掌握四種類型的選址要素，可以選擇高品質的辦公樓！
時間：2021/8/30
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面對市場上各種各樣的寫字樓，我們只知道，僅僅看地理位置、房產和價格等因素是不夠的。如果你掌握了四種選址要素，它們將幫助你選擇適合自己企業(yè)的高質量辦公樓。
一、辦公樓選址應遵循的三個要素是區(qū)域、區(qū)位和性質。據(jù)資料顯示，外資企業(yè)在選擇寫字樓物業(yè)時，往往會考慮這三個因素。第一個要素是整個目標商業(yè)區(qū)的發(fā)展狀況；
第二個要素是具體區(qū)位，即辦公物業(yè)的區(qū)位選擇；
第三個要素是特定財產和財產管理。在商業(yè)區(qū)，許多公司首先會關注產業(yè)鏈、產業(yè)集群和工業(yè)區(qū)，這就是為什么企業(yè)選擇大面積的原因。在產業(yè)環(huán)境的諸多構成因素中，除了考慮受教育勞動力數(shù)量和現(xiàn)有教育資源外，還應考慮地方政府的支持。在選址方面，我們應盡量減少一次性成本，包括生產成本、搬遷成本和建設成本；盡量減少連續(xù)運營成本，包括勞動力成本、交通、公用設施和稅費；盡量減少風險，并考慮各種風險因素，如政府監(jiān)管和電力供應；最大限度地降低成本機會，而不是選址，我們應該將公司的選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。
二，。運營成本是辦公樓選址應遵循的重點，是目前企業(yè)辦公樓選址中最受關注的問題。過去，企業(yè)在選擇辦公地點時，首先要看位置和硬件設施，因為當時經濟相對落后，城市發(fā)展水平低，地理位置成為決定企業(yè)成敗的關鍵因素。特別是一些剛剛進入中國的外資企業(yè)和國內新興企業(yè)，企業(yè)知名度不高，企業(yè)非常關注所選辦公樓能否達到彰顯企業(yè)實力、宣傳企業(yè)形象的目的。同時，企業(yè)也關注辦公樓的空調、電力、交通等配套設施，很少關注運營成本。相反，企業(yè)在選擇辦公樓時，首先考慮的是運營成本或辦公成本。沒有成本，就沒有好的或壞的辦公財產，這也是企業(yè)對股東、財務報表和現(xiàn)金流量負責的表現(xiàn)。
值得注意的是，辦公成本作為企業(yè)辦公樓選址的關鍵點，包含了很多方面。租金只是其中之一，包括折舊費、運營成本、人力資本等。在北京幾個熱門寫字樓的分布區(qū)域，CBD區(qū)域的平均入住成本最高，金融街區(qū)域略低于CBD，其次是中關村區(qū)域。此外，企業(yè)辦公樓的選址還應注意交通狀況、健康安全、配套服務，員工關系也是一個參考因素。一個新的趨勢是，除了企業(yè)的房地產部、營業(yè)部和法律部參與辦公樓選址外，人力資源部也參與。在選址時，開始考慮辦公樓周圍的交通和住房是否能給員工帶來便利，是否有利于留住人才。企業(yè)在決定租賃或購買辦公樓時，應將企業(yè)選址作為其經營活動的一部分。他們不僅要考慮房產本身的軟硬件條件，還要考慮財務關系和員工關系。
三、 按需選擇目標商業(yè)區(qū)。在北京，企業(yè)辦公場所一般經歷了幾個發(fā)展階段：分散化高端酒店階段、一線商務區(qū)純寫字樓階段、二線商務區(qū)特色階段。所謂一級商務區(qū)是指CBD、金融街和中關村。二線商圈主要指亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等新興商圈。
20世紀90年代初，許多外資企業(yè)基本上選擇高端酒店（如北京酒店）來推廣產品和吸引客戶；在三大商圈逐步形成的過程中，企業(yè)發(fā)現(xiàn)酒店不是專業(yè)的辦公環(huán)境，于是就搬到了純辦公樓，如國際貿易中心、克里中心、金融街部分辦公樓等。隨著經濟的發(fā)展，具有產業(yè)集聚優(yōu)勢的亦莊、上地、望京等二線商圈開始崛起，對企業(yè)的吸引力越來越大。如北電網(wǎng)絡、LG、摩托羅拉、愛立信等相繼宣布將總部從CBD遷至望京；Tom從東方廣場遷至BDA，表明企業(yè)已從注重生產轉向注重智能和軟件，對綠色生態(tài)環(huán)境的要求越來越高。與此同時，他們正在逐步降低運營成本。
四、 辦公樓的選址對不同的企業(yè)有不同的要求。對于一些企業(yè)來說，選擇二線商圈可能比較合適，如網(wǎng)絡公司、軟件研發(fā)公司等；但銀行、保險機構、律師事務所、會計師事務所、廣告公司、咨詢公司、商務代表處等服務企業(yè)更適合CBD，金融街和中關村圈，因為這些企業(yè)需要接觸大量的客戶，需要集聚效應，這是一條不可分割的產業(yè)鏈。以北京金融街為例，統(tǒng)計顯示，金融街入駐企業(yè)主要集中在金融行業(yè)，約占金融街入駐企業(yè)總數(shù)的一半。隨著區(qū)域內寫字樓供應量的進一步增長，更多的金融企業(yè)及相關企業(yè)將落戶金融街。據(jù)調查，豪族網(wǎng)，在金融街客戶中，作為企業(yè)總部或地區(qū)總部，整棟樓整層的購買占相當大的比例。這是企業(yè)特征和產業(yè)鏈集聚的結果。
