深圳寫字樓空置率高，但未來仍有潛力
時間：2020/10/29
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深圳寫字樓空置率高，但未來仍有潛力
去年以來，國內多個重要城市寫字樓市場空置率都開始攀升，其中，深圳寫字樓市場的空置率上漲到了業(yè)內人士擔心的地步，超過了20%，而今年，深圳寫字樓市場空置率又持續(xù)上漲，那么深圳寫字樓市場空置率這么高的原因是什么呢？未來還有發(fā)展前景嗎？今天小編就這兩個問題來進行簡要分析。
深圳寫字樓空置率高的原因：
深圳政府對商服用地的供應尤其大方
相比住宅供地的緊缺，深圳從成為經濟特區(qū)以來，對商服用地的供應尤其大方，寫字樓如雨后春筍般拔地而起。加之深圳多中心發(fā)展的戰(zhàn)略，導致各區(qū)都在爭先恐后地建寫字樓。
截至二季度末，深圳市場總存量已環(huán)比上升5.8%至781.2萬平方米，南山與福田兩區(qū)占市場總存量的85%。未來3年，深圳年均新增供應將超100萬平方米，寫字樓租金或進一步承壓。
戴德梁行統(tǒng)計數據顯示，未來5年深圳有望迎來853萬平方米的甲級寫字樓供應，僅2020年有望投入使用的供應就達178萬平方米。
無論是新的寫字樓入市，還是通過廠房改造的寫字樓，入市項目之多，面積之大，現有的企業(yè)都難以消化。
需求端拖后腿
①經濟大環(huán)境較差。2018年-2020年，深圳乃至全國企業(yè)日子都不好過。今年受到疫情的影響，情況變得更加惡劣，所有企業(yè)或多或少都遇到了一些困難。對于外貿依存度極高的深圳，去年的貿易戰(zhàn)，對本地的不少企業(yè)造成了較大影響。
②租金普降。租金的普降一定程度上刺激了辦公租賃需求于上半年提前釋放，但考慮到疫情后宏觀環(huán)境及經濟面尚待恢復，下半年租賃需求活躍度或將有所下降，全市甲級寫字樓租金依然存在下探可能，但降幅將有所收窄。
③產業(yè)結構和寫字樓的存量有很大的關系。深圳發(fā)展的產業(yè)是以科技、互聯網金融等為主，這類公司在深圳相對集中。但是近年來互聯網金融行業(yè)進入整頓階段，特別是2019年國家加大對P2P行業(yè)的監(jiān)管力度，深圳金融中心地帶的很多P2P企業(yè)被清退，導致對寫字樓的需求急劇下降，空置率大幅度增加。
深圳未來有潛力消化自身的寫字樓
盡管目前寫字樓空置率很高，并將持續(xù)承壓一段時間，但是深圳未來有潛力消化自身的寫字樓。
01資本看好深圳寫字樓資產
據戴德梁行華南區(qū)資本市場部主管陳俊儒透露，深圳已成為中國房地產大宗投資的重要目的地之一，2019年累計成交31宗，成交額達549億元，同比增長75%，占全國大宗交易總額近20%，創(chuàng)下歷史新高。
另外，從成交物業(yè)類型看來，寫字樓最受投資者青睞。即便寫字樓空置率高，依然還有大批的投資人看好深圳的寫字樓資產，依然是投資人重倉的資產。
高力國際資本市場及投資服務部華南區(qū)董事林楚洲也指出，深圳是大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃中的核心城市，經濟增長快、新興產業(yè)崛起，寫字樓市場仍是深圳物業(yè)投資市場最活躍的板塊。
02深圳自身發(fā)展?jié)撃芫薮?br />
近年來，深圳牢牢地把握住了當今全球的兩大潮流--金融與科技，培育了國內最強的民營企業(yè)孵化能力。
由于服務業(yè)在深圳產業(yè)結構中占據的比例還在不斷提升，以及考慮社會主義示范區(qū)的政策紅利將在未來幾年逐步釋放到科技、通信和金融等行業(yè)當中，預計甲級寫字樓市場會在2020年之后逐漸回暖，需求出現回升。
值得一提的是，如果僅是在某一個時間點上出現了空置，并不能說明什么問題。比如就前海而言，目前還處在起步期和成長期，其中部分寫字樓項目正在逐步竣工、陸續(xù)招商，相關配套還亟待進一步完善，因此一些項目存在暫時性空置是正常的情況。
