北京甲級(jí)寫字樓整體租金或在2021年企穩(wěn)
時(shí)間：2020/11/13
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北京甲級(jí)寫字樓整體租金或在2021年企穩(wěn)
2020年4月29日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)首次以線上視頻形式，召開”疫情之后商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興”座談會(huì)暨會(huì)長交流會(huì)。
座談會(huì)上，高力國際研究部董事陸明受邀發(fā)表主題演講，從寫字樓租賃市場(chǎng)角度對(duì)行業(yè)進(jìn)行分析。
陸明表示，疫情對(duì)北京寫樓市場(chǎng)沒有決定性的影響，只是改變了租戶和業(yè)主在決策時(shí)的節(jié)奏，并沒有改變市場(chǎng)的本質(zhì)。實(shí)際上，北京寫字樓市場(chǎng)本質(zhì)問題是高空置、高供應(yīng)量。從市場(chǎng)中的租戶需求來看，四月份寫字樓市場(chǎng)已開始有強(qiáng)勁的回暖跡象，預(yù)計(jì)整個(gè)二季度數(shù)字要比一季度好很多；租金的水平則會(huì)繼續(xù)保持下降趨勢(shì)，整體租金將在2021年企穩(wěn)。
以下是高力國際研究部董事陸明演講主要內(nèi)容：
疫情對(duì)北京寫樓市場(chǎng)沒有決定性影響
在寫字樓領(lǐng)域看，目前我們所看到的整體的存量大概是1700萬，這1700萬中其中750萬是屬于甲級(jí)寫字樓，乙級(jí)寫字樓770萬。
這1700萬不包括我們提到的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)第三輪的梳理，目前梳理到的有1000萬左右的體量。再加上沒有納入統(tǒng)計(jì)的一些相對(duì)來說樓宇級(jí)別檔次比較低的，我們預(yù)計(jì)全北京的寫字樓總的存量在3000萬左右。
北京的租金情況，從2018年供應(yīng)量開始以后，整個(gè)的租金進(jìn)行了一個(gè)高位盤整的階段，截止到2020年一季度是373塊左右，空置率在17%左右，這個(gè)租金基本上是比最高的時(shí)候400塊錢左右，已經(jīng)下調(diào)了30塊錢。
從市場(chǎng)的租戶成交來看，專業(yè)服務(wù)、金融和互聯(lián)網(wǎng)軟件、互聯(lián)網(wǎng)硬件這些技術(shù)設(shè)備、這類相關(guān)的企業(yè)基本上是市場(chǎng)中最活躍的。其實(shí)這類企業(yè)也是我們目前所看到的受到疫情影響最小的，甚至是受益的一些行業(yè)，他們?cè)诒本┦袌?chǎng)出現(xiàn)了一些擴(kuò)租甚至是整合面積、搬遷等等情況。成本對(duì)他們來說依然是有考量，但是相對(duì)于其他的受影響更大的行業(yè)來說，他們的日子好過很多。
CBD依然是占據(jù)了50%左右的租賃份額，其次金融街、東城、中關(guān)村，大部分的成交都在核心的區(qū)域，麗澤有一些新的交易正在發(fā)生，整體的空置水平在下行，當(dāng)然麗澤后面還有很大的供應(yīng)量跟著。從2020年開始，今年應(yīng)該有90萬左右的供應(yīng)量，由于疫情導(dǎo)致很多的項(xiàng)目開工復(fù)工受到影響，可能會(huì)有一些在今年三四季度入市的項(xiàng)目，他們會(huì)推遲到明年。
從這一點(diǎn)來說，對(duì)市場(chǎng)來說是好事情，降低了集中供應(yīng)給市場(chǎng)帶來的壓力。部分面積放到2021年入市，有助于市場(chǎng)逐步去消化。
北京的市場(chǎng)重要的不是疫情，就算沒有疫情，空置率也會(huì)升高，主要是供應(yīng)量提高導(dǎo)致的，疫情只是改變了租戶甚至業(yè)主在做決策的時(shí)候的節(jié)奏問題，沒有辦法改變市場(chǎng)的本質(zhì)，本質(zhì)就是高空置、高供應(yīng)量。
從我們接觸到的市場(chǎng)中的租戶需求來看，四月份開始已有非常強(qiáng)勁的回暖的跡象，我們幫助很多的客戶帶看，業(yè)主也在努力的穩(wěn)定自己的租戶，通過各種協(xié)商，幫助樓內(nèi)相關(guān)的租戶，同時(shí)穩(wěn)定自己的出租率，所以我們預(yù)計(jì)整個(gè)二季度數(shù)字要比一季度好很多。
這是我們基于現(xiàn)有的空置的預(yù)測(cè)。租金的水平會(huì)保持繼續(xù)下降的趨勢(shì)，整體租金的企穩(wěn)或在2021年發(fā)生，因?yàn)檎麄€(gè)2021年就算有一些項(xiàng)目推遲到當(dāng)年入市，整體的供應(yīng)量在北京來看，2021年到2023年，核心商圈的供應(yīng)量都非常小。整個(gè)這三年的時(shí)間會(huì)進(jìn)入去化周期，會(huì)幫助整個(gè)北京市場(chǎng)的租金逐步企穩(wěn)。
