武漢寫字樓呈多中心格局 科技企業(yè)正加速布局
時間：2019/11/16
瀏覽量:
1086
武漢作為中部地區(qū)的特大城市，長江、漢江兩江交匯，武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)鼎立，獨特的地理環(huán)境使得武漢呈現“多中心”格局，并隨之形成了七大甲級辦公樓市場，他們所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃不同、產業(yè)背景各異，經過多年的發(fā)展，各具特色。
武漢
從地理分布來看，在長江北側的漢口區(qū)域，辦公樓子市場較為集中，而長江南側的武昌區(qū)域子市場更加分散，這與武昌獨特的地理環(huán)境有關，沙湖、東湖、南湖將武昌的幾大甲級辦公樓子市場進行了大致分割。
7大甲級辦公樓市場
從不同區(qū)域的甲級辦公樓租戶結構來看，由于建設大道是傳統(tǒng)的金融聚集區(qū)；中南中北路有華中金融城規(guī)劃，因此建設大道和中南中北路主要以金融類租戶為主。光谷的租戶結構則與眾不同，因為光谷的國家級高新區(qū)身份，該地區(qū)科技企業(yè)云集，“雙創(chuàng)”氛圍濃厚，更受科技新媒體（TMT）企業(yè)的親睞。
科技企業(yè)正加速布局
除了從空間維度看武漢的7大甲級辦公樓市場之外，還可以從時間維度來分析辦公樓市場的需求演變。
基于近五年約40,000個企業(yè)樣本，把過去辦公樓租賃需求強勁的金融業(yè)和近兩年表現強勢的科技新媒體行業(yè)進行比較，可以發(fā)現：
金融和科技新媒體公司均有“抱團”現象，但兩者的中心并不重合。例如新成立的金融公司主要分布在長江兩側，尤其是武昌的中南中北路和漢口的建設大道。新成立的科技新媒體公司在長江兩側分布不均，光谷保持著最高的熱度，是絕對的科技中心，這離不開光谷對科技企業(yè)的政策支持以及科技企業(yè)自身的群聚效應。
從熱力圖的覆蓋范圍上看，科技新媒體公司的覆蓋范圍比金融公司更廣，說明科技企業(yè)的擴張版圖更大。另外，科技新媒體公司在熱力圖上的“紅點”數量也超過金融公司，說明科技企業(yè)的擴張速度更快。
另外，根據仲量聯(lián)行對武漢甲級辦公樓市場的跟蹤數據顯示，近年來科技新媒體行業(yè)的租賃成交占比顯著提升，從2016年的10%提升至2019年上半年的26%，且成交的科技新媒體公司多集中在光谷。這反映出科技新媒體公司對辦公樓的需求正在增強，并且?guī)в忻黠@的地區(qū)偏好。
從租賃成交類型上看，2019年上半年，擴張和升級的需求占比分別從2016年的36%和11%提升至49%和23%，新成立公司從2016年的49%下降至26%。這從側面反映出甲級辦公樓的需求端，由“增量”（新成立）逐漸轉換為“存量”（擴張、升級）。爭奪存量客戶的背后，意味著激烈的市場競爭。
科技企業(yè)有望成為辦公樓租賃需求的另一增長極
雖然辦公樓市場競爭日益激烈，但也并非毫無機會?，F階段，面對經濟增速放緩，不少科技新媒體公司受到盈利和租金成本的制約，對辦公樓的需求并未完全釋放，但該類公司基數龐大，潛在的租賃需求不容小覷。
從宏觀層面看，我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段?？苿?chuàng)板的設立，突出了國家扶持高科技產業(yè)的堅定決心。武漢也出臺了《武漢市科技計劃體系》，助力科技創(chuàng)新。此外，武漢大力發(fā)展總部經濟，不斷吸引“第二總部”，包括小米、科大訊飛等知名科技公司紛紛落戶武漢，這些知名公司的落戶有望形成相關產業(yè)的群聚效應。
從微觀層面看，雖然現階段武漢辦公樓市場供大于求，租金整體承壓，但是科技企業(yè)活躍的光谷地區(qū)，不僅租賃需求強勁、去化速度快，而且辦公樓租金堅挺，有上漲潛力。除了光谷地區(qū)之外，仲量聯(lián)行也觀察到其他商務區(qū)亦有科技企業(yè)的租賃成交，助力辦公樓去化。
