作為行業(yè)領(lǐng)頭羊，萬(wàn)科物業(yè)不僅謀求上市，還希望做成中國(guó)第一家營(yíng)收超百億的物業(yè)公司。

“按照目前的增長(zhǎng)速度，在兩三年內(nèi)便能夠?qū)崿F(xiàn)?！?月25日萬(wàn)科物業(yè)睿服務(wù)3.0發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、萬(wàn)科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全信心滿滿地說(shuō)。

萬(wàn)科物業(yè)分拆上市提出至今已有兩年，目前輸出服務(wù)、對(duì)外擴(kuò)張也走上了快車道。朱保全表示，萬(wàn)科物業(yè)和萬(wàn)科集團(tuán)現(xiàn)在是股權(quán)控制關(guān)系，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)分拆，兩者關(guān)聯(lián)交易的比例也正快速下降。

近年來(lái)，房地產(chǎn)公司分拆物業(yè)業(yè)務(wù)單獨(dú)上市已成常態(tài)，包括彩生活、中海物業(yè)、中奧到家三家物業(yè)公司已經(jīng)成功登陸港交所，碧桂園、富力地產(chǎn)等也都明確表達(dá)出計(jì)劃上市的想法，眾多房企都希望從這塊藍(lán)海中分一杯羹。

物業(yè)生態(tài)“閉環(huán)”

萬(wàn)科物業(yè)是第一家把物業(yè)管理更名為物業(yè)服務(wù)的公司，也是第一家采用輕資產(chǎn)模式向外輸出物業(yè)服務(wù)的公司，這個(gè)輸出平臺(tái)就是“睿服務(wù)”體系。

在2014年首次發(fā)布1.0版本的“睿服務(wù)”時(shí)，萬(wàn)科物業(yè)的主要系統(tǒng)是“EBA遠(yuǎn)程設(shè)備監(jiān)控與運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)”，即面向同行進(jìn)行管理輸出的社區(qū)物業(yè)解決方案，本質(zhì)上是對(duì)人和物的數(shù)據(jù)記錄。

一年后的2.0版本強(qiáng)化了互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與現(xiàn)場(chǎng)管理的結(jié)合。通過(guò)“任務(wù)平臺(tái)、報(bào)事平臺(tái)、管家平臺(tái)、作業(yè)平臺(tái)”四大平臺(tái)將客戶、員工和公司連接，從記錄變成了連接。

進(jìn)化到如今的3.0版本，萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督“閉環(huán)”。其希望實(shí)現(xiàn)人、財(cái)、物的連接，以激活整個(gè)物業(yè)服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)。

朱保全表示，當(dāng)“睿服務(wù)”到了3.0，萬(wàn)科物業(yè)力爭(zhēng)“返璞歸真”，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改變業(yè)主與物業(yè)公司之間的不透明區(qū)域。比如將物業(yè)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)之外的“公共廣告收入、場(chǎng)地租賃收入”等向業(yè)主公開，達(dá)成業(yè)主與物業(yè)公司的充分信任。

目前，萬(wàn)科物業(yè)在全國(guó)服務(wù)超過(guò)1100個(gè)社區(qū)。朱保全表示，通過(guò)兩年時(shí)間，萬(wàn)科物業(yè)找到了唯一與消費(fèi)者達(dá)成共識(shí)的連接點(diǎn)，就是“物業(yè)管理企業(yè)幫助小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)常用常新，使業(yè)主獲得資產(chǎn)保值增值”。這樣“提高物業(yè)費(fèi)才能夠被接受。”朱保全表示。

“睿聯(lián)盟”是萬(wàn)科物業(yè)正在打造的一個(gè)行業(yè)共贏平臺(tái)。萬(wàn)科方面數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月底，睿聯(lián)盟覆蓋了65個(gè)城市的174個(gè)成員、1226個(gè)項(xiàng)目， 服務(wù)資產(chǎn)規(guī)模也從最初的12000億元，躍升至目前的46100億元。

為進(jìn)一步擴(kuò)大使用“睿服務(wù)”體系的物業(yè)公司聯(lián)盟，萬(wàn)科物業(yè)規(guī)劃發(fā)展部總監(jiān)吳劍俠表示，公司將為從萬(wàn)科物業(yè)離職的員工創(chuàng)立物業(yè)公司加入“睿聯(lián)盟”，提供100萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)業(yè)資金。此外，尋找合適的并購(gòu)對(duì)象也是擴(kuò)大規(guī)模的可選方案。

