深圳寫字樓報(bào)價(jià)普降30% 空置率居一線城市之首
中介李興安（化名）開著車載著客戶駛向深圳羅湖片區(qū)寫字樓的帶看路上，途徑華強(qiáng)北商圈，與同車的同事討論起近期友人做起美容生意“發(fā)家致富”的故事，欲嘗試分一杯羹?！皩懽謽亲赓U業(yè)務(wù)今年比以往難了很多，我現(xiàn)在已經(jīng)不敢談理想了?！崩钆d安對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者說道。
為能擁有更多個(gè)人時(shí)間，李興安從住宅中介變成了寫字樓中介，但今年以來受疫情影響，深圳寫字樓空置率上升，租金也同步下滑。雙重壓力下，也出現(xiàn)了二房東退租“跑路”的現(xiàn)象。
記者近日走訪福田中心區(qū)、車公廟、南山（包含前海桂灣片區(qū)）、羅湖多個(gè)寫字樓片區(qū)發(fā)現(xiàn)，房源報(bào)價(jià)普遍較去年下降30%，且還有議價(jià)空間，更有不少寫字樓推出“特價(jià)房”，免租期也能拉長(zhǎng)至1個(gè)月。
有中介稱收入下降近五成
穿過地下美食街來到車公廟地鐵站C出口，映入眼簾的便是一幢幢寫字樓大廈，這是深圳相對(duì)成熟的寫字樓片區(qū)。5月13日，記者走訪當(dāng)天，有不少行人來來往往，車流不斷。
中介張誠(chéng)（化名）向記者介紹，創(chuàng)建大廈的寫字樓房源目前報(bào)價(jià)水平為110元～120元/平方米/月，而去年報(bào)價(jià)為180元/平方米/月。記者走訪的一處11樓場(chǎng)地報(bào)價(jià)為108元/平方米/月，總面積為380平方米，原價(jià)房東表示還有議價(jià)空間，地毯可免費(fèi)換，墻也能免費(fèi)刷，免租期最長(zhǎng)可以給半個(gè)月。另一處報(bào)價(jià)130元/平方米/月的27樓房源，房東表示可以給配家具。
記者隨后來到車公廟片區(qū)的綠景NEO大廈，張誠(chéng)帶看了一套165平方米的房源，使用率達(dá)72%，報(bào)價(jià)145元/平方米/月，總價(jià)為2.4萬(wàn)元，去年總價(jià)則為2.4萬(wàn)～2.8萬(wàn)元。記者留意到，該房源還掛著上家公司的招牌，桌上也放著一些辦公用品。張誠(chéng)稱，這個(gè)房源剛空出來不久，同時(shí)二房東也“跑路”了。“因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，二房東連押金都不要了直接退租，手續(xù)辦完了就把房源退給業(yè)主。不過一般二房東退租的時(shí)候房源里也沒有住戶，所以不會(huì)影響到租戶?！?
靠近下沙地鐵站的萬(wàn)科濱海云中心寫字樓也在進(jìn)行降價(jià)促銷。張誠(chéng)表示，去年下半年該寫字樓的報(bào)價(jià)區(qū)間為240元～260元/平方米/月。走訪當(dāng)天，房東對(duì)一套222平方米的房源報(bào)價(jià)180元/平方米/月，免租期7天，如果當(dāng)天能定下來，房東愿意將免租期再拉長(zhǎng)10天。“以180元的價(jià)格租出去其實(shí)我們也虧了將近50元，但最近行情不好，能租出一套是一套?！狈繓|如是說。只不過，張誠(chéng)提醒記者，報(bào)價(jià)180元還有議價(jià)空間，最終談下來的成交價(jià)還能再少10多元。
與車公廟為鄰的另一寫字樓片區(qū)是福田中心區(qū)，這里的房源報(bào)價(jià)比車公廟片區(qū)稍高，區(qū)間為150元～160元/平方米/月，但也比此前下降了近30%。張誠(chéng)告訴記者，作為深圳地標(biāo)的平安金融中心現(xiàn)在報(bào)價(jià)也降至280元/平方米/月，其原本報(bào)價(jià)為400元/平方米/月，近段時(shí)間以來空置率也在上升。
值得一提的是，為促進(jìn)成交，不少寫字樓還推出了“99元/平方米/月特價(jià)房”吸引客戶。
張誠(chéng)給記者推薦了一套星河世紀(jì)328平方米的99元/平方米/月特價(jià)房源，而其此前報(bào)價(jià)為200元/平方米/月，也就是說該房源幾乎半價(jià)出租。卓越時(shí)代廣場(chǎng)也推出了99元/平方米/月特價(jià)房，面積為298平方米。
“以前在福田中心區(qū)要找2字頭以下的寫字樓很少，現(xiàn)在居然還有99元特價(jià)房，我們感覺這房子跟不要錢一樣。”李興安稱。
而在南山區(qū)，大沖商務(wù)中心則推出了“88元特價(jià)房”，且在總價(jià)方面還能優(yōu)惠。不過記者注意到，這些特價(jià)房通常為大戶型的空房出租。據(jù)房東介紹，大沖商務(wù)中心近期報(bào)價(jià)為100元～110/平方米/月，此前報(bào)價(jià)水平約在200元/平方米/月左右。
由于房東報(bào)價(jià)下滑，李興安告訴記者，近兩個(gè)月其團(tuán)隊(duì)人均收入僅有幾千元，按照以往正常水平，李興安每個(gè)月的工資在1.5萬(wàn)～2萬(wàn)元之間?！敖衲甑某山涣勘纫酝伲山唤痤~也低，以前同期的成交金額是現(xiàn)在的1.5倍左右?！崩钆d安如是說。
值得注意的是，在走訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)有不少招租房源為近期空置而來，房源門口有的還貼著鼠年的春節(jié)對(duì)聯(lián)、還有的房源內(nèi)部貼著“當(dāng)面少交流”“多通風(fēng)”“隔離室”此類疫情防控期間提示語(yǔ)。在羅湖一個(gè)招租的寫字樓房源中，還留著上個(gè)租戶的辦公電腦，文檔資料也都還放于桌面。
