北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量創(chuàng)新高
時(shí)間：2020/11/9
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北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量創(chuàng)新高 但租賃市場租金持續(xù)走低
1月10日，Cresa世樺嘉潤舉行“北京寫字樓市場2019年回顧與2020年展望”發(fā)布會(huì)。據(jù)世樺嘉潤統(tǒng)計(jì)，去年北京甲級(jí)項(xiàng)目達(dá)876,300平方米，這是自2007年來的最高值。
甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量創(chuàng)紀(jì)錄空置率為14.6%從供應(yīng)端來看，2019年北京市共有約126萬平方米的新增供應(yīng)交付入市，其中甲級(jí)項(xiàng)目達(dá)到876,300平方米，為北京甲級(jí)寫字樓市場自2007年來的最高值。與2018年新增甲級(jí)項(xiàng)目全部位于亞奧及望京、酒仙橋兩個(gè)新興商圈不同，在2019年入市的甲級(jí)項(xiàng)目中，超過一半的供應(yīng)量位于中央商務(wù)區(qū)、金融街以及長安街等傳統(tǒng)核心商圈。
受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩影響，北京寫字樓市場的需求減弱明顯。2019年，北京市乙級(jí)寫字樓市場的凈吸納量僅為11萬平方米，同比下降近30%。雖然甲級(jí)寫字樓市場受益于的凈吸納量共計(jì)達(dá)到418,300平方米，但其主要受益于新入市項(xiàng)目此前取得的良好預(yù)租率，以及在2019年下半年，市場平均租金的下調(diào)令租戶升級(jí)物業(yè)品質(zhì)的需求得到一定釋放。整體而言，全年的需求表現(xiàn)仍顯疲軟。
因供應(yīng)高峰到來及租賃需求低迷，截止2019年末，全市寫字樓市場的空置率大幅推升。北京市甲級(jí)寫字樓市場的空置率為14.6%，同比上升4.7%。乙級(jí)寫字樓市場的空置率為13.3%，同比上升4.9%。
值得關(guān)注的是，全市核心商圈中僅望京/酒仙橋與長安街的空置率同比下降，但其租金同比降幅高居全市前兩位，分別為4.8%與4.3%。由此可見，北京寫字樓市場已逐漸由“業(yè)主市場”轉(zhuǎn)向“租戶市場”，面臨空置壓力的業(yè)主為尋求去化不惜將租金預(yù)期大幅下調(diào)。
市場租金下行 釋放租戶升級(jí)搬遷需求
由于業(yè)主因空置壓力與日益加劇的市場競爭，寫字樓租金持續(xù)下調(diào)。2019年北京甲級(jí)寫字樓市場的平均租金降至每月每平方米377.5元，同比下滑3.0%。乙級(jí)寫字樓市場的平均租金降至每月每平方米227.0元，同比下調(diào)1.7%全市平均租金的向下調(diào)整及空置面積的增加也釋放了部分租戶升級(jí)物業(yè)品質(zhì)、區(qū)位的需求。就成交樓宇品質(zhì)而言，2019年，全市發(fā)生在頂級(jí)及甲級(jí)項(xiàng)目的租賃成交面積在全部成交中的占比提升至51%，上升12%。內(nèi)資租戶雖然仍以84%的租賃面積占比繼續(xù)維持需求主力的地位，但租賃預(yù)算整體偏保守、且對物業(yè)品質(zhì)要求較高的外資租戶在2019年表現(xiàn)出了活躍度的較大提升，并帶來了成交面積6%的增長。
