行深入的數(shù)據(jù)分析后得出結(jié)論：擁有LEED認(rèn)證的辦公樓在租金與資產(chǎn)成交價(jià)方面確實(shí)存在不同租金水平和售價(jià)溢價(jià)。
在租金方面，截至2019年上半年，擁有LEED認(rèn)證的辦公樓平均租金比非綠色認(rèn)證的辦公樓高出6.1%-13.8%。在物業(yè)成交方面，全國范圍內(nèi)核心商務(wù)區(qū)LEED辦公樓的平均交易單價(jià)遠(yuǎn)高于非LEED項(xiàng)目，北、上、廣、深等一線城市的LEED認(rèn)證項(xiàng)目更具有至少10%的售價(jià)溢價(jià)，其中上海和深圳的綠色辦公樓的成交溢價(jià)甚至超過租金溢價(jià)。
如果將運(yùn)營成本和改造成本納入考量，仲量聯(lián)行在經(jīng)過測算評(píng)估發(fā)現(xiàn)：綠色建筑的內(nèi)部收益率（IRR）比投資于非綠色建筑高出約2.5-2.8%，與大部分投資者預(yù)期相符，盡管對(duì)IRR預(yù)期更高的部分投資者而言，上述研究結(jié)果不一定具有絕對(duì)的吸引力，不過甘啟善認(rèn)為：“正面的IRR對(duì)投資回報(bào)稍低的項(xiàng)目仍有其戰(zhàn)略意義，投資者可透過綠色改造填補(bǔ)原先IRR上的缺口，從而推進(jìn)有關(guān)項(xiàng)目，并且可通過更高效的資產(chǎn)管理和執(zhí)行能力進(jìn)一步提升收益率?！?br /> 當(dāng)前，科技發(fā)展日新月異，房地產(chǎn)科技（PropTech）、未來辦公（FutureofWork）等理念已經(jīng)被越來越多的房地產(chǎn)從業(yè)者接受并付諸實(shí)踐。仲量聯(lián)行認(rèn)為，綠色建筑、智能建筑將成為新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，需要圍繞綠色建筑構(gòu)造可持續(xù)發(fā)展投資全周期管理體系，通過融合智能物業(yè)管理優(yōu)化運(yùn)營系統(tǒng)，結(jié)合樓宇數(shù)據(jù)納入評(píng)估模型，以及鼓勵(lì)項(xiàng)目管理者在立項(xiàng)初期就以更高的綠色建筑認(rèn)證級(jí)別為目標(biāo)，利用這三大舉措助推中國商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
如需更多信息，請(qǐng)?jiān)诖讼螺d《激發(fā)綠色潛力發(fā)掘價(jià)值回報(bào)》仲量聯(lián)行綠色金融與地產(chǎn)白皮書中文報(bào)告。
綠色金融：為支持環(huán)境改善、應(yīng)對(duì)氣候變化和資源節(jié)約高效利用的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即對(duì)環(huán)保、節(jié)能、清潔能源、綠色交通、綠色建筑等領(lǐng)域的項(xiàng)目投融資、項(xiàng)目運(yùn)營、風(fēng)險(xiǎn)管理等所提供的金融服務(wù)。
上海寫字樓
“在政策與資本的雙重驅(qū)動(dòng)下，中國綠色金融與綠色建筑的發(fā)展與投資潛力已經(jīng)成為市場矚目的焦點(diǎn)?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)評(píng)估咨詢服務(wù)部高級(jí)董事甘啟善表示：“正如我們最新發(fā)布的《激發(fā)綠色潛力，發(fā)掘價(jià)值回報(bào)》白皮書所指出的那樣，無論是開發(fā)商、投資者，還是專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，都應(yīng)當(dāng)把握時(shí)代機(jī)遇，積極擁抱綠色、智能、創(chuàng)新的理念，才能在21世紀(jì)持續(xù)成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。”
綠色金融與綠色建筑正加速融合