疫情沖擊疊加供求上升
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度深圳寫字樓空置率24.6%，環(huán)比上升2.6個(gè)百分點(diǎn)，居四大一線城市之首。同期，上海、北京、廣州寫字樓空置率分別為21%、13.8%、5.2%。
在走訪中，兩名中介及相關(guān)房東均對(duì)記者表示近段時(shí)間以來，寫字樓租賃行情受疫情影響下挫，除了直接搬走的租戶，還有“以小換大”的租戶。記者在走訪位于卓越前海壹號(hào)的一處房源時(shí)，原先租戶還在房源中辦公。據(jù)租賃公司中介介紹，租戶主要從事對(duì)外經(jīng)貿(mào)，目前公司僅剩下幾個(gè)人，要從大的辦公室搬至另一個(gè)小的場(chǎng)地進(jìn)行辦公。
事實(shí)上，除了受疫情影響，今年一季度深圳南山區(qū)有3座甲級(jí)寫字樓投入使用，新增供應(yīng)30萬(wàn)平方米，將全市存量推升至582.4萬(wàn)平方米。第一太平戴維斯研究部報(bào)告指出，對(duì)于深圳2020年寫字樓市場(chǎng)的展望是供應(yīng)壓力促使租金下調(diào)且空置率攀升。截至2020年第一季度，深圳寫字樓市場(chǎng)總存量達(dá)738萬(wàn)平方米，11年內(nèi)擴(kuò)容4.5倍。
第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，2020年，深圳市新增供應(yīng)達(dá)134萬(wàn)平方米；未來5年新增供應(yīng)達(dá)507萬(wàn)平方米。
不過，高力國(guó)際在其報(bào)告中表示，2020年下半年寫字樓的需求將會(huì)逐步回暖，但租金在全年仍將面臨一定的下行壓力。對(duì)于租戶群體，當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境有利于其在原本租金較高的區(qū)域或?qū)懽謽侵蝎@得租金相對(duì)較低的優(yōu)惠條件。
高力國(guó)際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光表示，建議業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極地與租戶溝通并續(xù)約，以應(yīng)對(duì)未來市場(chǎng)中仍將存在的不確定性所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
值得注意的是，深圳近期亦出臺(tái)了“惠企16條”政策，減少企業(yè)即期負(fù)擔(dān)或支出超600億元，以求最大力度減輕疫情對(duì)企業(yè)的影響。政策包括給租用市屬、區(qū)屬國(guó)有企業(yè)持有物業(yè)的非國(guó)有企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和個(gè)體工商戶免除兩個(gè)月租金；對(duì)深圳中小企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金池的受益范圍和補(bǔ)償比例上限作了調(diào)整；疫情防控期間，政策性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保費(fèi)減免30%等。
在走訪過程中，卓越前海壹號(hào)租賃中介告訴記者，今年是企業(yè)入駐前?？上硎茏饨鹧a(bǔ)貼資格的最后一年。租金補(bǔ)貼根據(jù)企業(yè)類型分為三類，補(bǔ)貼幅度為30%～50%，今年的補(bǔ)貼幅度為20%～40%，此外還可以享受專項(xiàng)基金及稅收優(yōu)惠。對(duì)此，近期有不少企業(yè)進(jìn)行入駐，現(xiàn)在入住率約在65%～70%之間。
卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司方面對(duì)記者表示，租賃價(jià)格下跌、出租率降低等現(xiàn)象應(yīng)該都是出現(xiàn)在集團(tuán)旗下已出售的寫字樓物業(yè)身上。卓越集團(tuán)方面表示，由于招租計(jì)劃與抗風(fēng)險(xiǎn)能力的不同，容易造成個(gè)人業(yè)主手里的房源短期租金價(jià)格浮動(dòng)大、租戶品質(zhì)不穩(wěn)定、同樓棟內(nèi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)等情況。
與此同時(shí)，綠景（中國(guó)）地產(chǎn)投資有限公司（0095.HK）方面也對(duì)記者表示，出現(xiàn)二房東退租現(xiàn)象的寫字樓也是已出售給小業(yè)主的房源。疫情發(fā)生以來，公司也采取眾多措施支持旗下商業(yè)平臺(tái)租戶，助力其復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
“自4月20日以來，寫字樓租賃市場(chǎng)行情已開始有所好轉(zhuǎn)，做我們銷售這一行有50%是‘饑一頓飽一頓’的狀態(tài)，有20%是做得比較突出，剩下的30%就是勉強(qiáng)過得去的。不過我們都還在堅(jiān)持，截至目前，我們也沒有一個(gè)同事離職或轉(zhuǎn)崗。”李興安告訴記者。
