未來(lái)10年，房地產(chǎn)將有6大變化！
時(shí)間：2021/8/12
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一、一是城市化。 在過(guò)去的20年里，中國(guó)的城市人口不斷增加。 中國(guó)城市常住人口城市化率上升近26個(gè)百分點(diǎn)，城市化進(jìn)程中城市人口擴(kuò)大，不僅包括農(nóng)民工進(jìn)城，還包括小城市的人去中城市、大城市、超大城市，人口在城市之間流動(dòng)。 城市規(guī)模的擴(kuò)大帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。
二是舊城拆遷改造。 在城市擴(kuò)張的同時(shí)，為了交通道路的建設(shè)、商業(yè)集聚區(qū)的建設(shè)，拆除了一部分廠區(qū)、住宅區(qū)，通過(guò)規(guī)劃功能的配置調(diào)整進(jìn)行城市改造，新住宅的建設(shè)、銷售交易量也會(huì)變大。
三是住宅質(zhì)量。 中國(guó)的人造房子，50年前，農(nóng)村是土房子，城市是磚頭房子。 20世紀(jì)80年代以后，農(nóng)村是磚頭房子，城市開始建設(shè)鋼筋混凝土住宅。 土間一般在10年內(nèi)坍塌，需要重新建造； 磚頭房子一般用15年到20年重建。 最初建造的鋼筋混凝土住宅，由于水泥質(zhì)量差，鋼筋質(zhì)量差，建筑結(jié)構(gòu)差，到了30年也基本要拆除重建。
是人均住房面積的增加。 1990年，中國(guó)人均住房面積只有6平方米； 到2000年，城市人均住房面積也只有十幾平方米，目前城市人均住房面積達(dá)到50平方米。 本來(lái)人均住房面積就小，就會(huì)產(chǎn)生具有改善性的購(gòu)房需求。 這四個(gè)要素在今后十幾年中將逐漸消失。
一是城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)緩慢，已經(jīng)接近拐點(diǎn)。 未來(lái)十幾年將從現(xiàn)在的60%增加到差不多70%。 總之，城市化率的上升面臨天花板現(xiàn)象，城市人口增長(zhǎng)率減緩，不可能每年遞增百分之幾，城市化人口紅利將逐漸淡出。
二是舊城改造總量減少。 經(jīng)過(guò)20年的城市改造，舊城改造大解體的狀況逐漸淡出，總量將大規(guī)模減少。
三是人均住房面積的基本平衡不會(huì)再大幅增加。 目前，我國(guó)人均住房面積已經(jīng)達(dá)到50平方米，困難家庭住房結(jié)構(gòu)性改善的要求逐漸下降到較低水平。 雖然還有，但不是整體人均住房不足，而是局部結(jié)構(gòu)性的。
四是住宅質(zhì)量提高。 2012年，住建部出臺(tái)了住宅和辦公樓等各種商品性住宅的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，將原中國(guó)住宅商品房30年左右的安全標(biāo)準(zhǔn)提高到至少70年，甚至100年。 也就是說(shuō)，舊城市的折舊改造量將大幅減少。 假設(shè)這個(gè)城市有10億平方米的房子，按照30年的折舊計(jì)算，每年將進(jìn)行三十分之一的折舊，近3000萬(wàn)平方米將被拆除重建。 到了100年，每年的折舊平均也將達(dá)到1000萬(wàn)平方米。根據(jù)以上四個(gè)趨勢(shì)。 在未來(lái)十幾年漫長(zhǎng)的周期里，中國(guó)房地產(chǎn)每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新建住宅竣工銷售交易量，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。 去年有比去年增長(zhǎng)1.8%的信號(hào)。 未來(lái)十幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)將逐漸萎縮，而不是17億、18億、20億、30億平方米。 當(dāng)然，這種萎縮不會(huì)在一年內(nèi)大規(guī)模萎縮20%、30%，大致有十幾年的過(guò)程，會(huì)逐漸下降。 十幾年后，每年竣工銷售量降至10億平方米以下。
二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)中心城市圈城市群過(guò)去十幾年的狀態(tài)，無(wú)論是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)還是中西部地區(qū)，都是大城市、中城市、小城市、區(qū)縣城市等，總之是全面開發(fā)，遍地開花，到處都是房地產(chǎn)，全民住宅建設(shè)運(yùn)動(dòng)的時(shí)代。
從現(xiàn)在開始，未來(lái)十幾年，房地產(chǎn)將遍地開花，雖然不會(huì)出現(xiàn)東西南北中全面發(fā)熱的狀態(tài)，但房地產(chǎn)仍有熱點(diǎn)。 我們說(shuō)的總量是17億平方米，一年，今后可能一年15億平方米，12億平方米。 其建設(shè)量、產(chǎn)量主要出現(xiàn)在三個(gè)熱點(diǎn)。
