疫情期間寫字樓市場(chǎng)的危機(jī)與機(jī)遇
時(shí)間：2020/10/10
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疫情期間寫字樓市場(chǎng)的危機(jī)與機(jī)遇
今天許多企業(yè)已經(jīng)開始復(fù)工了。但隨著復(fù)工的到來，在新冠肺炎疫情的影響下，寫字樓租賃市場(chǎng)的壓力也隨之而來。往往壓力是伴隨著動(dòng)力一起來的，這次也許不僅僅帶來的是危機(jī)也將成為改變寫字樓行業(yè)格局的時(shí)機(jī)。
2月6日，中指院首次舉行商辦市場(chǎng)形勢(shì)線上分享會(huì)，業(yè)界探討了新冠肺炎疫情之下商辦市場(chǎng)的“?！迸c“機(jī)”。其中，“寫字樓的空置率預(yù)計(jì)進(jìn)一步攀升，租金將持續(xù)下滑”的觀點(diǎn)幾乎成為共識(shí)。而在遠(yuǎn)程辦公模式興起的同時(shí)，寫字樓管理則面臨更大挑戰(zhàn)。不過，未來市場(chǎng)反彈的機(jī)會(huì)，總是留給練好內(nèi)功的企業(yè)。
遠(yuǎn)程辦公興起、寫字樓管理面臨挑戰(zhàn)
在很多業(yè)內(nèi)人士看來，新冠肺炎疫情促進(jìn)遠(yuǎn)程辦公模式，將會(huì)推進(jìn)線上辦公的開發(fā)。在家辦公、線上辦公將有崛起的趨勢(shì)。對(duì)此，高力國(guó)際華北區(qū)總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，企業(yè)采用線上辦公也是當(dāng)前的一種應(yīng)對(duì)辦法。
對(duì)于即將到來的復(fù)工，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，應(yīng)該明確辦公規(guī)范，防止樓內(nèi)傳播，否則有著封樓的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)寫字樓資產(chǎn)管理水平有著更高的要求。不過，這仍難以阻止寫字樓租賃交易的下降。
在寫字樓的管理上，華潤(rùn)華南大區(qū)寫字樓市場(chǎng)部副總經(jīng)理?xiàng)钯t釗認(rèn)為，高水平管理主要體現(xiàn)在反應(yīng)速度、反應(yīng)的系統(tǒng)性、防疫動(dòng)作到位等。同時(shí)，對(duì)辦公配套提出更高要求，如向企業(yè)提供更具靈活性的共享辦公和共享辦公室。當(dāng)然，最為重要是重視健康防護(hù)體系等。不難預(yù)見，一些企業(yè)因?yàn)殛P(guān)注員工健康，可能會(huì)從老舊樓宇搬出。除了加強(qiáng)寫字樓物業(yè)管理水平，從短期來看，嚴(yán)區(qū)海建議采取靈活租金策略，比如在未來2-3個(gè)月降低或減免租金，未來再實(shí)現(xiàn)租金補(bǔ)差。
空置率走高，租金下行壓力增大
“受新冠肺炎疫情影響，寫字樓的空置率預(yù)計(jì)進(jìn)一步攀升，租金將持續(xù)下滑。”這一觀點(diǎn)已經(jīng)成為很多業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。
事實(shí)上，在2019年，大部分一、二線城市的寫字樓空置率水平一直處于攀升狀態(tài)，其中上海、廣州、深圳租金下降明顯。對(duì)此，中指控股副總裁兼中指數(shù)據(jù)事業(yè)部總經(jīng)理葛海峰認(rèn)為，新冠肺炎疫情的發(fā)展，無疑會(huì)加重對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)的影響，短期內(nèi)將延續(xù)供過于求的租戶市場(chǎng)現(xiàn)狀。
雖然相較于商業(yè)，目前寫字樓租賃市場(chǎng)受新冠肺炎疫情影響相對(duì)較小，但企業(yè)對(duì)于寫字樓的租賃需求在短期內(nèi)勢(shì)必會(huì)更加謹(jǐn)慎。同時(shí)居家辦公的興起，也將在一定程度上造成企業(yè)擴(kuò)租和換租需求減少。
戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東也預(yù)計(jì)，寫字樓空置率走高、租金下行的壓力增大。未來一線城市寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)龐大，市場(chǎng)壓力更是巨大。其中，上海、深圳已經(jīng)處于租戶市場(chǎng)，北京處于業(yè)主市場(chǎng)向租戶市場(chǎng)的過渡期，僅廣州尚處于業(yè)主市場(chǎng)。
不過，綜合來看，魏東認(rèn)為，2003年非典對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)帶來重創(chuàng)，租金在一年內(nèi)下降40%，之后租金的恢復(fù)也較慢。經(jīng)過了17年的發(fā)展，中國(guó)目前寫字樓市場(chǎng)和租戶逐步完善。因此，此次疫情對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響相對(duì)于零售市場(chǎng)會(huì)更小一些。
練好內(nèi)功，等待市場(chǎng)恢復(fù)時(shí)“搶跑”
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，此次疫情之后，靈活的辦公模式有望被更多人所接受。其中，楊賢釗認(rèn)為，中小微企業(yè)為減少經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)金流壓力，有可能會(huì)從傳統(tǒng)辦公樓搬遷至共享辦公或合并辦公室。
