今年北京寫字樓新增供應(yīng)要下滑近一半
時(shí)間：2020/2/17
瀏覽量:
917
隨著2月中上旬企業(yè)陸續(xù)復(fù)工，疫情對商業(yè)地產(chǎn)的影響正在逐步展現(xiàn)。
戴德梁行近期的報(bào)告顯示，針對近期疫情對中國經(jīng)濟(jì)的影響，牛津經(jīng)濟(jì)研究院(OxfordEconomics)將2020年的預(yù)測下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%。
但報(bào)告認(rèn)為 ，是否能夠達(dá)到或者超越這一數(shù)值，還要看疫情持續(xù)時(shí)間的長短，以及各地財(cái)政支持的力度。德勤(Deloitte)最近的一項(xiàng)調(diào)查證實(shí)顯示，在接受調(diào)查的CEO中，近50%保持了本年度設(shè)定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，14%的CEO大幅調(diào)低了績效目標(biāo)。
仲量聯(lián)行的報(bào)告中，也有類似的反映。在一項(xiàng)針對其位于北京業(yè)主的調(diào)查顯示，僅有15.4%的業(yè)主認(rèn)為，疫情對市場產(chǎn)生的是輕度及以下的影響，69.3%的業(yè)主認(rèn)為影響達(dá)到“中度和顯著”，15%的業(yè)主認(rèn)為疫情對市場會產(chǎn)生高烈度的重大影響。
盡管重點(diǎn)城市尚未達(dá)到全面復(fù)工，但報(bào)告初步判斷，就北京寫字樓市場而言，本季度乃至部分年內(nèi)入市的項(xiàng)目預(yù)計(jì)將多有推遲，寫字樓市場整體活躍度將會顯著降低。
“年初預(yù)計(jì)今年北京寫字樓市場的新增量約在190萬平方米，但受到疫情的影響，最終的實(shí)際入市量，有可能只在120萬方-100萬方的水平?！贝鞯铝盒斜敝袊鴧^(qū)研究部主管魏東表示，工地延期復(fù)工，民工延期返程，都會導(dǎo)致寫字樓項(xiàng)目入市量的延遲。另外，由于疫情所帶來的各行業(yè)增速放緩，投資方和業(yè)主方也會適時(shí)做出調(diào)整：“往年的預(yù)計(jì)量和最終實(shí)際上市量基本會有30%的浮動，但今年的差距顯然會更大?！?
不過，北京寫字樓新增量的減少，對于市場而言，或許能夠起到緩沖作用。2019年四季度的數(shù)據(jù)顯示，全市甲級平均寫字樓空置率為13.5%，平均租金環(huán)比下降1.5%，同比下降4.4%，為近8年來的最大降幅。
受到疫情的影響，今年北京甲級寫字樓的凈吸納量將會承壓。魏東認(rèn)為，新增供應(yīng)量的減少，能夠緩解北京寫字樓空置率的下行壓力。
“根據(jù)早前的測算，2020年是近年北京寫字樓新增供應(yīng)量最大的一年，但到了2021年，上市量預(yù)計(jì)僅有30萬方?，F(xiàn)在2020年的新增量延期，對于未來兩年迅速下滑的市場供應(yīng)來說，起到平衡作用。”魏東表示。
疫情的廣泛影響，使得不少機(jī)構(gòu)參照2003年非典期間的行業(yè)數(shù)據(jù)，對未來可能造成的市場行情進(jìn)行預(yù)判。
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2003年2-3季度北京甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降3%和4%，全年租金水平僅同比下降6%，到了2004年北京甲寫平均租金錄得既同比出現(xiàn)11.2%的增長。但全市租賃活躍度大幅下降，2003年甲寫凈吸納量僅4.7萬平方米，僅為上年同期的37%，是2004年的24%。
2019年的數(shù)據(jù)顯示，北京全市甲級寫字樓租金成本已經(jīng)達(dá)到21.6億元，是2003年的21倍。雖然市場有更龐大的體量和更強(qiáng)的抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，但考慮到2019年即存在經(jīng)濟(jì)下行壓力帶來的市場波動，因此需要各方面調(diào)整應(yīng)對措施分配疫情成本。
不過到目前為止，相較于商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)的眾多減租情況，仲量聯(lián)行針對北京寫字樓業(yè)主的調(diào)查顯示，僅有23%的業(yè)主表示，盡管業(yè)主已經(jīng)進(jìn)一步下調(diào)對自身項(xiàng)目2020年租金和項(xiàng)目表現(xiàn)的預(yù)期，并對項(xiàng)目做出調(diào)整或計(jì)劃制定更為靈活的租賃策略，但仍有61%的受訪業(yè)主表示，目前不考慮對現(xiàn)有租戶給予租金的補(bǔ)貼或減免。
報(bào)告認(rèn)為，在2019年北京甲寫租賃成交中，承租面積小于1000平方米的中、小型企業(yè)占比超過50%，是辦公樓需求的主要來源。而隨著中小企業(yè)面臨著因經(jīng)營活動停滯出現(xiàn)的現(xiàn)金流壓力，尤其需要針對中小微企業(yè)的定向扶持政策。
值得注意的是，盡管受疫情影響的行業(yè)廣泛，但也有一些行業(yè)表現(xiàn)出活力。戴德梁行報(bào)告顯示，醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備，線上游戲、遠(yuǎn)程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快速發(fā)展,從而引發(fā)其擴(kuò)租或新租的辦公租賃需求。
戴德梁行近期的報(bào)告顯示，針對近期疫情對中國經(jīng)濟(jì)的影響，牛津經(jīng)濟(jì)研究院(OxfordEconomics)將2020年的預(yù)測下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%。
