“商改租”或會改善寫字樓空置率
時間：2020/9/29
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“商改租”今年起，或成為一種趨勢。深圳的土地寸土寸金，但商業(yè)和寫字樓空置率居高不下，住房租賃需求卻急需增加，考慮到這個情況近日，深圳已開始允許既有的閑置商業(yè)辦公用房可改建租賃住房。
1月9日，《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項的通知》（征求意見稿）（以下簡稱《通知》）開始公開征求社會意見。《通知》針對部分商業(yè)辦公用房出現(xiàn)閑置，深圳迫切需要多渠道解決租賃住房的困境，提出將允許既有商業(yè)辦公用房改建成租賃住房，切實增加深圳的住房租賃市場有效供給，實現(xiàn)市民住有所居目標。數(shù)據(jù)顯示2019年深圳辦公樓空置率達22.04%。
深圳寫字樓空置率22.04%
“2016年國家啟動‘租購并舉’戰(zhàn)略后，就多次提出低效的商業(yè)辦公可改為租賃住房，剛過去的2019年12月，住建部等六部委也發(fā)文要求，要制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改造為租賃住房的政策。對于深圳而言，土地寸土寸金，但一邊是商業(yè)和寫字樓空置率居高不下，一邊卻是租賃需求嗷嗷待哺，空間資源錯配，需要糾偏。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2019年深圳寫字樓空置率同比上漲6.33個百分點至22.04%，寶安中心片區(qū)和前海合作區(qū)的空置率分別高達40%和70%。李宇嘉指出，高空置率下，源源不斷的供應(yīng)還在路上，目前，前海未來5年還有近400萬平方米寫字樓入市，占全市供應(yīng)量的43%，前海三大“地主”招商、中集和深國際，還有800萬平米潛在供應(yīng)要入市。
深圳市住建局指出，在深圳產(chǎn)業(yè)升級步伐不斷加快、互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)商業(yè)持續(xù)沖擊以及整體經(jīng)濟遭遇系列負面因素的影響下，既有商業(yè)辦公用房功能需隨產(chǎn)業(yè)升級進行調(diào)整，傳統(tǒng)工商業(yè)對空間的需求明顯下降，部分區(qū)域商業(yè)辦公出現(xiàn)閑置，原特區(qū)外商業(yè)辦公空置較明顯。此外，近年來城市更新工改M0（即產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，類似于商業(yè)辦公）持續(xù)推進，向市場供應(yīng)了大量的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，加上已有的總部基地、商務(wù)區(qū)規(guī)劃，全市商業(yè)辦公供應(yīng)量持續(xù)增長，可能加劇商業(yè)辦公用房閑置。對此，深圳市委市政府高度重視，要求根據(jù)國家試點工作要求，結(jié)合深圳實際，制定已建成但空置的商業(yè)辦公項目改建租賃住房的政策，以盤活存量空置商業(yè)辦公用房，培育住房租賃市場，解決人民群眾住有所居問題。
不改變原土地用途、土地使用年限
深圳市住建局指出，“商改租”是租賃住房籌集的一種新模式，需要相應(yīng)的指導性文件對改建活動的各個環(huán)節(jié)加以引導和規(guī)范，以確保該政策的落地實施。截至目前，深圳市尚未出臺有關(guān)“商改租”的指引性文件，有必要加快推進此次《通知》的制定出臺，以落實國家、省、市的政策要求。《通知》對改建提出了三點原則，一是政府引導，市場主導。加大對“商改租”的支持力度，以區(qū)住建部門為主體，建立聯(lián)合審核認定通道，引導企業(yè)按要求規(guī)范實施改建；優(yōu)化資源要素配置，調(diào)動市場主體積極性，鼓勵、支持專業(yè)化租賃運營機構(gòu)實施改建。二是，性質(zhì)不變，整體確權(quán)。申請改建的既有商業(yè)和辦公用房項目（以下簡稱改建項目）不改變原土地用途、土地使用年限和容積率。改建項目整體確權(quán)、整體轉(zhuǎn)讓，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割出售。第三點原則是，節(jié)能環(huán)保，綠色改建。堅持綠色改造原則，嚴格執(zhí)行綠色建筑相關(guān)標準和規(guī)范，運用綠色建材和綠色技術(shù)實施改建，推行“商改租”綠色建筑評價，促進建筑領(lǐng)域節(jié)能減排和綠色創(chuàng)新發(fā)展。
至少50套（間）房才能商改租
