買房找大中介還是小中介，你的答案是什么？
大城市的房?jī)r(jià)越來越高，二手房的中介費(fèi)也跟著水漲船高。
中介公司有大有小，中介費(fèi)也高低不同。
選大中介還是選小中介？這是很多買房人都會(huì)糾結(jié)的選擇題。
我的朋友老張也是。
最近一個(gè)多月時(shí)間，老張的每個(gè)周末不是在看房就是在去看房的路上。經(jīng)過海量挑選之后，他在鏈家看中了一套110多平的精裝三居室，砍價(jià)到598萬，還算如意。當(dāng)他正準(zhǔn)備約客戶簽合同的時(shí)候，出了個(gè)小插曲。另一家中介打來電話，暗示他在自己這里買，中介費(fèi)可以便宜很多。
老張有些糾結(jié)，掙錢不容易，能省點(diǎn)錢當(dāng)然好。但是對(duì)方的公司比較小，經(jīng)紀(jì)人一直極力慫恿他跳單，各種話術(shù)感覺也不是特別靠譜。他又找了幾個(gè)朋友咨詢,沒想到大家意見一邊倒，基本上都讓他選大品牌。理由大同小異，“買房子是大錢，二手房流程很復(fù)雜，別圖小便宜，得找信得過的，你省的那點(diǎn)錢將來可能都不夠你鬧心的”。
老張最終聽取了朋友的建議，沒有“跳單”。如今合同已簽，正一步一步的走后續(xù)的流程。
老張的經(jīng)歷，大多數(shù)買房的中國(guó)人都經(jīng)歷過。
無意間看到最近某知名房產(chǎn)博主在微博上發(fā)起的一個(gè)投票：在北京買房，是選小中介，省錢呢？還是選大中介，省心？有7391人參與了投票，其中4213人選擇了后者，鏈家的票數(shù)遙遙領(lǐng)先，占比近60%。
這個(gè)結(jié)果讓博主本人都很吃驚。他說，“這個(gè)投票，出乎我的意料，真的！”
老張的經(jīng)歷和這條微博，讓我也產(chǎn)生了好奇心，于是試著分析一下這背后的原因：“買房”作為大多數(shù)人一生可能僅消費(fèi)一兩次的“貴重”商品，哪些因素影響了他們的“購(gòu)物”決策？
當(dāng)人們挑選中介時(shí)，為什么大多數(shù)人會(huì)傾向于選擇像鏈家這樣的大品牌？大品牌中介和小品牌中介究竟差別在哪里？
大中介與小中介
先從中介費(fèi)說起。目前國(guó)內(nèi)的中介費(fèi)大概分為三個(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)是像鏈家這樣的頭部品牌，中介費(fèi)相對(duì)比較規(guī)范透明，在北京大約是房子總價(jià)的2.5%-2.7%之間；第二梯隊(duì)是規(guī)模稍微小一些的連鎖中介，中介費(fèi)報(bào)的和鏈家類似，但商量余地比較大，最終差不多可以簽到2%左右；再往下就是不知名的小中介，這類收費(fèi)就比較低，大約在1%-1.5%左右，甚至更低。
大公司的中介費(fèi)的確高，但是透明“全包”價(jià)。但小中介就不一定了，我親戚去年買房就親身經(jīng)歷過,可能會(huì)被收取“過戶服務(wù)費(fèi)”、“金融服務(wù)費(fèi)”等各種名目的費(fèi)用，最后折合下來的總費(fèi)用也并沒有優(yōu)惠太多?！盀槭裁床灰婚_始說清楚”，這是我親戚最不滿的地方。
除了一價(jià)全包和分項(xiàng)計(jì)價(jià)的差異外，大中介和小中介還有一些比較明顯的差異。
一、房源質(zhì)量
對(duì)于買房者來說，房源的數(shù)量和質(zhì)量非常重要，一個(gè)要有的選，一個(gè)要選的好。大中介比小中介房源多，這個(gè)很容易理解，有了足夠的量，才能從中選到自己滿意的。
而房源質(zhì)量是什么？最直觀的是在網(wǎng)上中介所發(fā)布房源信息的真實(shí)性，一些看起來很美、低價(jià)優(yōu)質(zhì)的假房源會(huì)影響我們的判斷、增加我們的篩選和判斷成本，讓我們可能錯(cuò)過那些看起來沒那么便宜的好房子，
發(fā)布假房源來吸引客戶正是中小中介的常見套路。那么虛假房源現(xiàn)象到底有多嚴(yán)重？前不久南都民調(diào)中心發(fā)布了《2020互聯(lián)網(wǎng)“虛假房源”調(diào)查報(bào)告》，整篇報(bào)告不少信息可謂“觸目驚心”，有六成受訪者都遇到過假房源。
報(bào)告中,房源信息不實(shí)的情況主要表現(xiàn)在四個(gè)方面。一是掛出不存在的房源；二是展示的圖片非常模糊或過度美化；三是將已售或已出租房源信息冒充待售房源；另外還有戶型、朝向、樓層、樓齡、配套設(shè)施、房屋產(chǎn)權(quán)、虛假低價(jià)等套路。
