疫情之下，房企正處于融資窗口期？
受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)銷售慘淡的現(xiàn)實已被接受，房企的現(xiàn)金流正面臨著巨大壓力。不過，疫情之下松動的金融環(huán)境，也讓房企開年再次迎來融資潮。
2月20日，包括正榮地產(chǎn)、華南城、當代置業(yè)、合生創(chuàng)展集團等多家房企宣布發(fā)行美元債，合計融資額11.25億美元(合約人民幣79億元)。除了上述四家房企，瑞安房地產(chǎn)擬贖回兩筆共10億美元優(yōu)先票據(jù)，并發(fā)行一筆新票據(jù)；綠景中國則擬就今年到期的4億美元票據(jù)交換要約，并發(fā)行新票據(jù)。
而近日，金地集團、碧桂園、龍光控股金額分別為110億元、85.38億元、30億元的公開發(fā)行公司債券雙雙獲得上交所受理。同時，富力地產(chǎn)70億元的私募公司債也已更新為“已受理”。
為了應(yīng)對疫情帶來的不確定因素及償還到期債務(wù)，目前房企正采取積極的行動發(fā)債融資。
根據(jù)同策研究院近日發(fā)布的研報顯示，1月受監(jiān)測的40家典型上市房企境外融資總額攀升至1204.89億元，環(huán)比上漲57.7%。報告指出，1月房企境外融資環(huán)比大增，其中債券融資大幅增加，帶動融資總額達到近兩年最高值，股權(quán)融資雖有所回落，仍為近兩年較高水平。
市場普遍認為，疫情之下，政府方面出臺了很多積極扶持的政策，融資門檻也正相應(yīng)降低，房企應(yīng)搶抓機會，盡快發(fā)債融資以減輕現(xiàn)金流壓力。
金融環(huán)境積極，房企看到擴“融”希望
2月19日，人民銀行發(fā)布的《2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出了下一階段主要政策思路：科學(xué)穩(wěn)健把握逆周期調(diào)節(jié)力度，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，守正創(chuàng)新、勇于擔當，妥善應(yīng)對經(jīng)濟短期下行壓力?？梢?，逆周期調(diào)節(jié)是當前貨幣政策主基調(diào)，未來貨幣政策將維持穩(wěn)健略寬松的基調(diào)。
2月15日，證監(jiān)會發(fā)布文件，將主板(中小板)、創(chuàng)業(yè)板非公開發(fā)行股票發(fā)行對象數(shù)量上限由10名和5名，統(tǒng)一調(diào)整為35名，支持上市公司引入戰(zhàn)略投資者。
2月3日開市至今，央行已投放流動性達3萬億元左右來穩(wěn)定市場預(yù)期，提振市場信心。
此前，人民銀行等五部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，重點加大貨幣信貸支持力度，保持流動性合理充裕，進一步強化金融對疫情防控工作的支持，維護經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展大局。
疫情之下，政策已釋放積極信號，資本市場流動性變好。
與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)仍受金融機構(gòu)青睞。從投資機構(gòu)來看，房地產(chǎn)行業(yè)投資收益較高、壞賬較少，風(fēng)險更低，可以被視作一種不錯的投資標的。從資本市場來看，疫情爆發(fā)期利空股市利好債市，資金具有更高的意愿向債務(wù)市場流動。
因此，無論是從政策環(huán)境層面、金融機構(gòu)動力還是市場需求來看，房企目前發(fā)債融資均是一個較好時機。
政策為房企發(fā)行“抗疫債”提供相關(guān)支持
疫情當前，為提供“戰(zhàn)疫”資金保障，監(jiān)管部門給“抗疫債”開辟了“綠色通道”。雖然目前疫情主題的債券主要是在金融、交運、醫(yī)藥、文旅、餐飲等行業(yè)密集發(fā)行，不過也有個別房企成功獲批發(fā)行“抗疫債”。
“抗疫債”最顯著的特點是審批快、利率低。華南一家房企的財務(wù)部人士表示，類似于國資背景或者信用資質(zhì)不錯的房企所發(fā)行債券只要用途與疫情防控類相關(guān)，基本兩三天內(nèi)就能獲批，而且能獲得低于同類型產(chǎn)品的發(fā)行利率。
已發(fā)行或擬發(fā)行的3只房企“抗疫債”中，全部債券的募資用途都涉及到疫情防控，且占比相對可觀。中南建設(shè)擬發(fā)行的17億公司債，用于支持疫情防護防控相關(guān)業(yè)務(wù)不低于10%；華發(fā)集團發(fā)行的10億元疫情防控債中，5億元用于“補充因捐助疫區(qū)等原因而支出的流動資金以及補充受疫情影響的商貿(mào)板塊的流動資金需求”，5億元用于償還超短期融資券。南山開發(fā)的疫情防控占比高達67%，擬使用2億元用于補充下屬子公司疫情防控的流動資金。