2020年4月29日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)首次以線上視頻形式，召開”疫情之后商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興”座談會(huì)暨會(huì)長交流會(huì)。
座談會(huì)上，高力國際研究部董事陸明受邀發(fā)表主題演講，從寫字樓租賃市場(chǎng)角度對(duì)行業(yè)進(jìn)行分析。
陸明表示，疫情對(duì)北京寫樓市場(chǎng)沒有決定性的影響，只是改變了租戶和業(yè)主在決策時(shí)的節(jié)奏，并沒有改變市場(chǎng)的本質(zhì)。實(shí)際上，北京寫字樓市場(chǎng)本質(zhì)問題是高空置、高供應(yīng)量。從市場(chǎng)中的租戶需求來看，四月份寫字樓市場(chǎng)已開始有強(qiáng)勁的回暖跡象，預(yù)計(jì)整個(gè)二季度數(shù)字要比一季度好很多；租金的水平則會(huì)繼續(xù)保持下降趨勢(shì)，整體租金將在2021年企穩(wěn)。
以下是高力國際研究部董事陸明演講主要內(nèi)容：
疫情對(duì)北京寫樓市場(chǎng)沒有決定性影響
在寫字樓領(lǐng)域看，目前我們所看到的整體的存量大概是1700萬，這1700萬中其中750萬是屬于甲級(jí)寫字樓，乙級(jí)寫字樓770萬。
這1700萬不包括我們提到的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)第三輪的梳理，目前梳理到的有1000萬左右的體量。再加上沒有納入統(tǒng)計(jì)的一些相對(duì)來說樓宇級(jí)別檔次比較低的，我們預(yù)計(jì)全北京的寫字樓總的存量在3000萬左右。
北京的租金情況，從2018年供應(yīng)量開始以后，整個(gè)的租金進(jìn)行了一個(gè)高位盤整的階段，截止到2020年一季度是373塊左右，空置率在17%左右，這個(gè)租金基本上是比最高的時(shí)候400塊錢左右，已經(jīng)下調(diào)了30塊錢。
從市場(chǎng)的租戶成交來看，專業(yè)服務(wù)、金融和互聯(lián)網(wǎng)軟件、互聯(lián)網(wǎng)硬件這些技術(shù)設(shè)備、這類相關(guān)的企業(yè)基本上是市場(chǎng)中最活躍的。其實(shí)這類企業(yè)也是我們目前所看到的受到疫情影響最小的，甚至是受益的一些行業(yè)，他們?cè)诒本┦袌?chǎng)出現(xiàn)了一些擴(kuò)租甚至是整合面積、搬遷等等情況。成本對(duì)他們來說依然是有考量，但是相對(duì)于其他的受影響更大的行業(yè)來說，他們的日子好過很多。
CBD依然是占據(jù)了50%左右的租賃份額，其次金融街、東城、中關(guān)村，大部分的成交都在核心的區(qū)域，麗澤有一些新的交易正在發(fā)生，整體的空置水平在下行，當(dāng)然麗澤后面還有很大的供應(yīng)量跟著。從2020年開始，今年應(yīng)該有90萬左右的供應(yīng)量，由于疫情導(dǎo)致很多的項(xiàng)目開工復(fù)工受到影響，可能會(huì)有一些在今年三四季度入市的項(xiàng)目，他們會(huì)推遲到明年。
從這一點(diǎn)來說，對(duì)市場(chǎng)來說是好事情，降低了集中供應(yīng)給市場(chǎng)帶來的壓力。部分面積放到2021年入市，有助于市場(chǎng)逐步去消化。
北京的市場(chǎng)重要的不是疫情，就算沒有疫情，空置率也會(huì)升高，主要是供應(yīng)量提高導(dǎo)致的，疫情只是改變了租戶甚至業(yè)主在做決策的時(shí)候的節(jié)奏問題，沒有辦法改變市場(chǎng)的本質(zhì)，本質(zhì)就是高空置、高供應(yīng)量。
從我們接觸到的市場(chǎng)中的租戶需求來看，四月份開始已有非常強(qiáng)勁的回暖的跡象，我們幫助很多的客戶帶看，業(yè)主也在努力的穩(wěn)定自己的租戶，通過各種協(xié)商，幫助樓內(nèi)相關(guān)的租戶，同時(shí)穩(wěn)定自己的出租率，所以我們預(yù)計(jì)整個(gè)二季度數(shù)字要比一季度好很多。
這是我們基于現(xiàn)有的空置的預(yù)測(cè)。租金的水平會(huì)保持繼續(xù)下降的趨勢(shì)，整體租金的企穩(wěn)或在2021年發(fā)生，因?yàn)檎麄€(gè)2021年就算有一些項(xiàng)目推遲到當(dāng)年入市，整體的供應(yīng)量在北京來看，2021年到2023年，核心商圈的供應(yīng)量都非常小。整個(gè)這三年的時(shí)間會(huì)進(jìn)入去化周期，會(huì)幫助整個(gè)北京市場(chǎng)的租金逐步企穩(wěn)。
