空置率攀升、租金下調(diào) 一季度北京甲級(jí)寫字樓“遇冷”
受新冠肺炎疫情影響，一季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)冰凍。４月８日，高力國(guó)際發(fā)布報(bào)告顯示，今年一季度，北京甲級(jí)寫字樓空置率同比上漲5.9%；租金同比下降2.5%。同時(shí)，由于退租及合約到期影響，北京甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)負(fù)凈吸納量。
對(duì)此，高力分析人士認(rèn)為，二季度市場(chǎng)會(huì)有復(fù)蘇跡象。但作為供應(yīng)高峰的2020年，整體空置水平會(huì)持續(xù)攀升，建議寫字樓業(yè)主調(diào)整租賃策略保證出租率。
空置率同比上漲5.9%，租金同比下降2.5%
高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量達(dá)到創(chuàng)歷史紀(jì)錄的-8.1萬平方米，這也是北京市場(chǎng)第一次出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)季度的負(fù)凈吸納量。
僅從數(shù)字變化來看，大量負(fù)凈吸納量意味著企業(yè)開始出現(xiàn)從甲級(jí)寫字樓向乙級(jí)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)搬遷的跡象，同時(shí)還包含了由于成本因素退租或正常合約到期而新出現(xiàn)的空置面積。
對(duì)于出現(xiàn)的負(fù)凈吸納量結(jié)果，高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示,在市場(chǎng)新租活動(dòng)被凍結(jié)，部分租戶租約正常到期，以及成本成為企業(yè)重要考量等因素的作用下，一季度凈吸納量的數(shù)據(jù)也反映出與宏觀經(jīng)濟(jì)相同的走勢(shì)。
不過，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，疫情對(duì)于北京寫字樓租賃市場(chǎng)沒有決定性影響，其影響更多是體現(xiàn)市場(chǎng)參與者的活躍度和市場(chǎng)節(jié)奏變化。在正常的市場(chǎng)環(huán)境下，新增空置面積會(huì)在很大程度上被新租面積所抵消，但當(dāng)前市場(chǎng)狀態(tài)下，這部分本應(yīng)通過正常租賃交易所去化的面積卻無法被需求所吸納。
高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，雖然今年一季度北京甲級(jí)寫字樓無新增供應(yīng)量，但市場(chǎng)需求受到抑制，導(dǎo)致空置率環(huán)比提升0.8%，同比上漲5.9%，達(dá)到16.7%。
一季度由于空置率逐步走高，全市甲級(jí)寫字樓租金水平也處于下調(diào)通道，全市平均租金同比下降2.5%至每月每平方米373元。長(zhǎng)期價(jià)格堅(jiān)挺的金融街和中關(guān)村也出現(xiàn)松動(dòng)，租金環(huán)比分別下調(diào)1.4%和3.1%。整體市場(chǎng)環(huán)境依然更有利于租戶。
二季度市場(chǎng)會(huì)有復(fù)蘇跡象，建議關(guān)注出租率
由于租金下調(diào)，空置率上升，對(duì)于租戶來講已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)減負(fù)提升辦公品質(zhì)的機(jī)會(huì)窗口，同時(shí)，也讓很多企業(yè)重新審視辦公策略，進(jìn)一步提高辦公效率。
對(duì)此，嚴(yán)區(qū)海建議寫字樓業(yè)主對(duì)于目前的市場(chǎng)情況應(yīng)該積極調(diào)整租賃策略，更靈活地通過多種方式留住老客戶，拿下新客戶，在這個(gè)時(shí)期保持出租率更為重要。
對(duì)于2020年的寫字樓市場(chǎng)，高力國(guó)際華北區(qū)研究部陸明認(rèn)為，北京市場(chǎng)的核心問題依然是高供應(yīng)量推高空置率。2020年依然是供應(yīng)高峰年，整體空置水平會(huì)持續(xù)攀升，有可能會(huì)進(jìn)一步突破20%。不過，疫情延緩了很多在建項(xiàng)目的工程進(jìn)度，這從一定程度上減輕了市場(chǎng)的供給壓力。隨著疫情的逐步緩解，預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)在二季度出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇跡象。
可以看到，自3月下旬以來，投資者已逐步恢復(fù)活躍度，在北京市場(chǎng)尋找投資機(jī)會(huì)。其關(guān)注重點(diǎn)仍將是寫字樓市場(chǎng)，除了城市更新類項(xiàng)目外，具有現(xiàn)金流的持有型物業(yè)亦成為投資人關(guān)注的類型。
此外，從一季度來看，北京共錄得3筆大宗交易成交，分別是綜合體、酒店及寫字樓。最大的交易是位于朝陽區(qū)的LG雙子塔，該項(xiàng)目自去年下半年入市后“花落誰家”一直是投資界熱議的話題，最終新加坡主權(quán)基金GIC以11億美元將其收購(gòu)，占一季度總成交額的92%。
對(duì)于未來的市場(chǎng)，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理汪蓓表示，房地產(chǎn)投資需求長(zhǎng)期存在，疫情只會(huì)影響市場(chǎng)投資節(jié)奏，國(guó)內(nèi)一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將成為內(nèi)外資本抗周期下的最佳防守工具。但由于國(guó)際間差旅限制等因素，外資決策流程將相對(duì)慢于內(nèi)資投資人。
