商場(chǎng)轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓前景難料
時(shí)間：2020/11/18
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商場(chǎng)改寫(xiě)字樓，近兩年在北京漸成風(fēng)潮。東北三環(huán)，愛(ài)琴海購(gòu)物中心在顧客的惋惜聲中落幕。高人氣不敵資本的誘惑，這家商場(chǎng)也傳出轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓的消息。在一線城市寫(xiě)字樓空置率日漸升高的壓力下，商場(chǎng)轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓是不是真的是一個(gè)良策？潛在風(fēng)險(xiǎn)到底有多大？這些都是商場(chǎng)轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓需要面對(duì)的問(wèn)題。
商改寫(xiě)現(xiàn)高空置率
太陽(yáng)宮愛(ài)琴海購(gòu)物中心擬轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓，或許是“老對(duì)手”、百米外的太陽(yáng)宮百盛帶來(lái)的啟發(fā)。2016年，太陽(yáng)宮百盛迫于虧損壓力而閉店，啟動(dòng)改造。當(dāng)腳手架拆除后，人們發(fā)現(xiàn)整棟樓已變成寫(xiě)字樓，并且掛上了大眾汽車(chē)的標(biāo)志。百盛閉店后，愛(ài)琴海的生意并不差。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，這里的出租率常年保持在95%以上，日均客流穩(wěn)定在5萬(wàn)人次左右，近3年商場(chǎng)銷(xiāo)售額保持了30%的增長(zhǎng)。但愛(ài)琴海轉(zhuǎn)型背后也有資本方主導(dǎo)的影子。業(yè)內(nèi)人士分析，資方希望有一個(gè)回報(bào)率更高的方式。
商改寫(xiě)被認(rèn)為是當(dāng)下傳統(tǒng)商場(chǎng)轉(zhuǎn)型的一條活路。近期，北京就有復(fù)興門(mén)百盛等多家商場(chǎng)有了這樣的轉(zhuǎn)型計(jì)劃。宣武門(mén)地區(qū)莊勝百貨改寫(xiě)字樓已經(jīng)完成，只保留了小部分商業(yè)，寫(xiě)字樓部分已經(jīng)啟動(dòng)招租。莊勝百貨在未轉(zhuǎn)型前，就有一部分寫(xiě)字樓，但設(shè)施相對(duì)陳舊，市場(chǎng)租金也不高；改造后，業(yè)主有了更高的租金期待。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士透露，莊勝租金如果抬高，很難快速對(duì)外出租，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域支撐不了高價(jià)格。其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手金融街的金融資源眾多，商務(wù)氛圍好；麗澤屬于新興區(qū)域，大批量寫(xiě)字樓正在交付，租金便宜，設(shè)施也更好。這就顯出了莊勝的尷尬。
成功案例兼具天時(shí)地利人和
負(fù)責(zé)租戶代理的第一太平戴維斯華北區(qū)商業(yè)樓宇部林碩根據(jù)一組“商改寫(xiě)”后的出租率發(fā)現(xiàn)：除了太陽(yáng)宮百盛、中關(guān)村E世界外，其余由商場(chǎng)轉(zhuǎn)型而來(lái)的寫(xiě)字樓出租率大多維持在六七成。他預(yù)計(jì)，還有一些項(xiàng)目的出租率甚至可能會(huì)降到50%以下?！疤?yáng)宮百盛轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓，出租率100%，算是北京這幾年最成功的案例之一?！绷执T說(shuō)，在資本的操作下，太陽(yáng)宮百盛轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓，恰好遇到了急尋辦公場(chǎng)地的大眾汽車(chē)。但他覺(jué)得，這種成功要想復(fù)制，得考慮多種因素，時(shí)機(jī)好、體量適當(dāng)是成功關(guān)鍵。
中關(guān)村多家電子大賣(mài)場(chǎng)也成功實(shí)現(xiàn)了向?qū)懽謽堑耐懽?。中關(guān)村一直是北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)租金水平和出租率都排名靠前的商圈，這與周邊蓬勃的產(chǎn)業(yè)氛圍不無(wú)關(guān)系。此前，中關(guān)村一些電子賣(mài)場(chǎng)也存在產(chǎn)權(quán)分散在小業(yè)主手中的障礙，但之所以能完美轉(zhuǎn)型也有當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)部門(mén)的助力?！耙恍怯钌谈膶?xiě)不太成功，也與部分聯(lián)合辦公空間的倒下有直接關(guān)系?！绷执T分析，商場(chǎng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)與傳統(tǒng)寫(xiě)字樓差別大，但大空間是很多聯(lián)合辦公企業(yè)熱衷的。隨著一些聯(lián)合辦公品牌步入低谷，直接影響了相關(guān)“商改寫(xiě)”項(xiàng)目的出租率。
