西安市擬將購房款交存監(jiān)管專戶 開發(fā)商不得直接收取
證券時報e公司訊，12月13日，西安市住建局發(fā)布《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》，明確，商品房預(yù)售資金實行全額、全程監(jiān)管，并對用于支付工程建設(shè)等費用的預(yù)售資金實施重點監(jiān)管，重點監(jiān)管資金額度為商品房開發(fā)項目達到竣工交付條件，取得《建筑工程竣工驗收備案表》所需工程建設(shè)資金總額的1.2倍。購房者的商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管，開發(fā)商不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。
以下為全文：
西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)
第一章 總則
第一條 為維護預(yù)售商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、住建部《城市商品房預(yù)售管理辦法》及《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》等法律法規(guī)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)預(yù)售許可的商品房開發(fā)項目，預(yù)售資金的交存、支出、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)銷售商品房時，購房人按照合同約定支付給開發(fā)企業(yè)的購房款（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）。
第四條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循政府部門指導(dǎo)監(jiān)督、銀行監(jiān)管，專款專戶、專款專用、封閉管理的原則，優(yōu)先用于商品房開發(fā)項目所需的建設(shè)施工進度款、設(shè)備材料款、繳納法定稅費等與本工程相關(guān)的費用。
第五條 西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)監(jiān)督，研發(fā)建設(shè)商品房預(yù)售資金交存指引平臺，制定《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》示范文本；具體組織實施新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務(wù)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的預(yù)售資金監(jiān)管工作。
西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局委托國有企業(yè)西安市置誠資產(chǎn)管理有限公司作為專門的商品房預(yù)售資金監(jiān)督機構(gòu)，具體負責(zé)上述區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的設(shè)立；《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》的變更、撤銷；預(yù)售資金交存、使用情況監(jiān)控等日常工作。
長安、臨潼、閻良、高陵、鄠邑區(qū)，航空基地，周至、藍田縣住建部門具體負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作。
第六條 西安住房公積金管理中心負責(zé)對受委托銀行公積金貸款發(fā)放及結(jié)算情況的監(jiān)督管理。
第七條 承擔(dān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）負責(zé)商品房預(yù)售資金支出、使用等活動的監(jiān)管。具體負責(zé)監(jiān)管賬戶的開設(shè)、撤銷；預(yù)售資金的收存及撥付；每日報送預(yù)售資金收支情況；及時報告發(fā)現(xiàn)的違規(guī)收取、支出、使用預(yù)售資金等行為。
監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)具備預(yù)售資金結(jié)算系統(tǒng)與商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)掛接聯(lián)網(wǎng)，交存、支出資金信息實時交互共享；專業(yè)團隊管理、預(yù)售資金交存途徑通暢等條件。
第八條 商品房預(yù)售資金實行全額、全程監(jiān)管，并對用于支付工程建設(shè)等費用的預(yù)售資金實施重點監(jiān)管，重點監(jiān)管資金額度為商品房開發(fā)項目達到竣工交付條件，取得《建筑工程竣工驗收備案表》所需工程建設(shè)資金總額的1.2倍。
工程建設(shè)資金總額由監(jiān)管銀行根據(jù)商品房開發(fā)項目工程預(yù)算清冊、中標文件等資料，結(jié)合建設(shè)成本等實際情況進行綜合測算后確定。
超出重點監(jiān)管額度部分的資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管銀行申請轉(zhuǎn)出使用。
第九條 商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。
第十條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至開發(fā)項目監(jiān)管樓幢辦理不動產(chǎn)首次登記后止。
