上海寫字樓選址策略正在升級(jí)
時(shí)間：2019/11/28
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近年來(lái)，上海非中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的蓬勃發(fā)展。截至2019年第三季度，上海非中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓體量首超中央商務(wù)區(qū)，達(dá)到了680萬(wàn)平方米，且未來(lái)新增供應(yīng)量還將持續(xù)增加。不少近期有計(jì)劃總部搬遷或面積整合的租戶紛紛把目光投向了這片具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)，由此引出一個(gè)共同關(guān)注的問(wèn)題——上海下一個(gè)新興中央商務(wù)區(qū)會(huì)在哪里？
上海商業(yè)
為解答這個(gè)問(wèn)題，近日仲量聯(lián)行整合了多種類型數(shù)據(jù)，利用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)對(duì)上海非中央商務(wù)區(qū)每個(gè)地塊的未來(lái)商務(wù)氛圍進(jìn)行評(píng)分，并推導(dǎo)出最有潛力成為下一個(gè)中央商務(wù)區(qū)的核心板塊。
正如仲量聯(lián)行在《上海非中央商務(wù)區(qū)辦公樓市場(chǎng)：起轉(zhuǎn)之際，全新格局》的白皮書中所提到的，地鐵網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)配套、高品質(zhì)辦公樓、高品質(zhì)租戶、物業(yè)持有機(jī)會(huì)，以及類中央商務(wù)區(qū)辦公樓集群的形成是推動(dòng)非中央商務(wù)區(qū)辦公樓市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。
與此同時(shí)，在針對(duì)企業(yè)租戶做出遷址決定影響因素的調(diào)研中，交通條件、租金優(yōu)勢(shì)、成熟集群、商業(yè)配套以及樓宇品質(zhì)，是租戶最優(yōu)先考慮的五個(gè)因素。
綜合上述結(jié)論，我們最終設(shè)定了四個(gè)維度的指標(biāo)，包括甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)量、商業(yè)配套新增供應(yīng)量、周邊地鐵站（包括現(xiàn)有和規(guī)劃）的交通可達(dá)性以及由仲量聯(lián)行定義的綜合評(píng)分，定量地衡量了上海非中央商務(wù)區(qū)未來(lái)不同地塊的商務(wù)氛圍。
將上海非中央商務(wù)區(qū)均勻地劃分成1/16平方公里的蜂窩狀網(wǎng)格，通過(guò)插值分別將四個(gè)維度的數(shù)據(jù)層映射至網(wǎng)格，并根據(jù)要素的重要性確定權(quán)重，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行疊加分析，最終便可得到每個(gè)網(wǎng)格的未來(lái)商務(wù)氛圍指數(shù)。
上海商業(yè)
為解答這個(gè)問(wèn)題，近日仲量聯(lián)行整合了多種類型數(shù)據(jù)，利用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)對(duì)上海非中央商務(wù)區(qū)每個(gè)地塊的未來(lái)商務(wù)氛圍進(jìn)行評(píng)分，并推導(dǎo)出最有潛力成為下一個(gè)中央商務(wù)區(qū)的核心板塊。
正如仲量聯(lián)行在《上海非中央商務(wù)區(qū)辦公樓市場(chǎng)：起轉(zhuǎn)之際，全新格局》的白皮書中所提到的，地鐵網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)配套、高品質(zhì)辦公樓、高品質(zhì)租戶、物業(yè)持有機(jī)會(huì)，以及類中央商務(wù)區(qū)辦公樓集群的形成是推動(dòng)非中央商務(wù)區(qū)辦公樓市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。
與此同時(shí)，在針對(duì)企業(yè)租戶做出遷址決定影響因素的調(diào)研中，交通條件、租金優(yōu)勢(shì)、成熟集群、商業(yè)配套以及樓宇品質(zhì)，是租戶最優(yōu)先考慮的五個(gè)因素。
綜合上述結(jié)論，我們最終設(shè)定了四個(gè)維度的指標(biāo)，包括甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)量、商業(yè)配套新增供應(yīng)量、周邊地鐵站（包括現(xiàn)有和規(guī)劃）的交通可達(dá)性以及由仲量聯(lián)行定義的綜合評(píng)分，定量地衡量了上海非中央商務(wù)區(qū)未來(lái)不同地塊的商務(wù)氛圍。
將上海非中央商務(wù)區(qū)均勻地劃分成1/16平方公里的蜂窩狀網(wǎng)格，通過(guò)插值分別將四個(gè)維度的數(shù)據(jù)層映射至網(wǎng)格，并根據(jù)要素的重要性確定權(quán)重，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行疊加分析，最終便可得到每個(gè)網(wǎng)格的未來(lái)商務(wù)氛圍指數(shù)。
我們將最終結(jié)果在仲量聯(lián)行MapIT的三維場(chǎng)景中進(jìn)行可視化展示，每根柱體都代表著一個(gè)1/16平方公里的地塊，柱體越高且顏色越深意味著所在地塊的未來(lái)商務(wù)氛圍指數(shù)越高。如上圖所示，深色隆起的區(qū)域在地圖上分別是前灘、北外灘、上海火車站以及徐匯濱江，這些區(qū)域有望成為未來(lái)上海發(fā)展的核心板塊，也是企業(yè)在考慮非中央商務(wù)區(qū)辦公樓選址時(shí)的不二之選。
