商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)看作商業(yè)，而不應(yīng)是地產(chǎn)
如今的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)過了十多年的發(fā)展，走過了快速布局?jǐn)U張的黃金時期，市場悄然發(fā)生著變化，傳統(tǒng)的經(jīng)營模式和思路正逐漸過時，過去像房地產(chǎn)行業(yè)的那種靠資本的快進(jìn)快出、高舉高打，已經(jīng)不能一招制勝了。一場發(fā)生在商業(yè)地產(chǎn)的革命正在到來。
在中國的過去十幾年，商業(yè)從原先單純的交易和流通，逐漸地與房地產(chǎn)聯(lián)系在一起，形成了帶有很強中國特色的商業(yè)地產(chǎn)模式，并伴隨著房地產(chǎn)的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在全國各地也呈現(xiàn)井噴態(tài)勢，各種大型購物中心瘋狂入市，這一方面帶動了周圍房價的增長，促進(jìn)了城市商圈的不斷發(fā)展繁榮，加速了城市的外拓和人口遷移，成為城市發(fā)展的重要生力軍。
同時，這也帶來了很多問題，當(dāng)商業(yè)的重心始終圍繞著地產(chǎn)，它就在這個過程中喪失了商業(yè)的本質(zhì)，不問市場和顧客，只問房價增長和商鋪銷售，快速的擴張和同質(zhì)化競爭，這在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的上半場屢見不鮮，如今上半場已經(jīng)結(jié)束，下半場悄然到來，多少商業(yè)人喊出了回歸商業(yè)本質(zhì)的口號，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到了必須要變的時候了。
為什么會出現(xiàn)這種變化，最主要的原因是市場階段的變化，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從增量市場變成了存量市場，各種大型商業(yè)項目的爛尾倒閉使存量盤活成為未來商業(yè)發(fā)展的重點，這種市場競爭加劇使各商業(yè)項目開始思考如何在市場上存活下來，應(yīng)對如今消費升級和商業(yè)迭代，商業(yè)思路必須發(fā)生轉(zhuǎn)變，上半場靠快速布局占領(lǐng)市場，下半場就需要靠用心經(jīng)營去贏得未來。
因此，面對競爭壓力，無論是各商業(yè)地產(chǎn)項目主動做出的改變，還是被動做出的調(diào)整，這種變化促使整個商業(yè)地產(chǎn)迎來新的發(fā)展趨勢和契機，商業(yè)地產(chǎn)下半場正式來臨。
首先，這種改變需要從思維認(rèn)識上做出改變，我們要重新審視商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)看作商業(yè)，而不應(yīng)是地產(chǎn)，這一點很重要，這決定了在這個行業(yè)里我們思考一切問題的出發(fā)點。
縱觀當(dāng)前全國的購物中心持有者，多數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)商，他們基本上都是從地產(chǎn)轉(zhuǎn)型做商業(yè)，或者順帶做商業(yè)，只有少數(shù)是從商業(yè)零售做起，并且在過去十幾年中國房地產(chǎn)快速發(fā)展的時代，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在政策、資源、資金等方面他們都有比其他人更大的優(yōu)勢，商業(yè)和地產(chǎn)正式融合，“商業(yè)地產(chǎn)”一詞產(chǎn)生。
商業(yè)地產(chǎn)，從名詞解釋上是作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，明顯地是指地產(chǎn)，這在過去十幾年商業(yè)地產(chǎn)的上半場，在處于發(fā)展的初級階段，整體處于增量市場時問題并未凸顯，商業(yè)項目伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷開疆拓土。