第二章 專用賬戶的設(shè)立及監(jiān)管協(xié)議的簽訂
第十一條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶由西安市置誠資產(chǎn)管理有限公司統(tǒng)一設(shè)立，并在監(jiān)管銀行分行指定的支行分別開設(shè)唯一的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，專項用于歸集購房人支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的購房款。各監(jiān)管銀行實施監(jiān)管的所有商品房開發(fā)項目，其預(yù)售資金統(tǒng)一在該賬戶歸集。
第十二條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶標準名稱為：西安市置誠資產(chǎn)管理有限公司加“預(yù)售資金監(jiān)管專戶”字樣。監(jiān)管賬戶不得支取現(xiàn)金、不得開設(shè)網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬等非柜臺支付功能、嚴禁歸集其他性質(zhì)的資金。
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房開發(fā)項目預(yù)售許可前，應(yīng)按照申請預(yù)售許可批次及開發(fā)項目樓幢范圍，與西安市置誠資產(chǎn)管理有限公司、監(jiān)管銀行簽訂三方《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》，在申請商品房預(yù)售許可，進行《商品房預(yù)售方案》備案時，作為《商品房預(yù)售方案》的附件一并提交。
第十四條 簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向監(jiān)管銀行提供以下資料：
（一）監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊、建設(shè)施工及工程監(jiān)理招投標文件、中標通知書；
（二）工程形象進度表；
（三）商品房預(yù)售資金使用計劃；
（四）施工合同及建筑材料、設(shè)備購銷合同；
（五）其他必要材料。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，如有項目開發(fā)貸款，原則上應(yīng)選擇開發(fā)貸款銀行作為該預(yù)售項目的監(jiān)管銀行。一次商品房預(yù)售許可申請只能選擇一家監(jiān)管銀行進行監(jiān)管，確定后原則上不得變更。
第十六條 商品房開發(fā)項目未銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請變更監(jiān)管銀行。變更監(jiān)管銀行的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)與監(jiān)管銀行、西安市置誠資產(chǎn)管理有限公司協(xié)商解除原監(jiān)管協(xié)議后，另行選定監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議并提交。變更期間，開發(fā)企業(yè)應(yīng)暫停監(jiān)管項目銷售活動。申請變更時，應(yīng)當(dāng)提交以下資料：
（一）預(yù)售資金監(jiān)管銀行變更申請書；
（二）解除原監(jiān)管協(xié)議的證明文件；
（三）經(jīng)辦人身份證明及委托書。
第三章 商品房預(yù)售資金的收存
第十七條 商品房預(yù)售資金由購房人按照商品房認購協(xié)議及商品房買賣合同約定，憑商品房預(yù)售資金交存指引平臺打印的預(yù)售資金交存單，通過監(jiān)管銀行營業(yè)網(wǎng)點柜面等方式直接交存至監(jiān)管賬戶。
購房人貸款購買商品房的，其貸款資金由貸款銀行或住房公積金管理部門委托銀行在貸款發(fā)放后直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，嚴禁私自留存或劃轉(zhuǎn)至其他賬戶。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請《商品房買賣合同（預(yù)售）》備案時，商品房預(yù)售資金（不含待發(fā)放的按揭貸款或分期付款首期款以外的購房款）應(yīng)已交存至監(jiān)管賬戶。
第十九條 監(jiān)管銀行要根據(jù)貸款發(fā)放的一般周期，密切監(jiān)控購房貸款入賬情況。對明顯超出一般貸款發(fā)放期限的，要及時反饋。
第四章 商品房預(yù)售資金的撥付及使用
第二十條 商品房預(yù)售資金使用計劃應(yīng)根據(jù)工程施工計劃及施工合同所約定的付款時點制定，并按照主體結(jié)構(gòu)驗收、竣工驗收、竣工驗收備案、完成不動產(chǎn)首次登記等節(jié)點設(shè)定。
第二十一條 商品房預(yù)售資金按照商品房開發(fā)項目建設(shè)進度核撥。完成主體結(jié)構(gòu)驗收時，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的50%；完成竣工驗收時，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的95%；完成竣工驗收備案時，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的99%。完成不動產(chǎn)首次登記后，可以申請?zhí)崛∈Ｓ嗟闹攸c監(jiān)管資金。