對于改建條件，《通知》對可實施“商改租”的既有商業(yè)辦公用房限定了條件。具體而言，該類用房需同時滿足以下條件才能進行改建：1.已辦理不動產(chǎn)首次登記且不動產(chǎn)權(quán)證載用途為辦公、商業(yè)。2. 不存在查封登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形；如果存在抵押登記等他項權(quán)益的，必須同時取得所有他項權(quán)益人同意。3.以宗地或棟為單位；不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應(yīng)當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間）。
改建后不提供學位，5年內(nèi)不得改變用途
為規(guī)范該類租賃住房的改建活動、確保該類租賃住房的基本居住條件，《通知》對商業(yè)辦公用房的改建提出了七個方面的要求。其中對于用途限制中明確，改建項目改建后應(yīng)作為租賃住房用途，但不提供學位。自聯(lián)合會審通過之日起5年內(nèi)，改建項目的租賃住房用途不得改變。深圳市住建委指出，為鼓勵將符合條件的既有商業(yè)辦公用房改建為租賃住房，《通知》對“商改租”項目規(guī)定了可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租賃住房，且改建項目自聯(lián)合會審通過之日起5年內(nèi)不能改變租賃住房用途。但鑒于原建筑周邊的公共配套未從“住房”角度進行規(guī)劃、設(shè)計，且改建項目只是對既有建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)的微改造，不涉及周邊的公共配套（尤其是教育配套），因此，《通知》明確該類租賃住房不提供學位。
“商改租”與中央財政獎補掛鉤
為引導更多主體參與改建，《通知》中還設(shè)計了項目激勵措施。深圳住建委表示，在項目激勵方面主要是將“商改租”與中央財政獎補掛鉤，明確按照《通知》進行改建并使用，改建項目可按規(guī)定申請中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金，其用水、用電、用氣價格均按照居民標準執(zhí)行。改建后的租賃住房如納入保障性住房體系的，可按規(guī)定享受相關(guān)政策優(yōu)惠。同時，要求各區(qū)建立年度檢查制度，加強對違規(guī)轉(zhuǎn)讓或者以“以租代售”等形式變相轉(zhuǎn)讓、將改建后租賃住房用于非租賃住房用途等違規(guī)行為進行監(jiān)管。改建項目房源應(yīng)通過市住房租賃交易服務(wù)平臺發(fā)布。市住房建設(shè)部門應(yīng)將改建項目納入市住房租賃交易服務(wù)平臺，對改建項目的申請、改建、驗收、租賃、運營管理等環(huán)節(jié)實行全流程動態(tài)監(jiān)管。
深圳執(zhí)行“商改租”的模式后或許會改善之前寫字樓和住房上空間資源不合理的問題，讓更多住戶有房可租，也會有效改善寫字樓空置率的問題。
1月9日，《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項的通知》（征求意見稿）（以下簡稱《通知》）開始公開征求社會意見。《通知》針對部分商業(yè)辦公用房出現(xiàn)閑置，深圳迫切需要多渠道解決租賃住房的困境，提出將允許既有商業(yè)辦公用房改建成租賃住房，切實增加深圳的住房租賃市場有效供給，實現(xiàn)市民住有所居目標。數(shù)據(jù)顯示2019年深圳辦公樓空置率達22.04%。
深圳寫字樓空置率22.04%
“2016年國家啟動‘租購并舉’戰(zhàn)略后，就多次提出低效的商業(yè)辦公可改為租賃住房，剛過去的2019年12月，住建部等六部委也發(fā)文要求，要制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改造為租賃住房的政策。對于深圳而言，土地寸土寸金，但一邊是商業(yè)和寫字樓空置率居高不下，一邊卻是租賃需求嗷嗷待哺，空間資源錯配，需要糾偏。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2019年深圳寫字樓空置率同比上漲6.33個百分點至22.04%，寶安中心片區(qū)和前海合作區(qū)的空置率分別高達40%和70%。李宇嘉指出，高空置率下，源源不斷的供應(yīng)還在路上，目前，前海未來5年還有近400萬平方米寫字樓入市，占全市供應(yīng)量的43%，前海三大“地主”招商、中集和深國際，還有800萬平米潛在供應(yīng)要入市。
深圳市住建局指出，在深圳產(chǎn)業(yè)升級步伐不斷加快、互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)商業(yè)持續(xù)沖擊以及整體經(jīng)濟遭遇系列負面因素的影響下，既有商業(yè)辦公用房功能需隨產(chǎn)業(yè)升級進行調(diào)整，傳統(tǒng)工商業(yè)對空間的需求明顯下降，部分區(qū)域商業(yè)辦公出現(xiàn)閑置，原特區(qū)外商業(yè)辦公空置較明顯。此外，近年來城市更新工改M0（即產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，類似于商業(yè)辦公）持續(xù)推進，向市場供應(yīng)了大量的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，加上已有的總部基地、商務(wù)區(qū)規(guī)劃，全市商業(yè)辦公供應(yīng)量持續(xù)增長，可能加劇商業(yè)辦公用房閑置。對此，深圳市委市政府高度重視，要求根據(jù)國家試點工作要求，結(jié)合深圳實際，制定已建成但空置的商業(yè)辦公項目改建租賃住房的政策，以盤活存量空置商業(yè)辦公用房，培育住房租賃市場，解決人民群眾住有所居問題。