為什么中介要發(fā)布假房源，一方面是可以吸引客戶，另一方面對(duì)于中介公司來說，要能實(shí)現(xiàn)真房源也并非易事。既取決于中介公司的經(jīng)營(yíng)理念，主觀意愿上是否規(guī)定不允許發(fā)假房源。但更為重要的是，自己是否有足夠的能力杜絕假房源。換個(gè)角度說，自己旗下的經(jīng)紀(jì)人發(fā)布了一條房源，公司是否有足夠的數(shù)據(jù)和技術(shù)能力，有足夠完善的規(guī)則去判斷房源的真實(shí)性，并對(duì)發(fā)布假房源的行為進(jìn)行懲罰？
以中介公司里高舉“真房源”大旗的鏈家為例，長(zhǎng)期有“假一賠百”的承諾讓消費(fèi)者參與糾錯(cuò)，又花費(fèi)數(shù)億、用了數(shù)年打造“樓盤字典”數(shù)據(jù)庫(kù)，這才讓真房源從口號(hào)變成了現(xiàn)實(shí)。
可以看出，要想做到真房源是一項(xiàng)耗時(shí)耗力耗錢的工作，在短期內(nèi)不可能直接看到經(jīng)濟(jì)收益，對(duì)小型中介公司來說，可能是件“不可能完成的任務(wù)”。
二、經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)
如果說“真房源”的解決依靠的是經(jīng)紀(jì)品牌的價(jià)值觀、規(guī)則和底層數(shù)據(jù)庫(kù)的搭建能力，“好房源”的解決就是一個(gè)更加復(fù)雜的問題。
這里面有資源獲取的因素，但更多的是人的因素，對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)能力和綜合素質(zhì)有較高要求，能不能根據(jù)客戶需求匹配到最優(yōu)質(zhì)的房源，甚至挖掘客戶自己都未明晰的一些潛在需求，并根據(jù)市場(chǎng)的走勢(shì)建議合理的出手時(shí)間？
在這一點(diǎn)上，好的經(jīng)紀(jì)人和差的經(jīng)紀(jì)人所帶來的價(jià)值差異很大。差的經(jīng)紀(jì)人眼里只有成交后拿傭金，什么動(dòng)作可以快速成單他們做什么，什么話利于快速成單他們說什么。這在一些浸淫行業(yè)多年、職業(yè)操守不高的“老油條”身上體現(xiàn)的特別明顯，你不能說他們沒有專業(yè)，但更多的是話術(shù)和套路。好的經(jīng)紀(jì)人會(huì)更在意職業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，更在意外界對(duì)自己的職業(yè)評(píng)價(jià)，所以也更愿意站在客戶視角去思考問題和解決問題。這樣的經(jīng)紀(jì)人在人情世故上可能比不了“老油條”，但更愿意拿專業(yè)和數(shù)據(jù)說話，在買房這個(gè)事兒上，會(huì)給買房者帶來更大的幫助。從我本人的風(fēng)格喜好來說，我更愿意選擇“嘴笨點(diǎn)兒”但專業(yè)性強(qiáng)點(diǎn)的經(jīng)紀(jì)人。
從概率論上來說，學(xué)歷相對(duì)較高（比如受過正規(guī)高等教育的大專及以上）的經(jīng)紀(jì)人，成為好經(jīng)紀(jì)人的可能性更高。因?yàn)樗麄冏叱鲂ｉT，進(jìn)入了一個(gè)門檻低、外界評(píng)價(jià)不高的行業(yè)，更希望能夠靠自己的努力，來證明自己，打破身邊人的偏見。
在人這個(gè)層面上，大中介和中小中介的差距很大。行業(yè)里，學(xué)歷相對(duì)高的經(jīng)紀(jì)人會(huì)集中在品牌形象好、實(shí)力雄厚、內(nèi)部文化氛圍好的頭部企業(yè)，比如最近因?yàn)閺?fù)旦碩士等高學(xué)歷經(jīng)紀(jì)人而刷屏的鏈家。
最后，再來聊聊安全的問題。
買房子不是買罐可樂，基本買定離手，不會(huì)有特別復(fù)雜的問題產(chǎn)生。在二手房領(lǐng)域，流程復(fù)雜周期長(zhǎng)，房屋交易過程中的信息不對(duì)稱特別嚴(yán)重，普通消費(fèi)者基本沒有核實(shí)信息真假的能力。即便是中介方，也不可能對(duì)業(yè)主方面的情況，特別是不利于房屋銷售的信息，做到百分之百的完全了解。絕大多數(shù)的中國(guó)家庭，買房都是人生最重大的決策之一，任何小概率的意外都難以承受。
用百度搜索“二手房安全”，可以找到1300多萬條相關(guān)結(jié)果，涉及債務(wù)、產(chǎn)權(quán)年限糾紛、稅費(fèi)承擔(dān)、解抵押、原房主隱瞞房屋瑕疵等眾多問題。去年11月，北京三中院關(guān)于涉二手房買賣合同糾紛類案件審理情況通報(bào)顯示，近5年三中院審理房屋買賣合同糾紛二審案件3364余起，2017年之后，案件量逐年增加。