可是，當(dāng)市場趨于飽和，由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場之后，競爭加劇導(dǎo)致商業(yè)項目不能再以房地產(chǎn)開發(fā)的思維去進(jìn)行市場拓展了，商業(yè)必須回歸到商業(yè)的本質(zhì)，地產(chǎn)只是軀殼，商業(yè)才是靈魂，如果只是把商業(yè)地產(chǎn)單純看作地產(chǎn)，拋棄商業(yè)談地產(chǎn)，或者看作地產(chǎn)項目的附庸，就像沒有了靈魂的軀體，那也只是一副臭皮囊。
為什么要將商業(yè)和地產(chǎn)二者區(qū)別對待，因為它們在思維模式和經(jīng)營模式上還是存在著很大的差異，這種差異主要體現(xiàn)在：
1、項目周期：
房地產(chǎn)或者稱之為住宅地產(chǎn)，往往追求簡單粗放的短平快，開發(fā)周期短，快速進(jìn)入市場，快速銷售，快速回籠資金，然后再快速地進(jìn)入新的市場圈地開發(fā)，這是目前所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的典型特征。
而對于商業(yè)地產(chǎn)來說，這個周期要長得多，想要用房地產(chǎn)開發(fā)那一套去快進(jìn)快出，在以后會越來越難。對于商業(yè)項目來說，需要通過持續(xù)的經(jīng)營盤活項目價值，只有項目處于良性運轉(zhuǎn)才能提高項目盈利水平和金融價值，因此商業(yè)地產(chǎn)不能再以地產(chǎn)項目開發(fā)的短視思維去運作，要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。
2、經(jīng)營重點：
對于房地產(chǎn)來說，它的經(jīng)營重點在于銷售，一切以房產(chǎn)的銷售作為首要目標(biāo)，因此對于房地產(chǎn)項目來說，銷售部是最重要、最龐大的部門，地產(chǎn)開發(fā)商不惜以高工資來調(diào)動銷售人員積極性，實現(xiàn)資金的快速回籠。
商業(yè)地產(chǎn)邏輯則完全不同，經(jīng)營周期的長期性決定了如何保證項目的持續(xù)穩(wěn)定運營成為經(jīng)營的重點，穩(wěn)定的客流和銷售，帶來穩(wěn)定的租金收益和項目資產(chǎn)增值，市場和消費客群的認(rèn)可，是商業(yè)項目最有價值的資產(chǎn)。
當(dāng)然，賺快錢也是之前很多商業(yè)項目使用的方法，快速復(fù)制開發(fā)、快速銷售變現(xiàn)，但在未來對良性資產(chǎn)項目的長期持有，長期高效運營，才是商業(yè)地產(chǎn)的真正出路。
3、盈利模式：
在盈利模式上，二者也存在本質(zhì)的不同，房地產(chǎn)項目以房產(chǎn)銷售作為首要目標(biāo)，因為所有的盈利都來自于房產(chǎn)銷售，作為資金密集型行業(yè)，追求資金快進(jìn)快出，利潤公式就是房產(chǎn)銷售收入減去拿地成本、建筑成本、人員成本、貸款利息以及稅費成本等，資金沉淀周期短，物業(yè)銷售完畢就不再持有，屬于一次性收入。
目前商業(yè)地產(chǎn)的主要盈利來源還是租金收入，以及日常多種經(jīng)營收入，租金收入水平由商業(yè)租賃情況以及商戶租賃水平?jīng)Q定，歸根結(jié)底還是由項目的客流與銷售等經(jīng)營情況決定，如何做好廣場的精細(xì)化管理，提高商家的承租能力以及租金水平，成為重要的盈利手段。
同時，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，持有物業(yè)增值也是重要的盈利模式，但是由于資金沉淀周期較長，商業(yè)的運營狀況也是進(jìn)行資產(chǎn)評估的重要指標(biāo)，資本和金融的運作除了項目地段因素以外，還是以商業(yè)項目的表現(xiàn)為依據(jù)，因此無論是租金收益還是金融增值，經(jīng)營狀況是保證商業(yè)項目盈利的最重要因素。
