供過于求，多地寫字樓空置率創(chuàng)新高
時間：2020/11/13
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供過于求，多地寫字樓空置率創(chuàng)新高
世邦魏理仕報告顯示，一線城市寫字樓空置率明顯上升，一連創(chuàng)下多個“歷史新高”。截至三季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率上升至10.9%，創(chuàng)2011年第二季度以來的新高，上海寫字樓的空置率在上半年達(dá)到頂峰至18.5%，創(chuàng)下近十年新高。
究其原因，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面是經(jīng)濟(jì)運行造成的市場波動，另一方面，在產(chǎn)業(yè)升級的需求下，地方政府加速商服用地的“集中式”出讓，“地標(biāo)性”建筑、超高建筑拔地而起，寫字樓供應(yīng)量迅速增加，明顯的供過于求是導(dǎo)致空置率上升的主因。
一線城市寫字樓空置率大幅上升
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京甲級寫字樓新增供應(yīng)約達(dá)43萬平方米，受新增供應(yīng)的影響，北京全市和核心商圈空置率水平均較年初有1-2個百分點左右的上升。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，由于受到經(jīng)濟(jì)增速回落和實體經(jīng)濟(jì)多個行業(yè)波動的影響，企業(yè)擴(kuò)張趨于謹(jǐn)慎，寫字樓租賃需求較弱。同時，租戶的租賃決策更趨保守，導(dǎo)致項目的去化周期以及租賃決策周期均進(jìn)一步拉長。
戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，造成高空置率的主要原因是由于租賃需求和供應(yīng)體量暫時出現(xiàn)不匹配，當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)的不景氣也是很多城市租賃需求放緩的主要因素。數(shù)據(jù)顯示，過去十年北京市寫字樓平均吸納量為56.1萬平方米，但僅2019年前三季度主要入市項目便達(dá)到67.8萬平方米。
同時，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓凈吸納量分別為23.9萬平方米和4.1萬平方米，分別較2018年同期下滑40.9%和20.6%。
世邦魏理仕報告顯示，受非傳統(tǒng)金融、文化傳媒及醫(yī)藥等企業(yè)整合和退租的影響，現(xiàn)有項目凈吸納量為負(fù)。除傳統(tǒng)金融的主力需求外，科技行業(yè)擴(kuò)張步伐明顯放緩，新租占比環(huán)比從34%下降至16%。
今年以來，上海不少之前出租情況良好的寫字樓都出現(xiàn)了空置率上漲情況，與上海類似，北京高端寫字樓風(fēng)向標(biāo)、地處CBD核心的中國國貿(mào)，也出現(xiàn)了寫字樓平均出租率下降的情況。
10月30日，中國國貿(mào)發(fā)布的三季報顯示，2019年1-9月，主營業(yè)務(wù)之一的寫字樓出租房地產(chǎn)的建筑面積35.6萬平方米，租金收入11.42億元。寫字樓出租率低于同期。截至期末可出租面積20.7萬平方米，平均出租率較上年同期下降1.8%。其中，國貿(mào)三期B座的平均租金向下微調(diào)，平均出租率更是下降5.9%。
三季報指出，國貿(mào)寫字樓平均出租率低于上年同期，主要是有租戶提前解約或租約到期未續(xù)。
事實上，國貿(mào)寫字樓出租率下滑上半年已經(jīng)出現(xiàn)。中國國貿(mào)半年報顯示，2019年上半年主營業(yè)務(wù)寫字樓平均出租率95.4%，較2018年同期的97.4%下降2個百分點。其中，國貿(mào)一期出租率93.8%，同比下降3.6個百分點；國貿(mào)三期A座出租率96.6%，同比下滑1個百分點；國貿(mào)三期B座出租率僅89.2%，下滑高達(dá)7.5個百分點。
值得注意的是，寫字樓空置不僅僅發(fā)生在一線城市。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，目前，北上廣深四大一線城市全市空置率平均在10%左右，二線城市平均空置率在28%左右。二線城市中，天津、長沙、重慶、廈門等大力開建城市空置率較高，平均空置率高達(dá)30%以上。
