核心商區(qū)存量改造空間巨大 商業(yè)地產(chǎn)掀存量改造風(fēng)潮
時(shí)間：2019/11/23
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2019年，商業(yè)地產(chǎn)正處于一個(gè)傳統(tǒng)和創(chuàng)新互相交通的關(guān)鍵時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)逐步掀起了存量改造與資產(chǎn)優(yōu)化的風(fēng)潮。日前，2019觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)首次走進(jìn)上海，以存量行業(yè)現(xiàn)狀出發(fā)，探討商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)與價(jià)值提升，并通過創(chuàng)新與運(yùn)營(yíng)走出一條新的商業(yè)道路。
商業(yè)地產(chǎn)
轉(zhuǎn)變：增量到存量,賣方到買方市場(chǎng)
仲量聯(lián)行中國(guó)及華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成認(rèn)為，通過對(duì)過去十幾年的觀察，中國(guó)存量房市場(chǎng)體量又龐大了。從交易量來講，今天的存量房市場(chǎng)是千億的，大家雖然講房子貴，回報(bào)率低，很難做，但我們的市場(chǎng)一直在增長(zhǎng)的，所以我們展望未來十年還是會(huì)有千億市場(chǎng)的。
對(duì)于存量市場(chǎng)，從增量市場(chǎng)到存量市場(chǎng)，從賣方市場(chǎng)到買方市場(chǎng)的變化，尤其在北京、上海，我們所在的成都、杭州、西安新一線城市里面，越來越多的企業(yè)他們的核心資產(chǎn)和核心的資源是人，而不是資產(chǎn)。夢(mèng)想加空間創(chuàng)始人王曉魯表示，人成為了每一個(gè)企業(yè)里面最核心的創(chuàng)造力的來源，以及企業(yè)成長(zhǎng)的一個(gè)來源，怎么樣給人提供一個(gè)更好的服務(wù)，怎么樣讓人有更好的辦公環(huán)境和更好的創(chuàng)造力，才能讓企業(yè)更好的發(fā)展，而一個(gè)企業(yè)更好的發(fā)展，對(duì)于我們存量市場(chǎng)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，才能有更好的生存機(jī)會(huì)。
博弈：存量物業(yè)的長(zhǎng)期持有和資本挑戰(zhàn)
存量物業(yè)的未來市場(chǎng)雖然很大，但如何良性優(yōu)質(zhì)的存活下去，值得思考。麻省理工寧波(中國(guó))供應(yīng)鏈創(chuàng)新學(xué)院院長(zhǎng)、清華大學(xué)貨幣政策與金融穩(wěn)定中心副主任郭杰群表示，在增量為主的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商本質(zhì)上沒有一個(gè)特異化的商業(yè)模式，主要靠融資成本低，以及周轉(zhuǎn)率的速度，如果不能夠拿到便宜的資金，或者周轉(zhuǎn)速度放慢，很容易被擠出競(jìng)爭(zhēng)跑道。
信韜商業(yè)投資管理有限公司董事總經(jīng)理潘韜就表示，做存量改造的錢太貴了，資產(chǎn)也很貴。收購(gòu)存量資產(chǎn)商業(yè)，通過運(yùn)營(yíng)改造讓價(jià)值提升，希望以后有更高的價(jià)格出手，這是非常簡(jiǎn)單的思路。但接手后發(fā)現(xiàn)資本是個(gè)大問題，去做貸款的時(shí)候，好不容易找了一家銀行愿意貸款，利息要8%以上，而中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率多在5%-6%之間。
綠庭投資董事兼副總裁林鵬程也表示，在存續(xù)的過程當(dāng)中，未來中國(guó)的市場(chǎng)會(huì)變，無論是退出，還是大眾交易的買家越來越多，包括社會(huì)融資成本的下降，造成持有型的會(huì)成為市場(chǎng)的主流，現(xiàn)在做存量最重要的保證就是等到那一天的到來，要活到那一天，做存量投資最起碼的要求就是所有運(yùn)營(yíng)收入要覆蓋所有的運(yùn)營(yíng)成本和資金成本，這是最起碼的要求。
潛力：核心商區(qū)存量改造空間巨大
面對(duì)核心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，需要通過改造賦能，重新的業(yè)態(tài)定位，讓投資機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)商參與進(jìn)來，讓專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商把核心區(qū)優(yōu)質(zhì)的存量物業(yè)價(jià)值挖掘出來。上海百聯(lián)資產(chǎn)控股有限公司副總經(jīng)理?xiàng)畋笳J(rèn)為，對(duì)于靠近商圈核心和人流核心的位置，存量改造空間非常大。所以百聯(lián)也在著力打造自己的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和產(chǎn)品線。他表示，百聯(lián)旗下的6個(gè)產(chǎn)品線，覆蓋了從社區(qū)商業(yè)、時(shí)尚街區(qū)到共享辦公，到主題產(chǎn)業(yè)園，還有購(gòu)物公園，幾乎是覆蓋了各行業(yè)的各種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，百聯(lián)看好存量的未來。
商業(yè)地產(chǎn)
轉(zhuǎn)變：增量到存量,賣方到買方市場(chǎng)
