前三季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交放緩
時(shí)間：2020/11/18
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今年以來(lái)，受經(jīng)濟(jì)下行、企業(yè)撤租等方面的影響，北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直活力不足，前三季度，北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)繼續(xù)下行，成交放緩，空置率增加，租金下跌。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)依然不容樂(lè)觀(guān)，下行壓力猶在。
三季度，復(fù)興門(mén)百盛、賽特、藍(lán)島大廈、甘家口大廈等多個(gè)老百貨均宣布將陸續(xù)進(jìn)入升級(jí)改造期，未來(lái)北京零售市場(chǎng)百貨存量占比將進(jìn)一步降低。
受經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大影響，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交活力不足，租金延續(xù)了上季度的下行趨勢(shì)。
需求減少、供應(yīng)增加，是北京寫(xiě)字樓的市場(chǎng)現(xiàn)狀。來(lái)自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2019年前三個(gè)季度，北京全市和五大核心商圈寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量分別為23.9萬(wàn)和4.1萬(wàn)平方米，分別較2018年同期下降40.9%和20.6%。
隨著新項(xiàng)目的入市，北京市寫(xiě)字樓的空置率也在增加。三季度，北京全市寫(xiě)字樓空置率上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至10.2%，空置率上升的原因在于城奧大廈等新項(xiàng)目的入市拉動(dòng)。但核心商圈但空置率則繼續(xù)保持穩(wěn)定，為5.6%。
但在租金下跌的市場(chǎng)情況下，北京市的城市更新項(xiàng)目在不斷增加。2019年前三個(gè)季度，北京城市更新類(lèi)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)占全市新增供應(yīng)的40%，達(dá)25.9萬(wàn)平方米。
供需失衡是寫(xiě)字樓租金持續(xù)下探最主要的原因。前三季度，北京全市寫(xiě)字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米388.16元，環(huán)比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米433.64元，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%。
為什么租金會(huì)持續(xù)下跌呢？在戴德梁行主辦的2019年三季度媒體搶聽(tīng)會(huì)上，戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東表示，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)還是非常嚴(yán)峻的，今年上半年各個(gè)行業(yè)利潤(rùn)都是負(fù)增長(zhǎng)，包括北京一些支柱性行業(yè)，高科技、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)比去年有非常大的下滑，唯一例外是文體娛樂(lè)。批發(fā)零售業(yè)去年將近40%增長(zhǎng)，今年和去年同比負(fù)增長(zhǎng)，而批發(fā)零售業(yè)在北京第三產(chǎn)占比是44%。
具體到產(chǎn)業(yè)方面，魏東分析，從北京寫(xiě)字樓租賃占比來(lái)看，今年高科技企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭有所放緩，但他們?cè)诒本?xiě)字樓市場(chǎng)租賃還是表現(xiàn)最為強(qiáng)勁的，今年前三季度將近40%寫(xiě)字樓面積都由高科技、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃，剩下是金融業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)。今年和去年比明顯大的區(qū)別是聯(lián)合辦公，去年聯(lián)合辦公在前三季度占超過(guò)30%，今年則不到3%。
魏東進(jìn)一步表示，經(jīng)濟(jì)情況會(huì)直觀(guān)反映在寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交情況。相比之下，今年新興商圈成交明顯比去年高，另外，2000平米以下租賃面積跟去年相比占比更高。這說(shuō)明企業(yè)在不遺余力縮減成本，從核心商圈向非核心商圈搬遷，從甲級(jí)寫(xiě)字樓向乙級(jí)寫(xiě)字樓搬。