不改變原土地用途、土地使用年限
深圳市住建局指出，“商改租”是租賃住房籌集的一種新模式，需要相應(yīng)的指導性文件對改建活動的各個環(huán)節(jié)加以引導和規(guī)范，以確保該政策的落地實施。截至目前，深圳市尚未出臺有關(guān)“商改租”的指引性文件，有必要加快推進此次《通知》的制定出臺，以落實國家、省、市的政策要求。《通知》對改建提出了三點原則，一是政府引導，市場主導。加大對“商改租”的支持力度，以區(qū)住建部門為主體，建立聯(lián)合審核認定通道，引導企業(yè)按要求規(guī)范實施改建；優(yōu)化資源要素配置，調(diào)動市場主體積極性，鼓勵、支持專業(yè)化租賃運營機構(gòu)實施改建。二是，性質(zhì)不變，整體確權(quán)。申請改建的既有商業(yè)和辦公用房項目（以下簡稱改建項目）不改變原土地用途、土地使用年限和容積率。改建項目整體確權(quán)、整體轉(zhuǎn)讓，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割出售。第三點原則是，節(jié)能環(huán)保，綠色改建。堅持綠色改造原則，嚴格執(zhí)行綠色建筑相關(guān)標準和規(guī)范，運用綠色建材和綠色技術(shù)實施改建，推行“商改租”綠色建筑評價，促進建筑領(lǐng)域節(jié)能減排和綠色創(chuàng)新發(fā)展。
至少50套（間）房才能商改租
對于改建條件，《通知》對可實施“商改租”的既有商業(yè)辦公用房限定了條件。具體而言，該類用房需同時滿足以下條件才能進行改建：1.已辦理不動產(chǎn)首次登記且不動產(chǎn)權(quán)證載用途為辦公、商業(yè)。2. 不存在查封登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形；如果存在抵押登記等他項權(quán)益的，必須同時取得所有他項權(quán)益人同意。3.以宗地或棟為單位；不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應(yīng)當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間）。
改建后不提供學位，5年內(nèi)不得改變用途
為規(guī)范該類租賃住房的改建活動、確保該類租賃住房的基本居住條件，《通知》對商業(yè)辦公用房的改建提出了七個方面的要求。其中對于用途限制中明確，改建項目改建后應(yīng)作為租賃住房用途，但不提供學位。自聯(lián)合會審通過之日起5年內(nèi)，改建項目的租賃住房用途不得改變。深圳市住建委指出，為鼓勵將符合條件的既有商業(yè)辦公用房改建為租賃住房，《通知》對“商改租”項目規(guī)定了可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租賃住房，且改建項目自聯(lián)合會審通過之日起5年內(nèi)不能改變租賃住房用途。但鑒于原建筑周邊的公共配套未從“住房”角度進行規(guī)劃、設(shè)計，且改建項目只是對既有建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)的微改造，不涉及周邊的公共配套（尤其是教育配套），因此，《通知》明確該類租賃住房不提供學位。
“商改租”與中央財政獎補掛鉤
為引導更多主體參與改建，《通知》中還設(shè)計了項目激勵措施。深圳住建委表示，在項目激勵方面主要是將“商改租”與中央財政獎補掛鉤，明確按照《通知》進行改建并使用，改建項目可按規(guī)定申請中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金，其用水、用電、用氣價格均按照居民標準執(zhí)行。改建后的租賃住房如納入保障性住房體系的，可按規(guī)定享受相關(guān)政策優(yōu)惠。同時，要求各區(qū)建立年度檢查制度，加強對違規(guī)轉(zhuǎn)讓或者以“以租代售”等形式變相轉(zhuǎn)讓、將改建后租賃住房用于非租賃住房用途等違規(guī)行為進行監(jiān)管。改建項目房源應(yīng)通過市住房租賃交易服務(wù)平臺發(fā)布。市住房建設(shè)部門應(yīng)將改建項目納入市住房租賃交易服務(wù)平臺，對改建項目的申請、改建、驗收、租賃、運營管理等環(huán)節(jié)實行全流程動態(tài)監(jiān)管。
深圳執(zhí)行“商改租”的模式后或許會改善之前寫字樓和住房上空間資源不合理的問題，讓更多住戶有房可租，也會有效改善寫字樓空置率的問題。