7層以上（含7層）的建筑，增加建設(shè)層數(shù)達三分之一節(jié)點、建設(shè)層數(shù)達三分之二節(jié)點，累計申請使用資金額度分別不得超過重點監(jiān)管資金總額的20%和35%。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用商品房預(yù)售資金，原則上應(yīng)按照預(yù)售資金使用計劃所確定的資金使用時點向監(jiān)管銀行提交申請，并根據(jù)用款事項提供以下資料：
（一）商品房預(yù)售資金使用申請書；
（二）用于支付工程款的，提供工程建設(shè)合同及工程監(jiān)理機構(gòu)出具的施工進度證明；
（三）用于支付工程建設(shè)必須的建筑材料、設(shè)備款項的，提供與供應(yīng)商簽訂的購銷合同；
（四）用于支付工程監(jiān)理或其他行政事業(yè)性收費的，提供合同或繳費通知；
（五）其他必要材料。
首次撥款后，再次申請用款，應(yīng)當(dāng)提交上次申請用款事項的收款票據(jù)。
第二十三條 監(jiān)管銀行受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售資金申請后，應(yīng)現(xiàn)場復(fù)核開發(fā)項目建設(shè)進度，結(jié)合工程施工等實際情況嚴格審核。符合要求的，自申請之日起2個工作日內(nèi)予以撥付。
第二十四條 監(jiān)管銀行根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，審核同意撥付的商品房預(yù)售資金，應(yīng)直接劃轉(zhuǎn)給與開發(fā)企業(yè)簽訂合同的相關(guān)當(dāng)事人。
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同，需退還已交納預(yù)售資金的，若監(jiān)管賬戶累計進賬金額未達到重點監(jiān)管資金額度，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先行結(jié)算退款，再由監(jiān)管銀行審核后從監(jiān)管賬戶中退回相應(yīng)購房款至開發(fā)企業(yè)賬戶；若監(jiān)管賬戶累計進賬金額超過重點監(jiān)管資金額度，由開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款，不在監(jiān)管賬戶中另行列支。
第五章 監(jiān)管協(xié)議的解除
第二十六條 商品房開發(fā)項目監(jiān)管樓幢完成不動產(chǎn)首次登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管銀行申請解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管，監(jiān)管銀行核實后，開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行、西安市置誠資產(chǎn)管理有限公司解除三方監(jiān)管協(xié)議及預(yù)售資金監(jiān)管。
第六章 監(jiān)督與管理
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定收取、使用商品房預(yù)售資金的，由住建部門嚴肅查處，責(zé)令限期整改，暫停網(wǎng)簽銷售及監(jiān)管資金撥付，并將其違規(guī)行為記入企業(yè)誠信檔案。
第二十八條 監(jiān)管銀行違反規(guī)定或未按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定，測算工程造價過低，擅自撥付資金，或存在其它違規(guī)行為的，撤銷其監(jiān)管資格；造成監(jiān)管項目不能順利交付的，依照監(jiān)管協(xié)議依法承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
購房貸款發(fā)放銀行、住房公積金委托貸款銀行未按規(guī)定將發(fā)放的貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶的，承擔(dān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的，撤銷監(jiān)管資格；未開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的，三年內(nèi)不得開展。
對存在違規(guī)行為的監(jiān)管銀行、貸款發(fā)放銀行，住房公積金管理部門可暫停其公積金委托貸款業(yè)務(wù)，住建部門可暫停其它相關(guān)業(yè)務(wù)，并由住建部門通報金融主管部門予以嚴肅查處；造成損失的，還應(yīng)承擔(dān)其它法律責(zé)任。
第二十九條 工程監(jiān)理機構(gòu)提供虛假工程施工進度證明的，除承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任外，不得再從事工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。
第三十條 長安、臨潼、閻良、高陵、鄠邑區(qū)，航空基地，周至、藍田縣住建部門，應(yīng)按本辦法制定細則予以落實，可根據(jù)轄區(qū)實際設(shè)立監(jiān)管賬戶，完善監(jiān)管措施，進一步強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。西咸新區(qū)參照執(zhí)行。
第三十一條 本辦法自**年**月**日起施行，有效期5年。
