北京辦公租賃市場多數(shù)業(yè)主調(diào)整策略
時間：2020/9/26
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北京辦公租賃市場多數(shù)業(yè)主調(diào)整策略
日前，新型冠狀肺炎疫情仍未出現(xiàn)明確拐點(diǎn)，全國交通運(yùn)輸、消費(fèi)市場、經(jīng)濟(jì)活動均受疫情沖擊，這給持續(xù)承壓的北京辦公樓市場帶來不少挑戰(zhàn)。因為之前2003年的非典時期北京已經(jīng)經(jīng)歷過一次類似的情況，基于這個條件，不少市場機(jī)構(gòu)將此次疫情對經(jīng)濟(jì)的影響與之對比，并對疫情為北京辦公樓市場帶來的影響進(jìn)行了分析和預(yù)測初判。
需求端受影響較大
一場突如其來的疫情，對出租率原本就不甚樂觀的北京寫字樓市場來講可以說是雪上加霜。
仲量聯(lián)行指出，北京市目前經(jīng)濟(jì)體量相對非典時期已翻十倍，但增長動能放緩，本次疫情風(fēng)險程度或更高。其認(rèn)為，相較于2003年，此次疫情時期北京辦公樓市場容錯空間預(yù)計更小。這是因為當(dāng)前北京甲級辦公樓所面臨的整體環(huán)境和市場規(guī)模與2003年大相徑庭。2003年，北京全市甲級辦公樓租戶繳納月租金總額為1.1億元，而目前北京全市需承擔(dān)超過21.6億元的甲級辦公樓月租金成本，租金成本翻了21倍，同期GDP總值僅增長約10倍。
“一方面，受疫情的影響，國內(nèi)外企業(yè)對置換、擴(kuò)張辦公物業(yè)較為審慎。而嚴(yán)格的延期復(fù)工措施之下，中小型企業(yè)因經(jīng)濟(jì)活動受限而帶來的短期內(nèi)財務(wù)流動性風(fēng)險更大，或?qū)k公租賃市場造成影響，尤其影響聯(lián)合辦公空間的租賃活動?！贝鞯铝盒薪瞻l(fā)布的報告表示。
從具體行業(yè)來看，受本次疫情的影響，戴德梁行大中華區(qū)租戶研究及華東區(qū)研究部主管Shaun Brodie認(rèn)為：“零售、貿(mào)易、酒店、娛樂等行業(yè)受到較大沖擊，租賃活動或?qū)⑹湛s；金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等受到的直接影響則比較小，也將會成為未來業(yè)主爭取續(xù)租、擴(kuò)租的重要對象；而另一方面，醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備，線上游戲、遠(yuǎn)程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快速發(fā)展， 從而引發(fā)其擴(kuò)租或新租的辦公租賃需求?！?br /> 實際上，北京寫字樓市場從去年時就開始承壓。第一太平戴維斯的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年北京甲級寫字樓市場有134.5萬平方米的新增供應(yīng)，是十年來的最高值。而在需求側(cè)，2019年全年市場凈吸納量約為46萬平方米，較2018年下降16.7%。
至2019年末，北京市平均租金降至人民幣每平方米每月364.9元，寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%，同比下降 1.6%。2019年全年，全市平均租金已經(jīng)歷“四連降”、4個季度均出現(xiàn)環(huán)比下降。
據(jù)了解，2020年，北京市寫字樓仍將迎來約84萬平方米的新增供應(yīng)。供應(yīng)主體將繼續(xù)集中在CBD的中服地塊以及麗澤金融商務(wù)區(qū)。東二環(huán)區(qū)域?qū)⒃谀陜?nèi)迎來2個項目的投入使用。
仲量聯(lián)行指出，本次疫情對需求的影響將進(jìn)一步改變租賃市場格局。各類租賃活動均會因全市疫情防控舉措的嚴(yán)格實施而明顯大幅度減少，續(xù)租或成為主要甚至唯一選擇。原本已受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響的需求增長動力將面臨更深刻的考驗，加劇市場預(yù)期的下調(diào)。
多方制定應(yīng)對措施
從中長期而言，根據(jù)疫情持續(xù)時間的長短，市場需求的健康程度可能會受到不同影響，來自中小型企業(yè)的租賃需求尤甚。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，在北京，承租面積小于1000平方米的中型、小型企業(yè)占比超過50%，是辦公樓需求的主要來源。另外，北京有近半數(shù)（48%）的甲級寫字樓面積由韌性產(chǎn)業(yè)承租。
