租賃辦公室這些細節(jié)問題不可忽視
時間：2020/11/3
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租賃辦公室這些細節(jié)問題不可忽視
在準備租一間靠譜的寫字樓前，我們首先要盤點企業(yè)未來1-3年的人員計劃，從而確定是否擴租或者縮減，以及具體場地面積。其次根據客戶便捷程度、員工上班便捷程度、公司所在行業(yè)集群效應來選擇理想中的地址，提升公司品牌和員工滿意度。最后根據預算，明確租金可承受的最大范圍，如果預算允許，可以找一家房產代理公司，他會針對預算給出合理評估，幫忙分析未來房地產走向和業(yè)主心理，最大限度占據后續(xù)爭取權益的主動性。當然，如果預算不允許，也可以先從網上找然后聯系業(yè)主。
在合理的價格區(qū)間內，租賃辦公室需要注意以下細節(jié)：
一、地理位置
租賃辦公室前首要考慮的就是辦公室的地理位置。交通便利，周邊有地鐵站或者公交站是關乎招聘成功率，員工留存率的重要因素。
如果靠近大的商圈或者辦公聚集區(qū)，周邊有豐富便利的生活設施（便利店、餐館、醫(yī)療、商鋪等）就更能提高員工對公司的滿意度。
二、產權
租賃辦公室前務必明確房子的產權屬人，一般來說房地產權屬人應該就是出租方，如果不是則要讓出租方提供出正式的轉租證明。
三、戶型
戶型方正，浪費較少。方正的戶型利用率更高，不規(guī)則辦公室裝修成本會相對高一些。原因是施工難度大，造價高，對建材的損耗也會高些。室內如果有較多的承重柱，也會對辦公室利用造成限制。
一般凈層高在2.8米左右即可，無論是采用吊頂還是裸頂的設計都可以滿足，層高如果過低容易讓空間顯的局促壓抑。
inDeco案例--弧形辦公室作為獨立辦公室空間使用率低，通過將移動工位放在此處，保證其他空間的完整性
四、采光
辦公室采光主要可以分為自然采光和人工照明兩部分，在辦公室租賃時首選自然光照面積比較大的場地，員工會更舒適的多。
inDeco 案例 | 活動邦--充分利用自然光結合適合人眼色溫的燈光為員工提供舒適與健康的環(huán)境
五、物業(yè)服務及配套設施
觀察上下班高峰時期，等待的人數評估電梯是否夠用；仔細詢問新風和空調的運營時間，很多業(yè)主19:00以后就關閉空調和新風系統(tǒng)，導致加班同事的體驗非常不好。
物業(yè)服務可以通過衛(wèi)生間整潔與否以及門禁的管理等細節(jié)考察。
六、停車位
一二線城市的寫字樓基本都會存在停車位緊張的情況，所以一般寫字樓都會對固定停車位數量進行限制，樓內的各家公司可以申請幾個固定停車位以供公司老板及領導停車。 固定車位之外的車輛一般采用付費停車的方式。大部分車位需要找物業(yè)或管理處溝通，與業(yè)主關系不大。
七、用電增容量和費用
大部分企業(yè)，尤其是科技化程度較高的企業(yè)，都需要額外發(fā)電機。
8、房屋使用面積
辦公室租賃時一般都會有公攤，例如大廳、電梯等，具體可以直接咨詢業(yè)主房屋的使用面積，一般使用率高于70%都可以接受，當然公攤越小的戶型性價比越高。
9、免租期
辦公室租下來后需要裝修、散味、搬遷等，可以和業(yè)主商議一個“免租期”。一般毛坯的交樓標準是15-30天，而帶裝修的則是3-7天時間。租之前盡量去談，期限當然是越長越好，畢竟時間就是金錢。
10、續(xù)租租金漲幅限制
房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內，出租人不得擅自提高房租。
11、付款方式
行業(yè)慣例一般是押一付三或是押二付三，租期超過一年，合同中需要明確租金會按年遞增的百分比。
12、條款權益
優(yōu)先擴租：指租約滿后，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權。
轉租權：業(yè)主允許轉租，需要在合同中明確租金價格，比如說以同等價格轉租給第三方/免還原條款：大部分租約都需要退租還原，但很多條款都沒有寫明還原的標準，有可能在后續(xù)交接的過程中引起糾紛。