隨著可持續(xù)發(fā)展日益成為共識(shí)，綠色金融也逐漸成為了全球金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門的發(fā)展關(guān)鍵詞。在全球范圍內(nèi)，無論是政策指引還是投資規(guī)模，金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門都在向綠色金融傾斜。在國內(nèi)，綠色金融亦被納入《“十三五”規(guī)劃綱要》并已取得飛躍式的發(fā)展。自2012年引入綠色信貸以來，中國已經(jīng)建立了價(jià)值超過1萬億美元的世界第一大綠色信貸市場，綠色信貸規(guī)模已經(jīng)占到貸款總額的近10%。2018年，符合國際綠色債券定義的中國綠債發(fā)行額達(dá)到2103億人民幣，占全球發(fā)行量的18%，中國由此成為僅次于美國的全球第二大綠債發(fā)行國。
與此同時(shí)，白皮書指出，中國商業(yè)地產(chǎn)保持穩(wěn)健，增值型物業(yè)投資策略逐漸成為市場主流——采用節(jié)能、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保和資源高效利用等方式所打造的綠色建筑，也因其增值效益開始受到機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注和青睞。仲量聯(lián)行認(rèn)為，政策和投資需求引導(dǎo)下，綠色建筑巨大的潛在增量將使市場迎來更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而綠色債券的利率和超額認(rèn)購率較傳統(tǒng)融資渠道優(yōu)勢明顯，因此綠色金融與綠色建筑在未來將進(jìn)一步融合，推動(dòng)中國商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)入綠色投資時(shí)代。
量化綠色資產(chǎn)投資回報(bào)勢在必行
針對(duì)房地產(chǎn)投資者投資于綠色資產(chǎn)的決策要素、驅(qū)動(dòng)因素和回報(bào)預(yù)期，仲量聯(lián)行聯(lián)合全球房地產(chǎn)ESG績效評(píng)估機(jī)構(gòu)“全球房地產(chǎn)可持續(xù)性指標(biāo)（GRESB）”向超過60家來自房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)投資基金、獨(dú)立資深投資者發(fā)起調(diào)查研究，并在白皮書中公布調(diào)研結(jié)果，旨在全面解析中國綠色地產(chǎn)的投資前景。
在調(diào)查中絕大部分的受訪者認(rèn)為綠色建筑認(rèn)證與評(píng)級(jí)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供了投資“標(biāo)簽”和保證，因此成為考慮投資的先決因素；與傳統(tǒng)資產(chǎn)相同的是，財(cái)務(wù)回報(bào)依然是綠色投資的主要驅(qū)動(dòng)因素，綠色理念的執(zhí)行亦須符合市場化的經(jīng)濟(jì)效益；大約85%的受訪者認(rèn)為綠色資產(chǎn)具備更大的升值潛力，平均持有期為9.7年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場上大部分投資基金4至6年的持有期。同時(shí)相較非綠色資產(chǎn)，接近70%的受訪者認(rèn)為綠色資產(chǎn)可達(dá)到更高的內(nèi)部回報(bào)率（IRR），其中有接近一半的受訪者預(yù)期IRR的提升有望達(dá)到5%左右，也因此對(duì)綠色資產(chǎn)表現(xiàn)出更大的關(guān)注度和偏好。
然而，目前市場上還暫未出現(xiàn)大規(guī)模的改造浪潮，只有25%的受訪者曾在過去五年進(jìn)行過有關(guān)綠色資產(chǎn)的升級(jí)。對(duì)此，仲量聯(lián)行華東區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部總監(jiān)張啟威指出：“我們認(rèn)為原因在于業(yè)主方和投資者在控制改造成本、優(yōu)化運(yùn)營方式、達(dá)到能效目標(biāo)和獲取升值收益等方面并無把握，因此缺乏行動(dòng)力?！币虼耍嚓P(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)有必要嘗試量化實(shí)質(zhì)性投資回報(bào)，以期更好地彰顯綠色資產(chǎn)的價(jià)值，增強(qiáng)投資者信心。