一個(gè)是中心城市。 中心城市除省會(huì)城市外，還包括同等水平的區(qū)域性中心城市。 例如，山東除濟(jì)南外，還有地區(qū)中心城市青島； 廣東省除廣州外，還有同級(jí)中心城市深圳。
第二個(gè)是大都市圈。 超大城市輻射形成都市圈，都市圈中小城市成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。
第三個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)是城市群。 城市群中大中型城市也經(jīng)常成為未來(lái)十幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 請(qǐng)關(guān)注現(xiàn)在跨越1000萬(wàn)的近10個(gè)超大城市。 它們都有可能在十幾年后增加500萬(wàn)以上的人口。 只要人口增加，城市住宅的不動(dòng)產(chǎn)就會(huì)跟著上來(lái)。
如果已經(jīng)是2000萬(wàn)以上的超大城市，那么這個(gè)超大城市自身的核心圈就碰到了天花板，其發(fā)展將集中體現(xiàn)在大都市圈，大都市圈的輻射范圍通常在1.5萬(wàn)~2萬(wàn)平方公里。 大都市圈有幾個(gè)中小城市。 這些中小城市單獨(dú)發(fā)展一般不會(huì)成為熱點(diǎn)，但一旦進(jìn)入大都市圈發(fā)展，這些中小城市將加快發(fā)展。
三、房?jī)r(jià)判斷房?jī)r(jià)不會(huì)穩(wěn)定上漲或下跌
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量減少三分之二。 在中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)中，有不動(dòng)產(chǎn)業(yè)者、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量是世界最多的現(xiàn)象。 在美國(guó)2018年50個(gè)州的工商注冊(cè)中，注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)沒有超過(guò)500家。 中國(guó)有多少？ 據(jù)2018年統(tǒng)計(jì)，在工商局注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)商共有9.7萬(wàn)人，中國(guó)5億多城市戶籍人口3億左右外來(lái)農(nóng)民工形成的8億多城市常住人口9萬(wàn)多房地產(chǎn)企業(yè)。五、開發(fā)商的整體負(fù)債率在未來(lái)十幾年將在40 %~50 %之間下降，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的高負(fù)債率也是世界最高的。 中國(guó)9萬(wàn)多個(gè)房地產(chǎn)商的總負(fù)債率，去年為84%。 中國(guó)前10位的銷售規(guī)模在1兆美元左右的房地產(chǎn)商的負(fù)債率也為81%。 中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)模式整體上是大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大規(guī)模貸款的開發(fā)模式，凈資本極低，像貿(mào)易公司、流通公司一樣在周轉(zhuǎn)。 表明土地租賃、開發(fā)建設(shè)、預(yù)售三個(gè)階段都是高負(fù)債運(yùn)營(yíng)。 首先是買土地的錢。 不是用自己的資金，而是用貸款融資。
六、土地供應(yīng)模式結(jié)合城鄉(xiāng)之間建設(shè)用地的增減，平衡，我們過(guò)去供應(yīng)的土地在東西南北中逆向供應(yīng)，越是中小城市土地供應(yīng)越寬松，但這些城市的實(shí)際擴(kuò)張需求又很低。 我們對(duì)城市規(guī)模有恐懼癥，一般要求小城市不離土。 從這個(gè)意義上說(shuō)，支持小城鎮(zhèn)的發(fā)展、中城市的發(fā)展，人口達(dá)到500萬(wàn)以上就開始限制，人口達(dá)到1000萬(wàn)以上就關(guān)閉。
從這個(gè)意義上說(shuō)，土地供給政策是，越是大城市、人口多、建設(shè)量大的地方，土地供給就越嚴(yán)格，當(dāng)然地價(jià)就會(huì)越高。 如果土地供應(yīng)跟不上，地價(jià)就會(huì)上漲。 一般的樓價(jià)是這個(gè)地方商品房?jī)r(jià)格的三分之一。 如果大樓的地價(jià)為1萬(wàn)元平方米，那么這棟房子建成后的一般價(jià)格一定會(huì)是3、4萬(wàn)平方米。 因此，為了降低房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)，控制地價(jià)，降低地價(jià)是重要的措施，有必要在房?jī)r(jià)高的地區(qū)增加城市的土地供給。