而在未來供應(yīng)方面，魏東表示，受返工延期影響，項(xiàng)目入市將有所延期，在一定程度上將緩解市場(chǎng)供應(yīng)的壓力。如果寫字樓還沿用傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，經(jīng)營(yíng)將會(huì)越來越困難。從當(dāng)前的寫字樓的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)來看，預(yù)計(jì)今年可能會(huì)有大宗的寫字樓交易，會(huì)有一部分寫字樓撐不下去，也會(huì)有一些人抄底。
對(duì)于一部分寫字樓的出路，中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公義聯(lián)合會(huì)主席胡景暉提出兩大轉(zhuǎn)型方面，比如改造為3、4星適合家庭旅游的度假型酒店或中端商務(wù)酒店。此外，還可以改造為公寓，特別是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)依然有空間。
不過，葛海峰則認(rèn)為，雖然短期受新冠肺炎疫情影響需求有所放緩，但長(zhǎng)期需求存在，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。企業(yè)可以利用這段時(shí)期，提高管理能力，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)效率，提升重大事件應(yīng)對(duì)能力。在新冠肺炎疫情過后，應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勁的消費(fèi)反彈，市場(chǎng)購買力勢(shì)必會(huì)重新激發(fā)出來。因此，當(dāng)前應(yīng)練好內(nèi)功，市場(chǎng)恢復(fù)時(shí)實(shí)現(xiàn)搶跑。
雖然2020年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)相對(duì)低迷，但在政策的支持下，下半年市場(chǎng)需求或?qū)⒒厣浹a(bǔ)上半年的大部分損失。同時(shí)商辦市場(chǎng)雖然短期需求有所放緩，但長(zhǎng)期需求存在，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)其實(shí)是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。對(duì)于寫字樓業(yè)主來講，當(dāng)務(wù)之急并不是減租，而是做好大廈物業(yè)管理的疫情防控，而租戶在返工的時(shí)候也需要注意防范。
今天許多企業(yè)已經(jīng)開始復(fù)工了。但隨著復(fù)工的到來，在新冠肺炎疫情的影響下，寫字樓租賃市場(chǎng)的壓力也隨之而來。往往壓力是伴隨著動(dòng)力一起來的，這次也許不僅僅帶來的是危機(jī)也將成為改變寫字樓行業(yè)格局的時(shí)機(jī)。
2月6日，中指院首次舉行商辦市場(chǎng)形勢(shì)線上分享會(huì)，業(yè)界探討了新冠肺炎疫情之下商辦市場(chǎng)的“?！迸c“機(jī)”。其中，“寫字樓的空置率預(yù)計(jì)進(jìn)一步攀升，租金將持續(xù)下滑”的觀點(diǎn)幾乎成為共識(shí)。而在遠(yuǎn)程辦公模式興起的同時(shí)，寫字樓管理則面臨更大挑戰(zhàn)。不過，未來市場(chǎng)反彈的機(jī)會(huì)，總是留給練好內(nèi)功的企業(yè)。
遠(yuǎn)程辦公興起、寫字樓管理面臨挑戰(zhàn)
在很多業(yè)內(nèi)人士看來，新冠肺炎疫情促進(jìn)遠(yuǎn)程辦公模式，將會(huì)推進(jìn)線上辦公的開發(fā)。在家辦公、線上辦公將有崛起的趨勢(shì)。對(duì)此，高力國(guó)際華北區(qū)總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，企業(yè)采用線上辦公也是當(dāng)前的一種應(yīng)對(duì)辦法。
對(duì)于即將到來的復(fù)工，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，應(yīng)該明確辦公規(guī)范，防止樓內(nèi)傳播，否則有著封樓的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)寫字樓資產(chǎn)管理水平有著更高的要求。不過，這仍難以阻止寫字樓租賃交易的下降。
在寫字樓的管理上，華潤(rùn)華南大區(qū)寫字樓市場(chǎng)部副總經(jīng)理?xiàng)钯t釗認(rèn)為，高水平管理主要體現(xiàn)在反應(yīng)速度、反應(yīng)的系統(tǒng)性、防疫動(dòng)作到位等。同時(shí)，對(duì)辦公配套提出更高要求，如向企業(yè)提供更具靈活性的共享辦公和共享辦公室。當(dāng)然，最為重要是重視健康防護(hù)體系等。不難預(yù)見，一些企業(yè)因?yàn)殛P(guān)注員工健康，可能會(huì)從老舊樓宇搬出。除了加強(qiáng)寫字樓物業(yè)管理水平，從短期來看，嚴(yán)區(qū)海建議采取靈活租金策略，比如在未來2-3個(gè)月降低或減免租金，未來再實(shí)現(xiàn)租金補(bǔ)差。
空置率走高，租金下行壓力增大