總之，企業(yè)在選擇辦公樓時應綜合考慮各種因素。只有選擇適合貴公司行業(yè)特點的辦公樓，貴公司的財務狀況和員工狀況才是最好和最合適的。
一、辦公樓選址應遵循的三個要素是區(qū)域、區(qū)位和性質。據(jù)資料顯示，外資企業(yè)在選擇寫字樓物業(yè)時，往往會考慮這三個因素。第一個要素是整個目標商業(yè)區(qū)的發(fā)展狀況；
第二個要素是具體區(qū)位，即辦公物業(yè)的區(qū)位選擇；
第三個要素是特定財產和財產管理。在商業(yè)區(qū)，許多公司首先會關注產業(yè)鏈、產業(yè)集群和工業(yè)區(qū)，這就是為什么企業(yè)選擇大面積的原因。在產業(yè)環(huán)境的諸多構成因素中，除了考慮受教育勞動力數(shù)量和現(xiàn)有教育資源外，還應考慮地方政府的支持。在選址方面，我們應盡量減少一次性成本，包括生產成本、搬遷成本和建設成本；盡量減少連續(xù)運營成本，包括勞動力成本、交通、公用設施和稅費；盡量減少風險，并考慮各種風險因素，如政府監(jiān)管和電力供應；最大限度地降低成本機會，而不是選址，我們應該將公司的選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。
二，。運營成本是辦公樓選址應遵循的重點，是目前企業(yè)辦公樓選址中最受關注的問題。過去，企業(yè)在選擇辦公地點時，首先要看位置和硬件設施，因為當時經濟相對落后，城市發(fā)展水平低，地理位置成為決定企業(yè)成敗的關鍵因素。特別是一些剛剛進入中國的外資企業(yè)和國內新興企業(yè)，企業(yè)知名度不高，企業(yè)非常關注所選辦公樓能否達到彰顯企業(yè)實力、宣傳企業(yè)形象的目的。同時，企業(yè)也關注辦公樓的空調、電力、交通等配套設施，很少關注運營成本。相反，企業(yè)在選擇辦公樓時，首先考慮的是運營成本或辦公成本。沒有成本，就沒有好的或壞的辦公財產，這也是企業(yè)對股東、財務報表和現(xiàn)金流量負責的表現(xiàn)。
值得注意的是，辦公成本作為企業(yè)辦公樓選址的關鍵點，包含了很多方面。租金只是其中之一，包括折舊費、運營成本、人力資本等。在北京幾個熱門寫字樓的分布區(qū)域，CBD區(qū)域的平均入住成本最高，金融街區(qū)域略低于CBD，其次是中關村區(qū)域。此外，企業(yè)辦公樓的選址還應注意交通狀況、健康安全、配套服務，員工關系也是一個參考因素。一個新的趨勢是，除了企業(yè)的房地產部、營業(yè)部和法律部參與辦公樓選址外，人力資源部也參與。在選址時，開始考慮辦公樓周圍的交通和住房是否能給員工帶來便利，是否有利于留住人才。企業(yè)在決定租賃或購買辦公樓時，應將企業(yè)選址作為其經營活動的一部分。他們不僅要考慮房產本身的軟硬件條件，還要考慮財務關系和員工關系。
三、 按需選擇目標商業(yè)區(qū)。在北京，企業(yè)辦公場所一般經歷了幾個發(fā)展階段：分散化高端酒店階段、一線商務區(qū)純寫字樓階段、二線商務區(qū)特色階段。所謂一級商務區(qū)是指CBD、金融街和中關村。二線商圈主要指亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等新興商圈。
20世紀90年代初，許多外資企業(yè)基本上選擇高端酒店（如北京酒店）來推廣產品和吸引客戶；在三大商圈逐步形成的過程中，企業(yè)發(fā)現(xiàn)酒店不是專業(yè)的辦公環(huán)境，于是就搬到了純辦公樓，如國際貿易中心、克里中心、金融街部分辦公樓等。隨著經濟的發(fā)展，具有產業(yè)集聚優(yōu)勢的亦莊、上地、望京等二線商圈開始崛起，對企業(yè)的吸引力越來越大。如北電網(wǎng)絡、LG、摩托羅拉、愛立信等相繼宣布將總部從CBD遷至望京；Tom從東方廣場遷至BDA，表明企業(yè)已從注重生產轉向注重智能和軟件，對綠色生態(tài)環(huán)境的要求越來越高。與此同時，他們正在逐步降低運營成本。
四、 辦公樓的選址對不同的企業(yè)有不同的要求。對于一些企業(yè)來說，選擇二線商圈可能比較合適，如網(wǎng)絡公司、軟件研發(fā)公司等；但銀行、保險機構、律師事務所、會計師事務所、廣告公司、咨詢公司、商務代表處等服務企業(yè)更適合CBD，金融街和中關村圈，因為這些企業(yè)需要接觸大量的客戶，需要集聚效應，這是一條不可分割的產業(yè)鏈。以北京金融街為例，統(tǒng)計顯示，金融街入駐企業(yè)主要集中在金融行業(yè)，約占金融街入駐企業(yè)總數(shù)的一半。隨著區(qū)域內寫字樓供應量的進一步增長，更多的金融企業(yè)及相關企業(yè)將落戶金融街。據(jù)調查，豪族網(wǎng)，在金融街客戶中，作為企業(yè)總部或地區(qū)總部，整棟樓整層的購買占相當大的比例。這是企業(yè)特征和產業(yè)鏈集聚的結果。
總之，企業(yè)在選擇辦公樓時應綜合考慮各種因素。只有選擇適合貴公司行業(yè)特點的辦公樓，貴公司的財務狀況和員工狀況才是最好和最合適的。