因?yàn)?020年新一輪供應(yīng)高峰的壓力和新冠肺炎疫情的影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金很可能繼續(xù)下行。對(duì)于不少企業(yè)來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓租金下降是個(gè)好消息，但對(duì)于正在嘗試轉(zhuǎn)型的商場(chǎng)來(lái)說(shuō)意味著風(fēng)險(xiǎn)增大。由此來(lái)看雖然商場(chǎng)改寫(xiě)字樓前要仔細(xì)權(quán)衡，綜合判斷進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間點(diǎn)、周邊產(chǎn)業(yè)需求以及項(xiàng)目本身在空間、交通、使用年限等方面的條件，避免盲目決策。
商改寫(xiě)現(xiàn)高空置率
太陽(yáng)宮愛(ài)琴海購(gòu)物中心擬轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓，或許是“老對(duì)手”、百米外的太陽(yáng)宮百盛帶來(lái)的啟發(fā)。2016年，太陽(yáng)宮百盛迫于虧損壓力而閉店，啟動(dòng)改造。當(dāng)腳手架拆除后，人們發(fā)現(xiàn)整棟樓已變成寫(xiě)字樓，并且掛上了大眾汽車(chē)的標(biāo)志。百盛閉店后，愛(ài)琴海的生意并不差。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，這里的出租率常年保持在95%以上，日均客流穩(wěn)定在5萬(wàn)人次左右，近3年商場(chǎng)銷(xiāo)售額保持了30%的增長(zhǎng)。但愛(ài)琴海轉(zhuǎn)型背后也有資本方主導(dǎo)的影子。業(yè)內(nèi)人士分析，資方希望有一個(gè)回報(bào)率更高的方式。
商改寫(xiě)被認(rèn)為是當(dāng)下傳統(tǒng)商場(chǎng)轉(zhuǎn)型的一條活路。近期，北京就有復(fù)興門(mén)百盛等多家商場(chǎng)有了這樣的轉(zhuǎn)型計(jì)劃。宣武門(mén)地區(qū)莊勝百貨改寫(xiě)字樓已經(jīng)完成，只保留了小部分商業(yè)，寫(xiě)字樓部分已經(jīng)啟動(dòng)招租。莊勝百貨在未轉(zhuǎn)型前，就有一部分寫(xiě)字樓，但設(shè)施相對(duì)陳舊，市場(chǎng)租金也不高；改造后，業(yè)主有了更高的租金期待。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士透露，莊勝租金如果抬高，很難快速對(duì)外出租，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域支撐不了高價(jià)格。其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手金融街的金融資源眾多，商務(wù)氛圍好；麗澤屬于新興區(qū)域，大批量寫(xiě)字樓正在交付，租金便宜，設(shè)施也更好。這就顯出了莊勝的尷尬。
成功案例兼具天時(shí)地利人和
負(fù)責(zé)租戶代理的第一太平戴維斯華北區(qū)商業(yè)樓宇部林碩根據(jù)一組“商改寫(xiě)”后的出租率發(fā)現(xiàn)：除了太陽(yáng)宮百盛、中關(guān)村E世界外，其余由商場(chǎng)轉(zhuǎn)型而來(lái)的寫(xiě)字樓出租率大多維持在六七成。他預(yù)計(jì)，還有一些項(xiàng)目的出租率甚至可能會(huì)降到50%以下?！疤?yáng)宮百盛轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓，出租率100%，算是北京這幾年最成功的案例之一?！绷执T說(shuō)，在資本的操作下，太陽(yáng)宮百盛轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓，恰好遇到了急尋辦公場(chǎng)地的大眾汽車(chē)。但他覺(jué)得，這種成功要想復(fù)制，得考慮多種因素，時(shí)機(jī)好、體量適當(dāng)是成功關(guān)鍵。
中關(guān)村多家電子大賣(mài)場(chǎng)也成功實(shí)現(xiàn)了向?qū)懽謽堑耐懽?。中關(guān)村一直是北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)租金水平和出租率都排名靠前的商圈，這與周邊蓬勃的產(chǎn)業(yè)氛圍不無(wú)關(guān)系。此前，中關(guān)村一些電子賣(mài)場(chǎng)也存在產(chǎn)權(quán)分散在小業(yè)主手中的障礙，但之所以能完美轉(zhuǎn)型也有當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)部門(mén)的助力?！耙恍怯钌谈膶?xiě)不太成功，也與部分聯(lián)合辦公空間的倒下有直接關(guān)系?！绷执T分析，商場(chǎng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)與傳統(tǒng)寫(xiě)字樓差別大，但大空間是很多聯(lián)合辦公企業(yè)熱衷的。隨著一些聯(lián)合辦公品牌步入低谷，直接影響了相關(guān)“商改寫(xiě)”項(xiàng)目的出租率。
因?yàn)?020年新一輪供應(yīng)高峰的壓力和新冠肺炎疫情的影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金很可能繼續(xù)下行。對(duì)于不少企業(yè)來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓租金下降是個(gè)好消息，但對(duì)于正在嘗試轉(zhuǎn)型的商場(chǎng)來(lái)說(shuō)意味著風(fēng)險(xiǎn)增大。由此來(lái)看雖然商場(chǎng)改寫(xiě)字樓前要仔細(xì)權(quán)衡，綜合判斷進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間點(diǎn)、周邊產(chǎn)業(yè)需求以及項(xiàng)目本身在空間、交通、使用年限等方面的條件，避免盲目決策。