提前解約權力：提前在合同中約定了提前解除合同的情況，或者是雙方在履行合同規(guī)定的過程中形成約定解除合同的新合同，那么在這兩種情況下，當發(fā)生了雙方約定解除合同的條件時，出租人就可以提前解除合同。
在準備租一間靠譜的寫字樓前，我們首先要盤點企業(yè)未來1-3年的人員計劃，從而確定是否擴租或者縮減，以及具體場地面積。其次根據客戶便捷程度、員工上班便捷程度、公司所在行業(yè)集群效應來選擇理想中的地址，提升公司品牌和員工滿意度。最后根據預算，明確租金可承受的最大范圍，如果預算允許，可以找一家房產代理公司，他會針對預算給出合理評估，幫忙分析未來房地產走向和業(yè)主心理，最大限度占據后續(xù)爭取權益的主動性。當然，如果預算不允許，也可以先從網上找然后聯系業(yè)主。
在合理的價格區(qū)間內，租賃辦公室需要注意以下細節(jié)：
一、地理位置
租賃辦公室前首要考慮的就是辦公室的地理位置。交通便利，周邊有地鐵站或者公交站是關乎招聘成功率，員工留存率的重要因素。
如果靠近大的商圈或者辦公聚集區(qū)，周邊有豐富便利的生活設施（便利店、餐館、醫(yī)療、商鋪等）就更能提高員工對公司的滿意度。
二、產權
租賃辦公室前務必明確房子的產權屬人，一般來說房地產權屬人應該就是出租方，如果不是則要讓出租方提供出正式的轉租證明。
三、戶型
戶型方正，浪費較少。方正的戶型利用率更高，不規(guī)則辦公室裝修成本會相對高一些。原因是施工難度大，造價高，對建材的損耗也會高些。室內如果有較多的承重柱，也會對辦公室利用造成限制。
一般凈層高在2.8米左右即可，無論是采用吊頂還是裸頂的設計都可以滿足，層高如果過低容易讓空間顯的局促壓抑。
inDeco案例--弧形辦公室作為獨立辦公室空間使用率低，通過將移動工位放在此處，保證其他空間的完整性
四、采光
辦公室采光主要可以分為自然采光和人工照明兩部分，在辦公室租賃時首選自然光照面積比較大的場地，員工會更舒適的多。
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五、物業(yè)服務及配套設施
觀察上下班高峰時期，等待的人數評估電梯是否夠用；仔細詢問新風和空調的運營時間，很多業(yè)主19:00以后就關閉空調和新風系統(tǒng)，導致加班同事的體驗非常不好。
物業(yè)服務可以通過衛(wèi)生間整潔與否以及門禁的管理等細節(jié)考察。
六、停車位
一二線城市的寫字樓基本都會存在停車位緊張的情況，所以一般寫字樓都會對固定停車位數量進行限制，樓內的各家公司可以申請幾個固定停車位以供公司老板及領導停車。 固定車位之外的車輛一般采用付費停車的方式。大部分車位需要找物業(yè)或管理處溝通，與業(yè)主關系不大。
七、用電增容量和費用
大部分企業(yè)，尤其是科技化程度較高的企業(yè)，都需要額外發(fā)電機。
8、房屋使用面積
辦公室租賃時一般都會有公攤，例如大廳、電梯等，具體可以直接咨詢業(yè)主房屋的使用面積，一般使用率高于70%都可以接受，當然公攤越小的戶型性價比越高。
9、免租期
辦公室租下來后需要裝修、散味、搬遷等，可以和業(yè)主商議一個“免租期”。一般毛坯的交樓標準是15-30天，而帶裝修的則是3-7天時間。租之前盡量去談，期限當然是越長越好，畢竟時間就是金錢。
10、續(xù)租租金漲幅限制
房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內，出租人不得擅自提高房租。
11、付款方式
行業(yè)慣例一般是押一付三或是押二付三，租期超過一年，合同中需要明確租金會按年遞增的百分比。
12、條款權益
優(yōu)先擴租：指租約滿后，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權。
轉租權：業(yè)主允許轉租，需要在合同中明確租金價格，比如說以同等價格轉租給第三方/免還原條款：大部分租約都需要退租還原，但很多條款都沒有寫明還原的標準，有可能在后續(xù)交接的過程中引起糾紛。
提前解約權力：提前在合同中約定了提前解除合同的情況，或者是雙方在履行合同規(guī)定的過程中形成約定解除合同的新合同，那么在這兩種情況下，當發(fā)生了雙方約定解除合同的條件時，出租人就可以提前解除合同。