“這預(yù)示著北京辦公樓市場對此次疫情有一定的風(fēng)險抵御能力，是這一次黑天鵝事件中北京辦公樓市場的壓艙石，”仲量聯(lián)行認(rèn)為。此外，全市近1/5的甲級辦公面積由獲益產(chǎn)業(yè)租賃使用，這部分將是幫助市場渡過疫情難關(guān)、保留潛在增長活力的關(guān)鍵。
但也應(yīng)看到的是，北京市場中有1/3的面積是由面臨較大壓力的下滑行業(yè)承租。如若發(fā)生極端情況，這部分租戶的經(jīng)營狀態(tài)變化可能會引發(fā)市場動蕩，仲量聯(lián)行認(rèn)為行業(yè)從業(yè)者需提前關(guān)注此類風(fēng)險。
為了緩解疫情對中小企業(yè)帶來的經(jīng)營壓力，北京市2月3日已發(fā)布數(shù)條緩解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難的措施，包括實施靈活用工政策、適當(dāng)下調(diào)貸款利率、解決融資加快續(xù)貸及分行業(yè)延長社保征收期，并鼓勵辦公樓、商城等運(yùn)營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，要求各區(qū)為此類企業(yè)提供適度財政補(bǔ)貼。
目前，多數(shù)業(yè)主已制定或計劃做出租賃策略調(diào)整，有部分業(yè)主選擇與租戶共克時艱，為其減免部分的租金和物業(yè)管理費(fèi)用。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此種做法并非行業(yè)主流。仲量聯(lián)行的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，租金優(yōu)惠相關(guān)的讓步并非唯一選擇，大多數(shù)業(yè)主目前仍保持觀望態(tài)度，“61%的受訪業(yè)主表示目前不考慮效仿商業(yè)項目，對現(xiàn)有租戶給予租金的補(bǔ)貼或減免。許多業(yè)主已經(jīng)進(jìn)一步下調(diào)對自身項目2020年租金和項目表現(xiàn)的預(yù)期”。
在疫情影響下，很多企業(yè)不得不延期開工或者出于風(fēng)險考慮選擇居家辦公。 “數(shù)智化”辦公體驗令辦公模式開始發(fā)生變化，這也給辦公樓市場帶來了不小的影響。但不少業(yè)主也在線上辦公的啟發(fā)下選擇優(yōu)化辦公物業(yè)產(chǎn)品，關(guān)注線上平臺及智能化在內(nèi)的整體辦公生態(tài)的打造。從減租，升級等多個方面積極應(yīng)對這次疫情帶來的辦公樓租賃市場的危機(jī)。
日前，新型冠狀肺炎疫情仍未出現(xiàn)明確拐點(diǎn)，全國交通運(yùn)輸、消費(fèi)市場、經(jīng)濟(jì)活動均受疫情沖擊，這給持續(xù)承壓的北京辦公樓市場帶來不少挑戰(zhàn)。因為之前2003年的非典時期北京已經(jīng)經(jīng)歷過一次類似的情況，基于這個條件，不少市場機(jī)構(gòu)將此次疫情對經(jīng)濟(jì)的影響與之對比，并對疫情為北京辦公樓市場帶來的影響進(jìn)行了分析和預(yù)測初判。
需求端受影響較大
一場突如其來的疫情，對出租率原本就不甚樂觀的北京寫字樓市場來講可以說是雪上加霜。
仲量聯(lián)行指出，北京市目前經(jīng)濟(jì)體量相對非典時期已翻十倍，但增長動能放緩，本次疫情風(fēng)險程度或更高。其認(rèn)為，相較于2003年，此次疫情時期北京辦公樓市場容錯空間預(yù)計更小。這是因為當(dāng)前北京甲級辦公樓所面臨的整體環(huán)境和市場規(guī)模與2003年大相徑庭。2003年，北京全市甲級辦公樓租戶繳納月租金總額為1.1億元，而目前北京全市需承擔(dān)超過21.6億元的甲級辦公樓月租金成本，租金成本翻了21倍，同期GDP總值僅增長約10倍。
“一方面，受疫情的影響，國內(nèi)外企業(yè)對置換、擴(kuò)張辦公物業(yè)較為審慎。而嚴(yán)格的延期復(fù)工措施之下，中小型企業(yè)因經(jīng)濟(jì)活動受限而帶來的短期內(nèi)財務(wù)流動性風(fēng)險更大，或?qū)k公租賃市場造成影響，尤其影響聯(lián)合辦公空間的租賃活動?！贝鞯铝盒薪瞻l(fā)布的報告表示。
從具體行業(yè)來看，受本次疫情的影響，戴德梁行大中華區(qū)租戶研究及華東區(qū)研究部主管Shaun Brodie認(rèn)為：“零售、貿(mào)易、酒店、娛樂等行業(yè)受到較大沖擊，租賃活動或?qū)⑹湛s；金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等受到的直接影響則比較小，也將會成為未來業(yè)主爭取續(xù)租、擴(kuò)租的重要對象；而另一方面，醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備，線上游戲、遠(yuǎn)程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快速發(fā)展， 從而引發(fā)其擴(kuò)租或新租的辦公租賃需求?！?br /> 實際上，北京寫字樓市場從去年時就開始承壓。第一太平戴維斯的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年北京甲級寫字樓市場有134.5萬平方米的新增供應(yīng)，是十年來的最高值。而在需求側(cè)，2019年全年市場凈吸納量約為46萬平方米，較2018年下降16.7%。