武漢
從地理分布來看，在長江北側的漢口區(qū)域，辦公樓子市場較為集中，而長江南側的武昌區(qū)域子市場更加分散，這與武昌獨特的地理環(huán)境有關，沙湖、東湖、南湖將武昌的幾大甲級辦公樓子市場進行了大致分割。
7大甲級辦公樓市場
從不同區(qū)域的甲級辦公樓租戶結構來看，由于建設大道是傳統(tǒng)的金融聚集區(qū)；中南中北路有華中金融城規(guī)劃，因此建設大道和中南中北路主要以金融類租戶為主。光谷的租戶結構則與眾不同，因為光谷的國家級高新區(qū)身份，該地區(qū)科技企業(yè)云集，“雙創(chuàng)”氛圍濃厚，更受科技新媒體（TMT）企業(yè)的親睞。
科技企業(yè)正加速布局
除了從空間維度看武漢的7大甲級辦公樓市場之外，還可以從時間維度來分析辦公樓市場的需求演變。
基于近五年約40,000個企業(yè)樣本，把過去辦公樓租賃需求強勁的金融業(yè)和近兩年表現強勢的科技新媒體行業(yè)進行比較，可以發(fā)現：
金融和科技新媒體公司均有“抱團”現象，但兩者的中心并不重合。例如新成立的金融公司主要分布在長江兩側，尤其是武昌的中南中北路和漢口的建設大道。新成立的科技新媒體公司在長江兩側分布不均，光谷保持著最高的熱度，是絕對的科技中心，這離不開光谷對科技企業(yè)的政策支持以及科技企業(yè)自身的群聚效應。
從熱力圖的覆蓋范圍上看，科技新媒體公司的覆蓋范圍比金融公司更廣，說明科技企業(yè)的擴張版圖更大。另外，科技新媒體公司在熱力圖上的“紅點”數量也超過金融公司，說明科技企業(yè)的擴張速度更快。
另外，根據仲量聯(lián)行對武漢甲級辦公樓市場的跟蹤數據顯示，近年來科技新媒體行業(yè)的租賃成交占比顯著提升，從2016年的10%提升至2019年上半年的26%，且成交的科技新媒體公司多集中在光谷。這反映出科技新媒體公司對辦公樓的需求正在增強，并且?guī)в忻黠@的地區(qū)偏好。
從租賃成交類型上看，2019年上半年，擴張和升級的需求占比分別從2016年的36%和11%提升至49%和23%，新成立公司從2016年的49%下降至26%。這從側面反映出甲級辦公樓的需求端，由“增量”（新成立）逐漸轉換為“存量”（擴張、升級）。爭奪存量客戶的背后，意味著激烈的市場競爭。
科技企業(yè)有望成為辦公樓租賃需求的另一增長極
雖然辦公樓市場競爭日益激烈，但也并非毫無機會?，F階段，面對經濟增速放緩，不少科技新媒體公司受到盈利和租金成本的制約，對辦公樓的需求并未完全釋放，但該類公司基數龐大，潛在的租賃需求不容小覷。
從宏觀層面看，我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段?？苿?chuàng)板的設立，突出了國家扶持高科技產業(yè)的堅定決心。武漢也出臺了《武漢市科技計劃體系》，助力科技創(chuàng)新。此外，武漢大力發(fā)展總部經濟，不斷吸引“第二總部”，包括小米、科大訊飛等知名科技公司紛紛落戶武漢，這些知名公司的落戶有望形成相關產業(yè)的群聚效應。
從微觀層面看，雖然現階段武漢辦公樓市場供大于求，租金整體承壓，但是科技企業(yè)活躍的光谷地區(qū)，不僅租賃需求強勁、去化速度快，而且辦公樓租金堅挺，有上漲潛力。除了光谷地區(qū)之外，仲量聯(lián)行也觀察到其他商務區(qū)亦有科技企業(yè)的租賃成交，助力辦公樓去化。
展望未來，武漢堅持經濟轉型升級，不斷壯大內生增長動力。在支持性政策的推動之下，除了部分科技公司落戶產業(yè)園之外，一些更加注重公司形象展示的科技類公司的租賃需求也將外溢至辦公樓市場，并且不局限于光谷地區(qū)。長期而言，仲量聯(lián)行預計，科技企業(yè)有望成為未來辦公樓租賃需求的增長極，為武漢辦公樓市場增添活力。
