機(jī)構(gòu)：一線城市寫字樓空置率分化 北京上升、廣州下降
11月15日，58同城、安居客發(fā)布《長(zhǎng)期看好短期承壓——2019全國(guó)寫字樓市場(chǎng)宏觀報(bào)告》，從宏觀背景、行業(yè)現(xiàn)狀、大宗交易、租賃市場(chǎng)、需求來源、租賃熱度等維度，分析當(dāng)前我國(guó)寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)。
寫字樓市場(chǎng)仍處上升通道
2019年以來，寫字樓開發(fā)投資增速，由負(fù)轉(zhuǎn)正且持續(xù)改善。報(bào)告顯示，1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)10.5%，寫字樓開發(fā)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)0.8%。雖然寫字樓投資增速低于整體房地產(chǎn)投資增速，但對(duì)比去年同期11.4%的負(fù)增長(zhǎng)，表現(xiàn)出積極向好的走勢(shì)。同時(shí)，寫字樓新開工面積在連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)后，于今年轉(zhuǎn)正，截至9月底，2019年寫字樓新開工面積5010萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，表明開發(fā)商正積極布局、拓展寫字樓市場(chǎng)。
不過，受綜合因素影響，寫字樓銷售持續(xù)遇冷，多個(gè)核心城市寫字樓空置率提升，使寫字樓庫(kù)存在2014至2017年消化周期呈下降趨勢(shì)后于2018年底再次上升，去化壓力仍存。
報(bào)告顯示，盡管商業(yè)地產(chǎn)交易總額屢創(chuàng)新高，寫字樓也穩(wěn)坐最受青睞資產(chǎn)類別，但其交易額占比從2005-2015年年均的55%，下降到2018年的不足40%。寫字樓占比下滑主要是其他資產(chǎn)類別的沖擊所導(dǎo)致。
重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)寫字樓出售標(biāo)的有限，北京等城市核心區(qū)域出售資源更是稀少，因而帶動(dòng)可改造類物業(yè)受到投資者關(guān)注。同時(shí)，重點(diǎn)城市寫字樓租金平均漲幅普遍低于其資產(chǎn)價(jià)值漲幅，使得寫字樓的投資收益較低，因此，更多投資商把目光轉(zhuǎn)向增值型資產(chǎn)。此外，零售、酒店、物流等資產(chǎn)投資價(jià)值的提升，也一定程度上擠占了寫字樓的交易額占比。
一線城市租賃市場(chǎng)空置率分化
不同城市呈現(xiàn)差異化特點(diǎn)。報(bào)告顯示，2019年前三季度，北京、上海、深圳空置率為13.8%、12.5%、21.2%，分別較去年底上浮3.2%、2.4%、1.8%，廣州空置率維持低位且持續(xù)下降至3.7%。
北京逐漸回暖的租賃需求，不足以支撐其寫字樓的巨量供應(yīng)，因而空置率繼續(xù)上升。廣州空置率的持續(xù)下降，或是得益于其較低的租金水平以及其較少的新增租賃供應(yīng)量。
報(bào)告顯示，三季度北上廣深寫字樓，每平方米月平均租金分別為389元、310元、178元和233元。從長(zhǎng)期來看，2009年底至今，一線城市寫字樓租金均有較大增幅，其中北京增幅133%，這主要得益于2011年后第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展及寫字樓空置率持續(xù)走低。
從供應(yīng)量來看，前三個(gè)季度，北上廣深寫字樓租賃新增供應(yīng)量分別為72萬(wàn)平方米、18萬(wàn)平方米、7萬(wàn)平方米、59萬(wàn)平方米。凈吸納量上半年受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響嚴(yán)重下挫，三季度北京及深圳率先轉(zhuǎn)暖。由于經(jīng)濟(jì)增速回落，加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)多個(gè)行業(yè)波動(dòng)的影響，企業(yè)謹(jǐn)慎擴(kuò)張，寫字樓租賃需求較弱，租戶的租賃決策更趨保守。一線城市寫字樓項(xiàng)目的去化周期，以及租賃決策周期均進(jìn)一步拉長(zhǎng)。