25日當(dāng)天，萬(wàn)科物業(yè)推出了其對(duì)于社區(qū)O2O商業(yè)思考后的“友鄰計(jì)劃”。該計(jì)劃中，“住這兒App”將小區(qū)內(nèi)的公共資源收入全部用于設(shè)施設(shè)備常用常新及促進(jìn)社區(qū)文化建設(shè)。吳劍俠表示，“友鄰計(jì)劃”初步的交易目標(biāo)是1億元，其中商家“贊助費(fèi)”同樣作為物業(yè)費(fèi)以外收入對(duì)業(yè)主公開，真正做到“屬于業(yè)主的錢，服務(wù)于業(yè)主”。

朱保全表示，這一計(jì)劃初步將在深圳的五個(gè)小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，然后在全國(guó)“睿服務(wù)”體系中進(jìn)行推廣，希望在一年之內(nèi)能夠全面實(shí)行。

上市還有多遠(yuǎn)?

在朱保全看來(lái)，萬(wàn)科物業(yè)上市是一個(gè)“政策時(shí)機(jī)的問(wèn)題?！?

在萬(wàn)科早前對(duì)于物業(yè)業(yè)務(wù)的規(guī)劃中，向萬(wàn)科以外社區(qū)擴(kuò)張的同時(shí)，謀求上市也是計(jì)劃之內(nèi)。但從提出上市計(jì)劃至今，已兩年有余，而較晚提出物業(yè)上市的碧桂園已在9月初公告了物業(yè)服務(wù)計(jì)劃在上交所獨(dú)立上市的申請(qǐng)獲得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)的受理，并于9月7日收到受理通知。

而作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科物業(yè)上市卻遲遲未有動(dòng)靜。朱保全表示，分拆上市計(jì)劃受限于目前A股市場(chǎng)的分拆政策，與綠城、中奧、彩生活等公司不同，香港的市場(chǎng)相對(duì)比較靈活，而A股的分拆政策非常艱難。

朱保全表示，目前物業(yè)部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)的分拆，萬(wàn)科集團(tuán)和萬(wàn)科物業(yè)是控股關(guān)系;非萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目與萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目新進(jìn)入萬(wàn)科物業(yè)的比例為4∶1，關(guān)聯(lián)交易比例正在快速下降。

萬(wàn)科A2015年年報(bào)顯示，萬(wàn)科物業(yè)2015年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入29.7億元，同比增長(zhǎng)49.4%;物業(yè)服務(wù)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率17.38%，較2014年上升4.14%。朱保全指出，由于集團(tuán)年報(bào)中的營(yíng)收數(shù)據(jù)已經(jīng)扣除了萬(wàn)科物業(yè)為集團(tuán)所服務(wù)的費(fèi)用，實(shí)際上物業(yè)這塊的營(yíng)收比財(cái)報(bào)中更高。

朱保全也為未來(lái)兩三年的業(yè)務(wù)發(fā)展提出了個(gè)“小目標(biāo)”——成為中國(guó)第一家營(yíng)業(yè)收入超100億元的物業(yè)公司。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2020年，國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)面積將達(dá)到300億平方米，社區(qū)服務(wù)消費(fèi)也將超萬(wàn)億元?；ㄆ煲苍诮盏难袌?bào)中表示了對(duì)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的看好，其預(yù)計(jì)物業(yè)管理行業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭持續(xù)穩(wěn)定。這也是房企近年來(lái)不斷投身這個(gè)早前“賠錢賺吆喝”行業(yè)的原因之一。

克而瑞研究指出，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域利潤(rùn)率持續(xù)下降，核心區(qū)域的拿地成本及拿地難度不斷增加，使房企紛紛探索轉(zhuǎn)型。物業(yè)管理領(lǐng)域投入較少，模式較輕，側(cè)重于服務(wù)，更重要的是，物業(yè)管理業(yè)務(wù)也能創(chuàng)造較高的利潤(rùn)空間。從短期來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理可以產(chǎn)生實(shí)在的利潤(rùn)，長(zhǎng)期還可挖掘社區(qū)O2O的價(jià)值。

在發(fā)展房企新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的同時(shí)，社區(qū)O2O也是對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理的一種補(bǔ)充。早先花樣年分拆彩生活的成功也讓更多房企希望通過(guò)分拆物業(yè)獲得更多資本市場(chǎng)的認(rèn)可。

對(duì)于萬(wàn)科要分拆物業(yè)業(yè)務(wù)上市，易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱給出了“前景廣闊”的評(píng)價(jià)。但朱保全也表示，上市還有一段時(shí)間，先將“友鄰計(jì)劃”在全國(guó)鋪開，再籌劃上市問(wèn)題，“讓我們用一點(diǎn)時(shí)間先對(duì)行業(yè)做一點(diǎn)有意義的事情?！?