展望2020年，北京寫字樓市場預(yù)計(jì)仍將有超過110萬平方米的新增供應(yīng)入市，其中約89萬平方米的甲級(jí)項(xiàng)目供應(yīng)量將超過2019年。Cresa世樺嘉潤預(yù)計(jì)2020年全市甲級(jí)寫字樓市場的空置率或?qū)⑻嵘?9.0%。此后，隨著新增供應(yīng)的銳減與市場環(huán)境的回暖，全市空置率將自2021年起逐步回落，平均租金也將呈緩慢回升趨勢。
1月10日，Cresa世樺嘉潤舉行“北京寫字樓市場2019年回顧與2020年展望”發(fā)布會(huì)。據(jù)世樺嘉潤統(tǒng)計(jì)，去年北京甲級(jí)項(xiàng)目達(dá)876,300平方米，這是自2007年來的最高值。
甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量創(chuàng)紀(jì)錄空置率為14.6%從供應(yīng)端來看，2019年北京市共有約126萬平方米的新增供應(yīng)交付入市，其中甲級(jí)項(xiàng)目達(dá)到876,300平方米，為北京甲級(jí)寫字樓市場自2007年來的最高值。與2018年新增甲級(jí)項(xiàng)目全部位于亞奧及望京、酒仙橋兩個(gè)新興商圈不同，在2019年入市的甲級(jí)項(xiàng)目中，超過一半的供應(yīng)量位于中央商務(wù)區(qū)、金融街以及長安街等傳統(tǒng)核心商圈。
受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩影響，北京寫字樓市場的需求減弱明顯。2019年，北京市乙級(jí)寫字樓市場的凈吸納量僅為11萬平方米，同比下降近30%。雖然甲級(jí)寫字樓市場受益于的凈吸納量共計(jì)達(dá)到418,300平方米，但其主要受益于新入市項(xiàng)目此前取得的良好預(yù)租率，以及在2019年下半年，市場平均租金的下調(diào)令租戶升級(jí)物業(yè)品質(zhì)的需求得到一定釋放。整體而言，全年的需求表現(xiàn)仍顯疲軟。
因供應(yīng)高峰到來及租賃需求低迷，截止2019年末，全市寫字樓市場的空置率大幅推升。北京市甲級(jí)寫字樓市場的空置率為14.6%，同比上升4.7%。乙級(jí)寫字樓市場的空置率為13.3%，同比上升4.9%。
值得關(guān)注的是，全市核心商圈中僅望京/酒仙橋與長安街的空置率同比下降，但其租金同比降幅高居全市前兩位，分別為4.8%與4.3%。由此可見，北京寫字樓市場已逐漸由“業(yè)主市場”轉(zhuǎn)向“租戶市場”，面臨空置壓力的業(yè)主為尋求去化不惜將租金預(yù)期大幅下調(diào)。
市場租金下行 釋放租戶升級(jí)搬遷需求
由于業(yè)主因空置壓力與日益加劇的市場競爭，寫字樓租金持續(xù)下調(diào)。2019年北京甲級(jí)寫字樓市場的平均租金降至每月每平方米377.5元，同比下滑3.0%。乙級(jí)寫字樓市場的平均租金降至每月每平方米227.0元，同比下調(diào)1.7%全市平均租金的向下調(diào)整及空置面積的增加也釋放了部分租戶升級(jí)物業(yè)品質(zhì)、區(qū)位的需求。就成交樓宇品質(zhì)而言，2019年，全市發(fā)生在頂級(jí)及甲級(jí)項(xiàng)目的租賃成交面積在全部成交中的占比提升至51%，上升12%。內(nèi)資租戶雖然仍以84%的租賃面積占比繼續(xù)維持需求主力的地位，但租賃預(yù)算整體偏保守、且對物業(yè)品質(zhì)要求較高的外資租戶在2019年表現(xiàn)出了活躍度的較大提升，并帶來了成交面積6%的增長。
展望2020年，北京寫字樓市場預(yù)計(jì)仍將有超過110萬平方米的新增供應(yīng)入市，其中約89萬平方米的甲級(jí)項(xiàng)目供應(yīng)量將超過2019年。Cresa世樺嘉潤預(yù)計(jì)2020年全市甲級(jí)寫字樓市場的空置率或?qū)⑻嵘?9.0%。此后，隨著新增供應(yīng)的銳減與市場環(huán)境的回暖，全市空置率將自2021年起逐步回落，平均租金也將呈緩慢回升趨勢。