但報(bào)告認(rèn)為 ，是否能夠達(dá)到或者超越這一數(shù)值，還要看疫情持續(xù)時(shí)間的長短，以及各地財(cái)政支持的力度。德勤(Deloitte)最近的一項(xiàng)調(diào)查證實(shí)顯示，在接受調(diào)查的CEO中，近50%保持了本年度設(shè)定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，14%的CEO大幅調(diào)低了績效目標(biāo)。
仲量聯(lián)行的報(bào)告中，也有類似的反映。在一項(xiàng)針對其位于北京業(yè)主的調(diào)查顯示，僅有15.4%的業(yè)主認(rèn)為，疫情對市場產(chǎn)生的是輕度及以下的影響，69.3%的業(yè)主認(rèn)為影響達(dá)到“中度和顯著”，15%的業(yè)主認(rèn)為疫情對市場會產(chǎn)生高烈度的重大影響。
盡管重點(diǎn)城市尚未達(dá)到全面復(fù)工，但報(bào)告初步判斷，就北京寫字樓市場而言，本季度乃至部分年內(nèi)入市的項(xiàng)目預(yù)計(jì)將多有推遲，寫字樓市場整體活躍度將會顯著降低。
“年初預(yù)計(jì)今年北京寫字樓市場的新增量約在190萬平方米，但受到疫情的影響，最終的實(shí)際入市量，有可能只在120萬方-100萬方的水平?！贝鞯铝盒斜敝袊鴧^(qū)研究部主管魏東表示，工地延期復(fù)工，民工延期返程，都會導(dǎo)致寫字樓項(xiàng)目入市量的延遲。另外，由于疫情所帶來的各行業(yè)增速放緩，投資方和業(yè)主方也會適時(shí)做出調(diào)整：“往年的預(yù)計(jì)量和最終實(shí)際上市量基本會有30%的浮動，但今年的差距顯然會更大?！?
不過，北京寫字樓新增量的減少，對于市場而言，或許能夠起到緩沖作用。2019年四季度的數(shù)據(jù)顯示，全市甲級平均寫字樓空置率為13.5%，平均租金環(huán)比下降1.5%，同比下降4.4%，為近8年來的最大降幅。
受到疫情的影響，今年北京甲級寫字樓的凈吸納量將會承壓。魏東認(rèn)為，新增供應(yīng)量的減少，能夠緩解北京寫字樓空置率的下行壓力。
“根據(jù)早前的測算，2020年是近年北京寫字樓新增供應(yīng)量最大的一年，但到了2021年，上市量預(yù)計(jì)僅有30萬方?，F(xiàn)在2020年的新增量延期，對于未來兩年迅速下滑的市場供應(yīng)來說，起到平衡作用。”魏東表示。
疫情的廣泛影響，使得不少機(jī)構(gòu)參照2003年非典期間的行業(yè)數(shù)據(jù)，對未來可能造成的市場行情進(jìn)行預(yù)判。
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2003年2-3季度北京甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降3%和4%，全年租金水平僅同比下降6%，到了2004年北京甲寫平均租金錄得既同比出現(xiàn)11.2%的增長。但全市租賃活躍度大幅下降，2003年甲寫凈吸納量僅4.7萬平方米，僅為上年同期的37%，是2004年的24%。
2019年的數(shù)據(jù)顯示，北京全市甲級寫字樓租金成本已經(jīng)達(dá)到21.6億元，是2003年的21倍。雖然市場有更龐大的體量和更強(qiáng)的抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，但考慮到2019年即存在經(jīng)濟(jì)下行壓力帶來的市場波動，因此需要各方面調(diào)整應(yīng)對措施分配疫情成本。
不過到目前為止，相較于商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)的眾多減租情況，仲量聯(lián)行針對北京寫字樓業(yè)主的調(diào)查顯示，僅有23%的業(yè)主表示，盡管業(yè)主已經(jīng)進(jìn)一步下調(diào)對自身項(xiàng)目2020年租金和項(xiàng)目表現(xiàn)的預(yù)期，并對項(xiàng)目做出調(diào)整或計(jì)劃制定更為靈活的租賃策略，但仍有61%的受訪業(yè)主表示，目前不考慮對現(xiàn)有租戶給予租金的補(bǔ)貼或減免。
報(bào)告認(rèn)為，在2019年北京甲寫租賃成交中，承租面積小于1000平方米的中、小型企業(yè)占比超過50%，是辦公樓需求的主要來源。而隨著中小企業(yè)面臨著因經(jīng)營活動停滯出現(xiàn)的現(xiàn)金流壓力，尤其需要針對中小微企業(yè)的定向扶持政策。
值得注意的是，盡管受疫情影響的行業(yè)廣泛，但也有一些行業(yè)表現(xiàn)出活力。戴德梁行報(bào)告顯示，醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備，線上游戲、遠(yuǎn)程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快速發(fā)展,從而引發(fā)其擴(kuò)租或新租的辦公租賃需求。
“從復(fù)工之后，很多企業(yè)仍然選擇居家辦公的情況來看，一些‘云辦公’的軟件的使用率得到大幅提高?！蔽簴|表示，例如遠(yuǎn)程醫(yī)療、在線問診、在線教育等在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，因?yàn)槿藗兤毡榈母綦x而出現(xiàn)實(shí)際受益，不排除這些企業(yè)在疫情結(jié)束后，有擴(kuò)租需求。包括電商在內(nèi)，現(xiàn)在“被迫”擴(kuò)展到了老年用戶群體：“就商業(yè)形態(tài)而言，社區(qū)商業(yè)、新零售等等，滿足‘最后一公里’社群需要的業(yè)態(tài)，也在這一輪疫情中，展現(xiàn)出較大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力?！?