因此，如何保障房產(chǎn)交易安全，并有能力為消費(fèi)者做好售后保障非常重要。在選擇中介公司的時(shí)候，除了房源、經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)之外，必須重點(diǎn)考量這個(gè)中介公司的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，以及解決客訴的能力。在這一領(lǐng)域，毫無疑問，大型中介公司占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
從制度流程來看，大型中介公司整個(gè)制度流程比較完善，不管是前期的準(zhǔn)備，還是中間房產(chǎn)交易過程的各種手續(xù)、繳納稅費(fèi)等，到后期的售后，都是有專人負(fù)責(zé)，就算事后產(chǎn)生房產(chǎn)糾紛或者在整個(gè)交易過程中有什么不滿意的地方，都可以找他們的客服部門投訴，大多數(shù)情況大中介都能夠解決。
從企業(yè)實(shí)力來看，如果萬一在過程中出了什么問題，大型中介公司也更有能力為消費(fèi)者進(jìn)行兜底保障。我特意上網(wǎng)搜了一下，北京的麥田有“七星保障”、我愛我家也有自己的服務(wù)承諾，一直主打安全牌的鏈家就更多了，有十多項(xiàng)安心服務(wù)承諾。據(jù)鏈家自己對(duì)外公布的數(shù)據(jù)看，自2013年推出服務(wù)承諾以來，累計(jì)賠墊付的金額已經(jīng)突破19億元，其中最大額的一筆賠墊付金額達(dá)到了1270萬元。像這種規(guī)模的墊賠付，小型的中介公司根本無力承受。
以“信任”之名
當(dāng)然，既然小中介大量存在，自然也有自己的生存之道，比如會(huì)幫客戶省一些中介費(fèi)，比如內(nèi)部的管理沒那么嚴(yán)格，有一些灰度地帶的事情可以幫客戶去辦。還有一些小中介在社區(qū)經(jīng)營(yíng)多年，就守著這個(gè)社區(qū)深耕，也會(huì)有不錯(cuò)的口碑。
但總體而言，如果讓我選擇，我也會(huì)和前面那個(gè)投票中的大多數(shù)人一樣。畢竟買房是重決策，歸根結(jié)底是要買的“安心、省心”。
但越大的品牌責(zé)任就越大，就越要少犯錯(cuò)，不辜負(fù)消費(fèi)者的期待，甚至要站在消費(fèi)者的立場(chǎng)上，去進(jìn)行服務(wù)的升級(jí)和創(chuàng)新，給消費(fèi)者帶來更便捷、更高效、更好的體驗(yàn)，讓房屋買賣這個(gè)復(fù)雜痛苦的事兒變得簡(jiǎn)單舒心。
在這里，我也想給這些大品牌們嘮叨幾句。從品牌的發(fā)展規(guī)律來說，大品牌之所以大，并不單純是靠營(yíng)銷、廣告推出來的，至少在很少打廣告的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，肯定不是。房產(chǎn)中介是個(gè)服務(wù)行業(yè)，對(duì)品牌的認(rèn)可實(shí)際來自于好體驗(yàn)的聚合，進(jìn)而形成口碑效應(yīng)。
說到底，其實(shí)就一句話，一定要讓消費(fèi)者感覺你是真誠(chéng)的，你是先利他再利己的，讓消費(fèi)者信任你。品牌必須依靠這樣的信任度，才能贏得消費(fèi)者的選擇。如果只把消費(fèi)者當(dāng)韭菜，那消費(fèi)者也會(huì)毫不猶豫地把你當(dāng)炮灰。
這是做事方式的不同，也是兩種商業(yè)價(jià)值觀的碰撞。
品牌塑造信任，信任又反哺品牌。
盡管中國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)仍然存在諸多不足，但客觀的來說，和幾年前相比，這個(gè)行業(yè)整體是在進(jìn)步，信任度在變高。無論是人的素質(zhì)，店面的美觀度，還是互聯(lián)化的體驗(yàn)，還有服務(wù)的安全感，這一定程度上也得益于鏈家等行業(yè)頭部品牌的推動(dòng)作用。而他們也獲得了這份信任的市場(chǎng)“分紅”——被大多數(shù)消費(fèi)者選擇。
如同彼得·德魯克所說，企業(yè)的本質(zhì)就是創(chuàng)造客戶。誰和客戶離的越近，更被信任，更加心連心，誰就能贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。