仲量聯(lián)行中國(guó)及華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成認(rèn)為，通過對(duì)過去十幾年的觀察，中國(guó)存量房市場(chǎng)體量又龐大了。從交易量來講，今天的存量房市場(chǎng)是千億的，大家雖然講房子貴，回報(bào)率低，很難做，但我們的市場(chǎng)一直在增長(zhǎng)的，所以我們展望未來十年還是會(huì)有千億市場(chǎng)的。
對(duì)于存量市場(chǎng)，從增量市場(chǎng)到存量市場(chǎng)，從賣方市場(chǎng)到買方市場(chǎng)的變化，尤其在北京、上海，我們所在的成都、杭州、西安新一線城市里面，越來越多的企業(yè)他們的核心資產(chǎn)和核心的資源是人，而不是資產(chǎn)。夢(mèng)想加空間創(chuàng)始人王曉魯表示，人成為了每一個(gè)企業(yè)里面最核心的創(chuàng)造力的來源，以及企業(yè)成長(zhǎng)的一個(gè)來源，怎么樣給人提供一個(gè)更好的服務(wù)，怎么樣讓人有更好的辦公環(huán)境和更好的創(chuàng)造力，才能讓企業(yè)更好的發(fā)展，而一個(gè)企業(yè)更好的發(fā)展，對(duì)于我們存量市場(chǎng)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，才能有更好的生存機(jī)會(huì)。
博弈：存量物業(yè)的長(zhǎng)期持有和資本挑戰(zhàn)
存量物業(yè)的未來市場(chǎng)雖然很大，但如何良性優(yōu)質(zhì)的存活下去，值得思考。麻省理工寧波(中國(guó))供應(yīng)鏈創(chuàng)新學(xué)院院長(zhǎng)、清華大學(xué)貨幣政策與金融穩(wěn)定中心副主任郭杰群表示，在增量為主的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商本質(zhì)上沒有一個(gè)特異化的商業(yè)模式，主要靠融資成本低，以及周轉(zhuǎn)率的速度，如果不能夠拿到便宜的資金，或者周轉(zhuǎn)速度放慢，很容易被擠出競(jìng)爭(zhēng)跑道。
信韜商業(yè)投資管理有限公司董事總經(jīng)理潘韜就表示，做存量改造的錢太貴了，資產(chǎn)也很貴。收購(gòu)存量資產(chǎn)商業(yè)，通過運(yùn)營(yíng)改造讓價(jià)值提升，希望以后有更高的價(jià)格出手，這是非常簡(jiǎn)單的思路。但接手后發(fā)現(xiàn)資本是個(gè)大問題，去做貸款的時(shí)候，好不容易找了一家銀行愿意貸款，利息要8%以上，而中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率多在5%-6%之間。
綠庭投資董事兼副總裁林鵬程也表示，在存續(xù)的過程當(dāng)中，未來中國(guó)的市場(chǎng)會(huì)變，無論是退出，還是大眾交易的買家越來越多，包括社會(huì)融資成本的下降，造成持有型的會(huì)成為市場(chǎng)的主流，現(xiàn)在做存量最重要的保證就是等到那一天的到來，要活到那一天，做存量投資最起碼的要求就是所有運(yùn)營(yíng)收入要覆蓋所有的運(yùn)營(yíng)成本和資金成本，這是最起碼的要求。
潛力：核心商區(qū)存量改造空間巨大
面對(duì)核心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，需要通過改造賦能，重新的業(yè)態(tài)定位，讓投資機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)商參與進(jìn)來，讓專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商把核心區(qū)優(yōu)質(zhì)的存量物業(yè)價(jià)值挖掘出來。上海百聯(lián)資產(chǎn)控股有限公司副總經(jīng)理?xiàng)畋笳J(rèn)為，對(duì)于靠近商圈核心和人流核心的位置，存量改造空間非常大。所以百聯(lián)也在著力打造自己的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和產(chǎn)品線。他表示，百聯(lián)旗下的6個(gè)產(chǎn)品線，覆蓋了從社區(qū)商業(yè)、時(shí)尚街區(qū)到共享辦公，到主題產(chǎn)業(yè)園，還有購(gòu)物公園，幾乎是覆蓋了各行業(yè)的各種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，百聯(lián)看好存量的未來。
位于徐家匯核心商圈的優(yōu)質(zhì)存量改造項(xiàng)目，騰飛大廈近日煥新改造后向世人展露美麗容顏。通過對(duì)主樓大堂、裙樓的商業(yè)、辦公區(qū)域及其公共互動(dòng)空間全面煥新改造，如今集高品質(zhì)傳統(tǒng)辦公，共享辦公，樂活市集于一體,成為創(chuàng)新性的多元辦公社交地標(biāo)，以全新面貌為徐匯商圈增色添彩。與此同時(shí)，騰飛大廈的升級(jí)改造，立足于以現(xiàn)代感設(shè)計(jì)打造人本空間，力求滿足多元化辦公需求，通過富有現(xiàn)代感的改裝設(shè)計(jì)，為新商務(wù)族群提供了“高度通透”和“互聯(lián)互通”的辦公空間。遠(yuǎn)觀大樓，全景超大落地窗、局部鏡面“鉆石”玻璃幕墻、抬高的辦公主入口透明大雨蓬，配以頂級(jí)環(huán)保工藝，外形十分大氣，為所處的商業(yè)街區(qū)增添了靚麗的色彩。此外，智能道閘、AI雙目智能系統(tǒng)和多場(chǎng)景樂享服務(wù)APP等一站式數(shù)字化管理服務(wù)也為大廈提供了一個(gè)綠色環(huán)保、便捷智能、共享互聯(lián)的新一代商務(wù)環(huán)境。