綠色認(rèn)證帶來超額溢價(jià)與回報(bào)
上述調(diào)研結(jié)果顯示，綠色建筑認(rèn)證作為一種投資“標(biāo)簽”，是投資者在做出決策時(shí)最為看重的標(biāo)準(zhǔn)。在眾多國內(nèi)外認(rèn)證體系中，LEED認(rèn)證體系具有較強(qiáng)的行業(yè)影響力。在美國綠色建筑委員會(huì)（USGBC）的支持下，仲量聯(lián)行對(duì)北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶和香港等中國主要城市中發(fā)展區(qū)位相對(duì)成熟的辦公物業(yè)進(jìn)行深入的數(shù)據(jù)分析后得出結(jié)論：擁有LEED認(rèn)證的辦公樓在租金與資產(chǎn)成交價(jià)方面確實(shí)存在不同租金水平和售價(jià)溢價(jià)。
在租金方面，截至2019年上半年，擁有LEED認(rèn)證的辦公樓平均租金比非綠色認(rèn)證的辦公樓高出6.1%-13.8%。在物業(yè)成交方面，全國范圍內(nèi)核心商務(wù)區(qū)LEED辦公樓的平均交易單價(jià)遠(yuǎn)高于非LEED項(xiàng)目，北、上、廣、深等一線城市的LEED認(rèn)證項(xiàng)目更具有至少10%的售價(jià)溢價(jià)，其中上海和深圳的綠色辦公樓的成交溢價(jià)甚至超過租金溢價(jià)。
如果將運(yùn)營成本和改造成本納入考量，仲量聯(lián)行在經(jīng)過測算評(píng)估發(fā)現(xiàn)：綠色建筑的內(nèi)部收益率（IRR）比投資于非綠色建筑高出約2.5-2.8%，與大部分投資者預(yù)期相符，盡管對(duì)IRR預(yù)期更高的部分投資者而言，上述研究結(jié)果不一定具有絕對(duì)的吸引力，不過甘啟善認(rèn)為：“正面的IRR對(duì)投資回報(bào)稍低的項(xiàng)目仍有其戰(zhàn)略意義，投資者可透過綠色改造填補(bǔ)原先IRR上的缺口，從而推進(jìn)有關(guān)項(xiàng)目，并且可通過更高效的資產(chǎn)管理和執(zhí)行能力進(jìn)一步提升收益率?！?br /> 當(dāng)前，科技發(fā)展日新月異，房地產(chǎn)科技（PropTech）、未來辦公（FutureofWork）等理念已經(jīng)被越來越多的房地產(chǎn)從業(yè)者接受并付諸實(shí)踐。仲量聯(lián)行認(rèn)為，綠色建筑、智能建筑將成為新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，需要圍繞綠色建筑構(gòu)造可持續(xù)發(fā)展投資全周期管理體系，通過融合智能物業(yè)管理優(yōu)化運(yùn)營系統(tǒng)，結(jié)合樓宇數(shù)據(jù)納入評(píng)估模型，以及鼓勵(lì)項(xiàng)目管理者在立項(xiàng)初期就以更高的綠色建筑認(rèn)證級(jí)別為目標(biāo)，利用這三大舉措助推中國商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
如需更多信息，請(qǐng)?jiān)诖讼螺d《激發(fā)綠色潛力發(fā)掘價(jià)值回報(bào)》仲量聯(lián)行綠色金融與地產(chǎn)白皮書中文報(bào)告。
綠色金融：為支持環(huán)境改善、應(yīng)對(duì)氣候變化和資源節(jié)約高效利用的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即對(duì)環(huán)保、節(jié)能、清潔能源、綠色交通、綠色建筑等領(lǐng)域的項(xiàng)目投融資、項(xiàng)目運(yùn)營、風(fēng)險(xiǎn)管理等所提供的金融服務(wù)。
ESG：是英文Environment(環(huán)境)、Society(社會(huì))和Governance(治理)的縮寫,是一種關(guān)注企業(yè)環(huán)境、社會(huì)、治理績效而非財(cái)務(wù)績效的投資理念。