未來(lái)十幾年，根據(jù)房地產(chǎn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展的要求，城市土地價(jià)格區(qū)將按照“產(chǎn)業(yè)按計(jì)劃、人口按產(chǎn)業(yè)、土地按人口和產(chǎn)業(yè)”的原則供給土地。
二是舊城拆遷改造。 在城市擴(kuò)張的同時(shí)，為了交通道路的建設(shè)、商業(yè)集聚區(qū)的建設(shè)，拆除了一部分廠區(qū)、住宅區(qū)，通過(guò)規(guī)劃功能的配置調(diào)整進(jìn)行城市改造，新住宅的建設(shè)、銷售交易量也會(huì)變大。
三是住宅質(zhì)量。 中國(guó)的人造房子，50年前，農(nóng)村是土房子，城市是磚頭房子。 20世紀(jì)80年代以后，農(nóng)村是磚頭房子，城市開始建設(shè)鋼筋混凝土住宅。 土間一般在10年內(nèi)坍塌，需要重新建造； 磚頭房子一般用15年到20年重建。 最初建造的鋼筋混凝土住宅，由于水泥質(zhì)量差，鋼筋質(zhì)量差，建筑結(jié)構(gòu)差，到了30年也基本要拆除重建。
是人均住房面積的增加。 1990年，中國(guó)人均住房面積只有6平方米； 到2000年，城市人均住房面積也只有十幾平方米，目前城市人均住房面積達(dá)到50平方米。 本來(lái)人均住房面積就小，就會(huì)產(chǎn)生具有改善性的購(gòu)房需求。 這四個(gè)要素在今后十幾年中將逐漸消失。
一是城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)緩慢，已經(jīng)接近拐點(diǎn)。 未來(lái)十幾年將從現(xiàn)在的60%增加到差不多70%。 總之，城市化率的上升面臨天花板現(xiàn)象，城市人口增長(zhǎng)率減緩，不可能每年遞增百分之幾，城市化人口紅利將逐漸淡出。
二是舊城改造總量減少。 經(jīng)過(guò)20年的城市改造，舊城改造大解體的狀況逐漸淡出，總量將大規(guī)模減少。
三是人均住房面積的基本平衡不會(huì)再大幅增加。 目前，我國(guó)人均住房面積已經(jīng)達(dá)到50平方米，困難家庭住房結(jié)構(gòu)性改善的要求逐漸下降到較低水平。 雖然還有，但不是整體人均住房不足，而是局部結(jié)構(gòu)性的。
四是住宅質(zhì)量提高。 2012年，住建部出臺(tái)了住宅和辦公樓等各種商品性住宅的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，將原中國(guó)住宅商品房30年左右的安全標(biāo)準(zhǔn)提高到至少70年，甚至100年。 也就是說(shuō)，舊城市的折舊改造量將大幅減少。 假設(shè)這個(gè)城市有10億平方米的房子，按照30年的折舊計(jì)算，每年將進(jìn)行三十分之一的折舊，近3000萬(wàn)平方米將被拆除重建。 到了100年，每年的折舊平均也將達(dá)到1000萬(wàn)平方米。根據(jù)以上四個(gè)趨勢(shì)。 在未來(lái)十幾年漫長(zhǎng)的周期里，中國(guó)房地產(chǎn)每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新建住宅竣工銷售交易量，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。 去年有比去年增長(zhǎng)1.8%的信號(hào)。 未來(lái)十幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)將逐漸萎縮，而不是17億、18億、20億、30億平方米。 當(dāng)然，這種萎縮不會(huì)在一年內(nèi)大規(guī)模萎縮20%、30%，大致有十幾年的過(guò)程，會(huì)逐漸下降。 十幾年后，每年竣工銷售量降至10億平方米以下。
二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)中心城市圈城市群過(guò)去十幾年的狀態(tài)，無(wú)論是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)還是中西部地區(qū)，都是大城市、中城市、小城市、區(qū)縣城市等，總之是全面開發(fā)，遍地開花，到處都是房地產(chǎn)，全民住宅建設(shè)運(yùn)動(dòng)的時(shí)代。
從現(xiàn)在開始，未來(lái)十幾年，房地產(chǎn)將遍地開花，雖然不會(huì)出現(xiàn)東西南北中全面發(fā)熱的狀態(tài)，但房地產(chǎn)仍有熱點(diǎn)。 我們說(shuō)的總量是17億平方米，一年，今后可能一年15億平方米，12億平方米。 其建設(shè)量、產(chǎn)量主要出現(xiàn)在三個(gè)熱點(diǎn)。
一個(gè)是中心城市。 中心城市除省會(huì)城市外，還包括同等水平的區(qū)域性中心城市。 例如，山東除濟(jì)南外，還有地區(qū)中心城市青島； 廣東省除廣州外，還有同級(jí)中心城市深圳。