“受新冠肺炎疫情影響，寫字樓的空置率預(yù)計(jì)進(jìn)一步攀升，租金將持續(xù)下滑。”這一觀點(diǎn)已經(jīng)成為很多業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。
事實(shí)上，在2019年，大部分一、二線城市的寫字樓空置率水平一直處于攀升狀態(tài)，其中上海、廣州、深圳租金下降明顯。對(duì)此，中指控股副總裁兼中指數(shù)據(jù)事業(yè)部總經(jīng)理葛海峰認(rèn)為，新冠肺炎疫情的發(fā)展，無疑會(huì)加重對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)的影響，短期內(nèi)將延續(xù)供過于求的租戶市場(chǎng)現(xiàn)狀。
雖然相較于商業(yè)，目前寫字樓租賃市場(chǎng)受新冠肺炎疫情影響相對(duì)較小，但企業(yè)對(duì)于寫字樓的租賃需求在短期內(nèi)勢(shì)必會(huì)更加謹(jǐn)慎。同時(shí)居家辦公的興起，也將在一定程度上造成企業(yè)擴(kuò)租和換租需求減少。
戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東也預(yù)計(jì)，寫字樓空置率走高、租金下行的壓力增大。未來一線城市寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)龐大，市場(chǎng)壓力更是巨大。其中，上海、深圳已經(jīng)處于租戶市場(chǎng)，北京處于業(yè)主市場(chǎng)向租戶市場(chǎng)的過渡期，僅廣州尚處于業(yè)主市場(chǎng)。
不過，綜合來看，魏東認(rèn)為，2003年非典對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)帶來重創(chuàng)，租金在一年內(nèi)下降40%，之后租金的恢復(fù)也較慢。經(jīng)過了17年的發(fā)展，中國(guó)目前寫字樓市場(chǎng)和租戶逐步完善。因此，此次疫情對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響相對(duì)于零售市場(chǎng)會(huì)更小一些。
練好內(nèi)功，等待市場(chǎng)恢復(fù)時(shí)“搶跑”
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，此次疫情之后，靈活的辦公模式有望被更多人所接受。其中，楊賢釗認(rèn)為，中小微企業(yè)為減少經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)金流壓力，有可能會(huì)從傳統(tǒng)辦公樓搬遷至共享辦公或合并辦公室。
而在未來供應(yīng)方面，魏東表示，受返工延期影響，項(xiàng)目入市將有所延期，在一定程度上將緩解市場(chǎng)供應(yīng)的壓力。如果寫字樓還沿用傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，經(jīng)營(yíng)將會(huì)越來越困難。從當(dāng)前的寫字樓的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)來看，預(yù)計(jì)今年可能會(huì)有大宗的寫字樓交易，會(huì)有一部分寫字樓撐不下去，也會(huì)有一些人抄底。
對(duì)于一部分寫字樓的出路，中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公義聯(lián)合會(huì)主席胡景暉提出兩大轉(zhuǎn)型方面，比如改造為3、4星適合家庭旅游的度假型酒店或中端商務(wù)酒店。此外，還可以改造為公寓，特別是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)依然有空間。
不過，葛海峰則認(rèn)為，雖然短期受新冠肺炎疫情影響需求有所放緩，但長(zhǎng)期需求存在，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。企業(yè)可以利用這段時(shí)期，提高管理能力，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)效率，提升重大事件應(yīng)對(duì)能力。在新冠肺炎疫情過后，應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勁的消費(fèi)反彈，市場(chǎng)購買力勢(shì)必會(huì)重新激發(fā)出來。因此，當(dāng)前應(yīng)練好內(nèi)功，市場(chǎng)恢復(fù)時(shí)實(shí)現(xiàn)搶跑。
雖然2020年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)相對(duì)低迷，但在政策的支持下，下半年市場(chǎng)需求或?qū)⒒厣浹a(bǔ)上半年的大部分損失。同時(shí)商辦市場(chǎng)雖然短期需求有所放緩，但長(zhǎng)期需求存在，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)其實(shí)是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。對(duì)于寫字樓業(yè)主來講，當(dāng)務(wù)之急并不是減租，而是做好大廈物業(yè)管理的疫情防控，而租戶在返工的時(shí)候也需要注意防范。