至2019年末，北京市平均租金降至人民幣每平方米每月364.9元，寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%，同比下降 1.6%。2019年全年，全市平均租金已經(jīng)歷“四連降”、4個季度均出現(xiàn)環(huán)比下降。
據(jù)了解，2020年，北京市寫字樓仍將迎來約84萬平方米的新增供應(yīng)。供應(yīng)主體將繼續(xù)集中在CBD的中服地塊以及麗澤金融商務(wù)區(qū)。東二環(huán)區(qū)域?qū)⒃谀陜?nèi)迎來2個項目的投入使用。
仲量聯(lián)行指出，本次疫情對需求的影響將進(jìn)一步改變租賃市場格局。各類租賃活動均會因全市疫情防控舉措的嚴(yán)格實施而明顯大幅度減少，續(xù)租或成為主要甚至唯一選擇。原本已受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響的需求增長動力將面臨更深刻的考驗，加劇市場預(yù)期的下調(diào)。
多方制定應(yīng)對措施
從中長期而言，根據(jù)疫情持續(xù)時間的長短，市場需求的健康程度可能會受到不同影響，來自中小型企業(yè)的租賃需求尤甚。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，在北京，承租面積小于1000平方米的中型、小型企業(yè)占比超過50%，是辦公樓需求的主要來源。另外，北京有近半數(shù)（48%）的甲級寫字樓面積由韌性產(chǎn)業(yè)承租。
“這預(yù)示著北京辦公樓市場對此次疫情有一定的風(fēng)險抵御能力，是這一次黑天鵝事件中北京辦公樓市場的壓艙石，”仲量聯(lián)行認(rèn)為。此外，全市近1/5的甲級辦公面積由獲益產(chǎn)業(yè)租賃使用，這部分將是幫助市場渡過疫情難關(guān)、保留潛在增長活力的關(guān)鍵。
但也應(yīng)看到的是，北京市場中有1/3的面積是由面臨較大壓力的下滑行業(yè)承租。如若發(fā)生極端情況，這部分租戶的經(jīng)營狀態(tài)變化可能會引發(fā)市場動蕩，仲量聯(lián)行認(rèn)為行業(yè)從業(yè)者需提前關(guān)注此類風(fēng)險。
為了緩解疫情對中小企業(yè)帶來的經(jīng)營壓力，北京市2月3日已發(fā)布數(shù)條緩解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難的措施，包括實施靈活用工政策、適當(dāng)下調(diào)貸款利率、解決融資加快續(xù)貸及分行業(yè)延長社保征收期，并鼓勵辦公樓、商城等運(yùn)營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，要求各區(qū)為此類企業(yè)提供適度財政補(bǔ)貼。
目前，多數(shù)業(yè)主已制定或計劃做出租賃策略調(diào)整，有部分業(yè)主選擇與租戶共克時艱，為其減免部分的租金和物業(yè)管理費(fèi)用。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此種做法并非行業(yè)主流。仲量聯(lián)行的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，租金優(yōu)惠相關(guān)的讓步并非唯一選擇，大多數(shù)業(yè)主目前仍保持觀望態(tài)度，“61%的受訪業(yè)主表示目前不考慮效仿商業(yè)項目，對現(xiàn)有租戶給予租金的補(bǔ)貼或減免。許多業(yè)主已經(jīng)進(jìn)一步下調(diào)對自身項目2020年租金和項目表現(xiàn)的預(yù)期”。
在疫情影響下，很多企業(yè)不得不延期開工或者出于風(fēng)險考慮選擇居家辦公。 “數(shù)智化”辦公體驗令辦公模式開始發(fā)生變化，這也給辦公樓市場帶來了不小的影響。但不少業(yè)主也在線上辦公的啟發(fā)下選擇優(yōu)化辦公物業(yè)產(chǎn)品，關(guān)注線上平臺及智能化在內(nèi)的整體辦公生態(tài)的打造。從減租，升級等多個方面積極應(yīng)對這次疫情帶來的辦公樓租賃市場的危機(jī)。