整體而言，雖然目前房企發(fā)行疫情防控債的比例相對較低，但滿足一定條件的房企仍有一定的申請機會。“抗疫債”票面利率定價較低，對于企業(yè)而言，能降低融資成本，緩解短期償債壓力。
公司債審批通過速度明顯加快
為應(yīng)對疫情，國內(nèi)融資渠道近期也有明顯松動的跡象。
Wind數(shù)據(jù)顯示，融僑集團35億元額度的小公募已于2月12日獲上交所通過，其從“反饋意見回復(fù)審查”到“已通過發(fā)審會”前后僅耗時5天。而對比2019年，像碧桂園等不少龍頭房企實現(xiàn)從“反饋意見回復(fù)審查”到“已通過發(fā)審會”前后耗時大概兩個月。
中房網(wǎng)(www.fangchan.com)梳理發(fā)現(xiàn)，在近一個月的時間內(nèi)，上交所、深交所累計的7筆受理房企發(fā)債申請中，4筆均在2月11日、12日兩日內(nèi)獲得受理，近期房企債券受理速度明顯加快。
另據(jù)上交所披露數(shù)據(jù)，在近段時間，金地集團、碧桂園、龍光控股3筆金額分別為110億元、85.38億元、30億元的公開發(fā)行公司債券雙雙獲得上交所受理，同時受理的還有富力地產(chǎn)70億元的私募公司債，此外，已經(jīng)被受理的龍湖、融僑小公募債，最新狀態(tài)也變更為“已回復(fù)交易所意見”。
克而瑞研究中心總經(jīng)理林波表示，未來隨著這些債券的注冊完成，在短期內(nèi)可對因疫情影響的融資進行快速補充。
值得一提的是，據(jù)傳非標融資有放松跡象，資管新規(guī)過渡期或?qū)娱L。據(jù)中國人民銀行副行長潘功勝在2月7日發(fā)布會上的表示，目前人民銀行正在同銀保監(jiān)會做一些技術(shù)上的評估。可見，資管新規(guī)過渡期延長確實是有可能的。
此外，配股籌資也或得到更多關(guān)注。自1月9日融創(chuàng)宣布配股籌資70億港元、計劃用于一般營運資金，緊接著新城控股、世茂房地產(chǎn)多家在港上市房企宣布配股。
根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，1月份港股上市房企通過海外配股方式進行融資，總金額為89.77億元，占比7.45%，環(huán)比下滑22.95%。
對此林波指出，在房企償債壓力整體較大的背景下，部分房企通過港股市場的配股方式籌集資金以緩解部分資金壓力，配股也成為上市港股房企融資的重要渠道之一。
融資窗口是否已打開？
疫情之下，市場資金面已開始松動，但融資窗口是否已經(jīng)打開，業(yè)內(nèi)仍持謹慎的態(tài)度。同時，央行近期也接連發(fā)聲，“房住不炒”仍然是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向。
交銀國際董事總經(jīng)理兼首席策略師洪灝表示，近年持續(xù)調(diào)控才使得地產(chǎn)融資實現(xiàn)占比基本穩(wěn)定。未來，地產(chǎn)債務(wù)總量放大的可能性不大，更多是聚集助力房企債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，以降財務(wù)杠桿。
第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理、投資部主管吳睿也表示，目前，主要是對房企進行一些邊緣性金融支持，融資窗口并沒有打開。不少房企預(yù)期今年銷售目標很難實現(xiàn)，所以會持續(xù)尋求豐富融資渠道，以借新還舊。
盡管融資窗口并沒有打開，但現(xiàn)階段無論是境外和境內(nèi)都有一輪發(fā)債融資機會，目前來看融資調(diào)控周期越來越短，房企應(yīng)抓住機會，盡快發(fā)債融資以減輕現(xiàn)金流壓力。
多家機構(gòu)均認為，房企資金需求一直都在，只是由于今年受疫情影響復(fù)工推遲。隨著房企陸續(xù)復(fù)工，整體融資環(huán)境向好，預(yù)計3月份融資金額會逐步回升，但資金緊張的企業(yè)依然存在高風(fēng)險。
另一方面，自2月中旬以來，多地出現(xiàn)了“定向?qū)捤伞钡姆康禺a(chǎn)政策。不過中金公司研報指出，不應(yīng)過度解讀多地幫扶措施對房地產(chǎn)的影響。一季度整體銷售、新開工以及土地成交等增速，大概率會出現(xiàn)較大幅度的下行，這直接會導(dǎo)致行業(yè)和企業(yè)銷售回款、投資支出均下行，軋差后對單個房企凈內(nèi)部現(xiàn)金流影響尚未可知。
“資金鏈本緊張、償債壓力大、一季度到期債務(wù)高、嚴重依賴存貨去化的企業(yè)，依然面臨很大風(fēng)險，疫情對銷售的制約，反而可能增加融資難度，抬高資金鏈風(fēng)險?！敝薪鹱C券指出。