這里有一個很典型的例子，很多人應(yīng)該都聽說過，位于北京工體三里屯附近的世茂工三項目，地理位置絕對優(yōu)越，2016年賈躍亭以29.72億元將其收購，但長期經(jīng)營慘淡，雖然其當(dāng)前評估價為32.89億元，也一直放在阿里上降價拍賣，起拍價為21.87億元，仍然是無人問津，數(shù)次流拍，這也反映了一個事實，商業(yè)的價值不僅僅和地段有關(guān)，和它的經(jīng)營現(xiàn)狀更是密切相關(guān)。
從以上三點，我們看到商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)/房地產(chǎn)還是存在很大差異，在過去商業(yè)和地產(chǎn)剛剛結(jié)合的那些年，我們看到了萬達(dá)通過這種商業(yè)與地產(chǎn)有機結(jié)合，快速復(fù)制擴大，使萬達(dá)迅速崛起，成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域首屈一指的開發(fā)運營企業(yè)。但面對已經(jīng)到來的商業(yè)地產(chǎn)存量時代，這種模式也走到了發(fā)展的十字路口。
說到這里，肯定有很多人對商業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、購物中心、房地產(chǎn)等概念存在混淆，為什么在過去商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)，而未來卻要把它看作商業(yè)，在這里我通過一張圖進(jìn)行說明。
在這張圖里，其實商業(yè)和地產(chǎn)是分屬不同的范疇，只是在社會經(jīng)濟的逐漸發(fā)展中，商業(yè)和地產(chǎn)才逐漸形成交集，形成了商業(yè)地產(chǎn)的概念。
像購物中心就是這里面比較典型的商業(yè)形式；地產(chǎn)中除了商業(yè)地產(chǎn)還有住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等，為圖中綠色部分；而商業(yè)除了商業(yè)地產(chǎn)以外，還有傳統(tǒng)商鋪、傳統(tǒng)零售、電商等這些不存在地產(chǎn)屬性的商業(yè)，為圖中藍(lán)色部分。
在之前的商業(yè)地產(chǎn)快速擴張時期，商業(yè)地產(chǎn)作為地產(chǎn)項目的附庸或者市場工具，帶有很強的地產(chǎn)屬性，在過去你可以把它看作是地產(chǎn)，但在未來，商業(yè)屬性必須成為它最重要的屬性，以滿足人的需求作為根本出發(fā)點，而不是主觀地靠商業(yè)項目為地產(chǎn)增值。
我們也知道當(dāng)前之所以商業(yè)和地產(chǎn)相結(jié)合，因為商業(yè)項目周期較長，短期的盈利水平較低，需要用地產(chǎn)進(jìn)行商業(yè)的反哺，通過地產(chǎn)的銷售維持商業(yè)的長期持續(xù)經(jīng)營。
我們并不反對商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合，但商業(yè)地產(chǎn)的下半場，思維模式和認(rèn)知角度需要重新界定，把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作商業(yè)看待，而不是當(dāng)作地產(chǎn)，這是商業(yè)邏輯做出改變的第一步，努力打造精品商業(yè)，而不是用商業(yè)去圈快錢，才能使商業(yè)項目在這個由增量市場向存量市場的環(huán)境下實現(xiàn)突圍。
這些年商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，各種大型商業(yè)項目層出不窮，但很多時候我們發(fā)現(xiàn)離真正的商業(yè)反而越來越遠(yuǎn)，以致于我們逐漸忘了商業(yè)的本質(zhì)是什么，這也是導(dǎo)致很多商業(yè)項目經(jīng)營困難的根本原因。
其實，我們很多時候就是這樣，走得越遠(yuǎn)，就會越容易忘記當(dāng)初為什么出發(fā)，初心不改已變得越來越難，我們在選擇追名逐利的同時，還是需要經(jīng)?；仡^審視一下過去的自己，看一看這一路走來，是否和自己的初衷漸行漸遠(yuǎn)。愿我們出走半生，歸來仍是少年，商業(yè)亦然。