戴德梁行深圳公司副總經理羅進良認為，巨大的寫字樓供應體量為用戶帶來了黃金機遇，尤其是對于想在深圳建立總部，但苦于“一地難求”的企業(yè)而言。
去年以來，國內多個重要城市寫字樓市場空置率都開始攀升，其中，深圳寫字樓市場的空置率上漲到了業(yè)內人士擔心的地步，超過了20%，而今年，深圳寫字樓市場空置率又持續(xù)上漲，那么深圳寫字樓市場空置率這么高的原因是什么呢？未來還有發(fā)展前景嗎？今天小編就這兩個問題來進行簡要分析。
深圳寫字樓空置率高的原因：
深圳政府對商服用地的供應尤其大方
相比住宅供地的緊缺，深圳從成為經濟特區(qū)以來，對商服用地的供應尤其大方，寫字樓如雨后春筍般拔地而起。加之深圳多中心發(fā)展的戰(zhàn)略，導致各區(qū)都在爭先恐后地建寫字樓。
截至二季度末，深圳市場總存量已環(huán)比上升5.8%至781.2萬平方米，南山與福田兩區(qū)占市場總存量的85%。未來3年，深圳年均新增供應將超100萬平方米，寫字樓租金或進一步承壓。
戴德梁行統(tǒng)計數據顯示，未來5年深圳有望迎來853萬平方米的甲級寫字樓供應，僅2020年有望投入使用的供應就達178萬平方米。
無論是新的寫字樓入市，還是通過廠房改造的寫字樓，入市項目之多，面積之大，現有的企業(yè)都難以消化。
需求端拖后腿
①經濟大環(huán)境較差。2018年-2020年，深圳乃至全國企業(yè)日子都不好過。今年受到疫情的影響，情況變得更加惡劣，所有企業(yè)或多或少都遇到了一些困難。對于外貿依存度極高的深圳，去年的貿易戰(zhàn)，對本地的不少企業(yè)造成了較大影響。
②租金普降。租金的普降一定程度上刺激了辦公租賃需求于上半年提前釋放，但考慮到疫情后宏觀環(huán)境及經濟面尚待恢復，下半年租賃需求活躍度或將有所下降，全市甲級寫字樓租金依然存在下探可能，但降幅將有所收窄。
③產業(yè)結構和寫字樓的存量有很大的關系。深圳發(fā)展的產業(yè)是以科技、互聯網金融等為主，這類公司在深圳相對集中。但是近年來互聯網金融行業(yè)進入整頓階段，特別是2019年國家加大對P2P行業(yè)的監(jiān)管力度，深圳金融中心地帶的很多P2P企業(yè)被清退，導致對寫字樓的需求急劇下降，空置率大幅度增加。
深圳未來有潛力消化自身的寫字樓
盡管目前寫字樓空置率很高，并將持續(xù)承壓一段時間，但是深圳未來有潛力消化自身的寫字樓。
01資本看好深圳寫字樓資產
據戴德梁行華南區(qū)資本市場部主管陳俊儒透露，深圳已成為中國房地產大宗投資的重要目的地之一，2019年累計成交31宗，成交額達549億元，同比增長75%，占全國大宗交易總額近20%，創(chuàng)下歷史新高。
另外，從成交物業(yè)類型看來，寫字樓最受投資者青睞。即便寫字樓空置率高，依然還有大批的投資人看好深圳的寫字樓資產，依然是投資人重倉的資產。
高力國際資本市場及投資服務部華南區(qū)董事林楚洲也指出，深圳是大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃中的核心城市，經濟增長快、新興產業(yè)崛起，寫字樓市場仍是深圳物業(yè)投資市場最活躍的板塊。
02深圳自身發(fā)展?jié)撃芫薮?br />
近年來，深圳牢牢地把握住了當今全球的兩大潮流--金融與科技，培育了國內最強的民營企業(yè)孵化能力。
由于服務業(yè)在深圳產業(yè)結構中占據的比例還在不斷提升，以及考慮社會主義示范區(qū)的政策紅利將在未來幾年逐步釋放到科技、通信和金融等行業(yè)當中，預計甲級寫字樓市場會在2020年之后逐漸回暖，需求出現回升。
值得一提的是，如果僅是在某一個時間點上出現了空置，并不能說明什么問題。比如就前海而言，目前還處在起步期和成長期，其中部分寫字樓項目正在逐步竣工、陸續(xù)招商，相關配套還亟待進一步完善，因此一些項目存在暫時性空置是正常的情況。
戴德梁行深圳公司副總經理羅進良認為，巨大的寫字樓供應體量為用戶帶來了黃金機遇，尤其是對于想在深圳建立總部，但苦于“一地難求”的企業(yè)而言。