未來(lái)的租金還會(huì)繼續(xù)下滑嗎？魏東表示，把所有市場(chǎng)情況放在一起可以看出來(lái)，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不是特別好，從租金情況來(lái)看，北京各個(gè)區(qū)域、各個(gè)商圈，除了金融街和中關(guān)村租金跟上季度保持持平，剩下區(qū)域租金都有小幅下調(diào)。面對(duì)經(jīng)濟(jì)的不確定性，北京寫(xiě)字樓的租金市場(chǎng)并不是特別樂(lè)觀(guān)，租金仍然會(huì)有下行壓力，預(yù)計(jì)在今年年底、明年上半年，這樣趨勢(shì)還會(huì)進(jìn)一步延續(xù)。
三季度，復(fù)興門(mén)百盛、賽特、藍(lán)島大廈、甘家口大廈等多個(gè)老百貨均宣布將陸續(xù)進(jìn)入升級(jí)改造期，未來(lái)北京零售市場(chǎng)百貨存量占比將進(jìn)一步降低。
受經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大影響，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交活力不足，租金延續(xù)了上季度的下行趨勢(shì)。
需求減少、供應(yīng)增加，是北京寫(xiě)字樓的市場(chǎng)現(xiàn)狀。來(lái)自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2019年前三個(gè)季度，北京全市和五大核心商圈寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量分別為23.9萬(wàn)和4.1萬(wàn)平方米，分別較2018年同期下降40.9%和20.6%。
隨著新項(xiàng)目的入市，北京市寫(xiě)字樓的空置率也在增加。三季度，北京全市寫(xiě)字樓空置率上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至10.2%，空置率上升的原因在于城奧大廈等新項(xiàng)目的入市拉動(dòng)。但核心商圈但空置率則繼續(xù)保持穩(wěn)定，為5.6%。
但在租金下跌的市場(chǎng)情況下，北京市的城市更新項(xiàng)目在不斷增加。2019年前三個(gè)季度，北京城市更新類(lèi)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)占全市新增供應(yīng)的40%，達(dá)25.9萬(wàn)平方米。
供需失衡是寫(xiě)字樓租金持續(xù)下探最主要的原因。前三季度，北京全市寫(xiě)字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米388.16元，環(huán)比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米433.64元，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%。
為什么租金會(huì)持續(xù)下跌呢？在戴德梁行主辦的2019年三季度媒體搶聽(tīng)會(huì)上，戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東表示，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)還是非常嚴(yán)峻的，今年上半年各個(gè)行業(yè)利潤(rùn)都是負(fù)增長(zhǎng)，包括北京一些支柱性行業(yè)，高科技、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)比去年有非常大的下滑，唯一例外是文體娛樂(lè)。批發(fā)零售業(yè)去年將近40%增長(zhǎng)，今年和去年同比負(fù)增長(zhǎng)，而批發(fā)零售業(yè)在北京第三產(chǎn)占比是44%。
具體到產(chǎn)業(yè)方面，魏東分析，從北京寫(xiě)字樓租賃占比來(lái)看，今年高科技企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭有所放緩，但他們?cè)诒本?xiě)字樓市場(chǎng)租賃還是表現(xiàn)最為強(qiáng)勁的，今年前三季度將近40%寫(xiě)字樓面積都由高科技、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃，剩下是金融業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)。今年和去年比明顯大的區(qū)別是聯(lián)合辦公，去年聯(lián)合辦公在前三季度占超過(guò)30%，今年則不到3%。
魏東進(jìn)一步表示，經(jīng)濟(jì)情況會(huì)直觀(guān)反映在寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交情況。相比之下，今年新興商圈成交明顯比去年高，另外，2000平米以下租賃面積跟去年相比占比更高。這說(shuō)明企業(yè)在不遺余力縮減成本，從核心商圈向非核心商圈搬遷，從甲級(jí)寫(xiě)字樓向乙級(jí)寫(xiě)字樓搬。
未來(lái)的租金還會(huì)繼續(xù)下滑嗎？魏東表示，把所有市場(chǎng)情況放在一起可以看出來(lái)，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不是特別好，從租金情況來(lái)看，北京各個(gè)區(qū)域、各個(gè)商圈，除了金融街和中關(guān)村租金跟上季度保持持平，剩下區(qū)域租金都有小幅下調(diào)。面對(duì)經(jīng)濟(jì)的不確定性，北京寫(xiě)字樓的租金市場(chǎng)并不是特別樂(lè)觀(guān)，租金仍然會(huì)有下行壓力，預(yù)計(jì)在今年年底、明年上半年，這樣趨勢(shì)還會(huì)進(jìn)一步延續(xù)。