世邦魏理仕報告顯示，一線城市寫字樓空置率明顯上升，一連創(chuàng)下多個“歷史新高”。截至三季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率上升至10.9%，創(chuàng)2011年第二季度以來的新高，上海寫字樓的空置率在上半年達(dá)到頂峰至18.5%，創(chuàng)下近十年新高。
究其原因，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面是經(jīng)濟(jì)運行造成的市場波動，另一方面，在產(chǎn)業(yè)升級的需求下，地方政府加速商服用地的“集中式”出讓，“地標(biāo)性”建筑、超高建筑拔地而起，寫字樓供應(yīng)量迅速增加，明顯的供過于求是導(dǎo)致空置率上升的主因。
一線城市寫字樓空置率大幅上升
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京甲級寫字樓新增供應(yīng)約達(dá)43萬平方米，受新增供應(yīng)的影響，北京全市和核心商圈空置率水平均較年初有1-2個百分點左右的上升。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，由于受到經(jīng)濟(jì)增速回落和實體經(jīng)濟(jì)多個行業(yè)波動的影響，企業(yè)擴(kuò)張趨于謹(jǐn)慎，寫字樓租賃需求較弱。同時，租戶的租賃決策更趨保守，導(dǎo)致項目的去化周期以及租賃決策周期均進(jìn)一步拉長。
戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，造成高空置率的主要原因是由于租賃需求和供應(yīng)體量暫時出現(xiàn)不匹配，當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)的不景氣也是很多城市租賃需求放緩的主要因素。數(shù)據(jù)顯示，過去十年北京市寫字樓平均吸納量為56.1萬平方米，但僅2019年前三季度主要入市項目便達(dá)到67.8萬平方米。
同時，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓凈吸納量分別為23.9萬平方米和4.1萬平方米，分別較2018年同期下滑40.9%和20.6%。
世邦魏理仕報告顯示，受非傳統(tǒng)金融、文化傳媒及醫(yī)藥等企業(yè)整合和退租的影響，現(xiàn)有項目凈吸納量為負(fù)。除傳統(tǒng)金融的主力需求外，科技行業(yè)擴(kuò)張步伐明顯放緩，新租占比環(huán)比從34%下降至16%。
今年以來，上海不少之前出租情況良好的寫字樓都出現(xiàn)了空置率上漲情況，與上海類似，北京高端寫字樓風(fēng)向標(biāo)、地處CBD核心的中國國貿(mào)，也出現(xiàn)了寫字樓平均出租率下降的情況。
10月30日，中國國貿(mào)發(fā)布的三季報顯示，2019年1-9月，主營業(yè)務(wù)之一的寫字樓出租房地產(chǎn)的建筑面積35.6萬平方米，租金收入11.42億元。寫字樓出租率低于同期。截至期末可出租面積20.7萬平方米，平均出租率較上年同期下降1.8%。其中，國貿(mào)三期B座的平均租金向下微調(diào)，平均出租率更是下降5.9%。
三季報指出，國貿(mào)寫字樓平均出租率低于上年同期，主要是有租戶提前解約或租約到期未續(xù)。
事實上，國貿(mào)寫字樓出租率下滑上半年已經(jīng)出現(xiàn)。中國國貿(mào)半年報顯示，2019年上半年主營業(yè)務(wù)寫字樓平均出租率95.4%，較2018年同期的97.4%下降2個百分點。其中，國貿(mào)一期出租率93.8%，同比下降3.6個百分點；國貿(mào)三期A座出租率96.6%，同比下滑1個百分點；國貿(mào)三期B座出租率僅89.2%，下滑高達(dá)7.5個百分點。
值得注意的是，寫字樓空置不僅僅發(fā)生在一線城市。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，目前，北上廣深四大一線城市全市空置率平均在10%左右，二線城市平均空置率在28%左右。二線城市中，天津、長沙、重慶、廈門等大力開建城市空置率較高，平均空置率高達(dá)30%以上。