第二個(gè)是大都市圈。 超大城市輻射形成都市圈，都市圈中小城市成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。
第三個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)是城市群。 城市群中大中型城市也經(jīng)常成為未來(lái)十幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 請(qǐng)關(guān)注現(xiàn)在跨越1000萬(wàn)的近10個(gè)超大城市。 它們都有可能在十幾年后增加500萬(wàn)以上的人口。 只要人口增加，城市住宅的不動(dòng)產(chǎn)就會(huì)跟著上來(lái)。
如果已經(jīng)是2000萬(wàn)以上的超大城市，那么這個(gè)超大城市自身的核心圈就碰到了天花板，其發(fā)展將集中體現(xiàn)在大都市圈，大都市圈的輻射范圍通常在1.5萬(wàn)~2萬(wàn)平方公里。 大都市圈有幾個(gè)中小城市。 這些中小城市單獨(dú)發(fā)展一般不會(huì)成為熱點(diǎn)，但一旦進(jìn)入大都市圈發(fā)展，這些中小城市將加快發(fā)展。
三、房?jī)r(jià)判斷房?jī)r(jià)不會(huì)穩(wěn)定上漲或下跌
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量減少三分之二。 在中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)中，有不動(dòng)產(chǎn)業(yè)者、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量是世界最多的現(xiàn)象。 在美國(guó)2018年50個(gè)州的工商注冊(cè)中，注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)沒有超過(guò)500家。 中國(guó)有多少？ 據(jù)2018年統(tǒng)計(jì)，在工商局注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)商共有9.7萬(wàn)人，中國(guó)5億多城市戶籍人口3億左右外來(lái)農(nóng)民工形成的8億多城市常住人口9萬(wàn)多房地產(chǎn)企業(yè)。五、開發(fā)商的整體負(fù)債率在未來(lái)十幾年將在40 %~50 %之間下降，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的高負(fù)債率也是世界最高的。 中國(guó)9萬(wàn)多個(gè)房地產(chǎn)商的總負(fù)債率，去年為84%。 中國(guó)前10位的銷售規(guī)模在1兆美元左右的房地產(chǎn)商的負(fù)債率也為81%。 中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)模式整體上是大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大規(guī)模貸款的開發(fā)模式，凈資本極低，像貿(mào)易公司、流通公司一樣在周轉(zhuǎn)。 表明土地租賃、開發(fā)建設(shè)、預(yù)售三個(gè)階段都是高負(fù)債運(yùn)營(yíng)。 首先是買土地的錢。 不是用自己的資金，而是用貸款融資。
六、土地供應(yīng)模式結(jié)合城鄉(xiāng)之間建設(shè)用地的增減，平衡，我們過(guò)去供應(yīng)的土地在東西南北中逆向供應(yīng)，越是中小城市土地供應(yīng)越寬松，但這些城市的實(shí)際擴(kuò)張需求又很低。 我們對(duì)城市規(guī)模有恐懼癥，一般要求小城市不離土。 從這個(gè)意義上說(shuō)，支持小城鎮(zhèn)的發(fā)展、中城市的發(fā)展，人口達(dá)到500萬(wàn)以上就開始限制，人口達(dá)到1000萬(wàn)以上就關(guān)閉。
從這個(gè)意義上說(shuō)，土地供給政策是，越是大城市、人口多、建設(shè)量大的地方，土地供給就越嚴(yán)格，當(dāng)然地價(jià)就會(huì)越高。 如果土地供應(yīng)跟不上，地價(jià)就會(huì)上漲。 一般的樓價(jià)是這個(gè)地方商品房?jī)r(jià)格的三分之一。 如果大樓的地價(jià)為1萬(wàn)元平方米，那么這棟房子建成后的一般價(jià)格一定會(huì)是3、4萬(wàn)平方米。 因此，為了降低房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)，控制地價(jià)，降低地價(jià)是重要的措施，有必要在房?jī)r(jià)高的地區(qū)增加城市的土地供給。
未來(lái)十幾年，根據(jù)房地產(chǎn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展的要求，城市土地價(jià)格區(qū)將按照“產(chǎn)業(yè)按計(jì)劃、人口按產(chǎn)業(yè)、土地按人口和產(chǎn)業(yè)”的原則供給土地。
